Забудовники сповільнюють темпи: наприкінці 2018 року в Україні вперше за останні кілька років зменшився приріст нової пропозиції житла та стабілізувалися ціни на нього. Спеціаліст експертної платформи Національного банку України Наталія Задерей пояснює ключові тренди ринку нерухомості-2018.
Ситуація зумовлена передусім нетипово високою базою порівняння. Якщо у 2017 році через регуляторні зміни забудовникам було вигідно швидше вводити об’єкти в експлуатацію, то у 2018-му невизначеність навколо пайового внеску та нових державних будівельних норм (ДБН) спонукала не поспішати з введенням в експлуатацію та отриманням дозволів на нове будівництво. Але, можливо, йдеться не тільки про статистичний ефект, але і початок збалансування попиту і пропозиції.
Джерело: Головне управління статистики в м. Києві
Пропозиція стала більш регіонально диверсифікованою
За дев’ять місяців обсяг прийнятого в експлуатацію житла в Україні зменшився на 36% р/р (з року на рік), зокрема в Києві – на 45% р/р, а в Київській області – на 33% р/р. Водночас в інших областях з традиційно високими обсягами житлового будівництва (Львівській та Одеській) зниження обсягів прийняття в експлуатацію було не таким значним, а у Харківській області навіть мало місце зростання на 49%. Таким чином частка Києва та області в загальному обсязі прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках знизилася з 41% у січні-вересні 2017 року до 38% у січні-вересні 2018 року. Утім, це незначний прогрес, враховуючи насиченість ринку столиці з передмістям та дефіцит якісного житла у регіонах.
Споживчий попит залишався слабким
Попит на житло для постійного проживання підтримують передусім громадяни, що продають наявні квартири, щоб придбати кращі. Потенціал покупців першого житла поки невисокий, оскільки значна частина громадян, що перед кризою мали валютні заощадження, вже скористалися нагодою придбати житло. У числі тих, хто має можливості для придбання першої власної квартири, високооплачувані фахівці IT-галузі, чиї доходи прив’язані до курсу іноземної валюти. Водночас в бюджетному сегменті, за даними забудовників, збільшується частка угод з використанням розстрочки або кредитів та зменшується частка стовідсоткової оплати, яка була поширеною у 2014-2015 роках.
Обсяги іпотечного кредитування збільшуються, хоча вони поки замалі, щоб суттєво впливати на попит. Частка іпотеки в загальній кількості нотаріально засвідчених договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків менше 5% для України та менше 10% для Києва.
І хоча частина проблем пов’язаних з захистом прав кредиторів знята завдяки ухваленню декількох законів, більшість банків не поспішають повертатися до іпотечного кредитування. Очікується подальше помірне зростання іпотеки, у тому числі за рахунок партнерських програм банків та забудовників.
Популярність житла як інструменту інвестування зберігалась
В умовах все ще слабкої довіри до банків та низької дохідності валютних депозитів зберігається інвестиційний попит на житло. Цьому сприяє і той факт, що різниця між ціною на старті продаж на ранній стадії будівництва та ціною після введення будинку в експлуатацію може складати 20-30%. Тож існує цілий прошарок інвесторів, які попри високі юридичні ризики полюють на привабливі пропозиції в щойно розпочатих проектах. У якісних новобудовах преміум-класу високий інвестиційний попит створюють іноземці, вітчизняні бізнесмени та політики. При цьому професійні рантьє можуть купувати квартири у значних кількостях з метою здачі в оренду. Ще одна група інвесторів – це ті, хто не хоче тримати по кілька десятків тисяч доларів на депозитах або вдома, тому інвестує в однокімнатні квартири бюджетного сегменту.
І хоча невідомо, яку саме частку продажів формує інвестиційний попит, забудовники роблять на нього велику ставку, іноді відкрито рекламуючи квадратні метри як альтернативу депозитам і сприймаючи банки як конкурентів. Але інвестиційний попит сьогодні означає відкладену пропозицію. До того ж така схема забезпечить очікувану дохідність, лише якщо в кінці ланцюжка перепродажів буде той, кому житло потрібне для проживання.
Собівартість тиснула на ціни
В умовах жорсткої конкуренції забудовники і раді б приваблювати покупців знижками та низькими цінами. Але через зростання собівартості будівництва вони дійшли до тієї межі, за якою втрати рентабельності або якості є критичними. За даними Держстату, у вересні ціни на будівельно-монтажні роботи в житлових будівлях збільшилися на 23.3% р/р. Мінрегіонбуд станом на 1 жовтня оцінив опосередковану собівартість спорудження одного кв. м. житла на рівні 11849 грн для України та 13849 грн для Києва. За даними пошукового сервісу lun.ua, у жовтні мінімальна ціна кв. м. у Києві склала 16 тис. грн. Під тиском собівартості а також з огляду на те, що покупець став більш досвідченим і вимогливим акцент здебільшого змістився на якість.
У вересні середня ціна на первинному ринку столиці у доларовому еквіваленті зросла на 0.6% р/р, у Одесі – на 2% р/р. А у Львові вона знизилась на 7% на фоні зростання обсягу прийнятого в експлуатацію житла у багатоквартирних будинках на 7.2% р/р.
Квартири на вторинному ринку продовжували дешевшати у доларовому еквіваленті через значні обсяги пропозиції більш доступного житла у новобудовах.
Підвищення собівартості будівництва житла та вимог до його якості (із введенням нових ДБН, що зокрема обмежують щільність та поверховість забудови) тиснутиме на рентабельність забудовників. Тож імовірно, що в середньостроковій перспективі ціни на житло помірно зростатимуть.
Забудовники змінили підходи до стимулювання попиту
Можливості конкуренції за рахунок цін практично вичерпались, тому забудовникам довелось шукати інші способи приваблення покупців. Пропозиція малогабаритних квартир площею до 20 кв. м. виявилась не дуже вдалим експериментом. Тепер деякі будівельні компанії намагаються розширити цільову аудиторію за допомогою маркетингової кампанії у регіонах, розраховуючи на тих, хто купуватиме дітям житло у столиці.
Покупець став більш вибагливим. Якщо раніше забудовники розпродавали квартири лише завдяки своїй репутації, тепер продажі в будинках з невдалим розташуванням та без нормальної прибудинкової території погано стимулюються навіть агресивною рекламою чи знижками. На додачу до квадратних метрів покупці очікують інфраструктуру та спільноту, тому краще продається якісна комплексна забудова, ніж поодинокі багатоповерхівки в промзоні чи неблагополучному мікрорайоні.
Також щоб вирізнитися поміж конкурентів, забудовники пропонують будинки з системами «розумного дому» та елементами енергоефективності. Для підтримання інвестиційного попиту забудовники готові пропонувати не просто квадратні метри, а готовий бізнес зі здачі їх в оренду. Що є відносно новим трендом на вітчизняному ринку нерухомості.
Джерело: ДССУ
