Станом на жовтень 2018 року держава здавала в оренду 17 466 об’єктів власного майна. На цій оренді державний бюджет заробив 1,075 млрд грн за рік, відзвітувався Фонд держмайна. Що це за об’єкти, в яких регіонах їх оренда приносить найбільший дохід та скільки ще грошей може отримати держава, розібрались економісти Центру економічної стратегії.
Автори – Дар’я Михайлішина, економіст Центру економічної стратегії, та Богдан Прохоров, молодший економіст Центру економічної стратегії.
На городі орендар, а в Києві дядько
Більш ніж 8,5 млн. м2 різної нерухомості державної власності орендувалось в Україні за останніми даними. Крім цього, можна лише здогадуватись, скільки «квадратів» займають ще 262 об’єкта – цілісних майнових комплекси підприємств, окремі цехи, гідротехнічні споруди тощо (для них площу не вказано). Їх розкидано по всій Україні, але відповідає за їх оренду єдиний орган – Фонд державного майна та його регіональні підрозділи.
В більшості випадків сума, яку сплачує орендар, розподіляється у співвідношенні 70/30. Це означає, що 70% спрямовується до державного бюджету, а 30% – на користь власника орендованого об’єкту (органу влади, державного підприємства, установи тощо). Місцева громада, на території якої фізично розташовані ці об’єкти, не отримує нічого.
Щодо комунального майна, яке належить органам місцевого самоврядування, ситуація складніша – в цілому по Україні майже неможливо оцінити, скільки всього нерухомості знаходиться у власності окремих міських рад і територіальних громад і що з нею відбувається. Тому далі ми говоримо виключно про ті договори, які заключив Фонд станом на жовтень 2018 року.
Оціночна vs. ринкова вартість
Мінімальна ставка оренди прив’язана до оціночної (балансової) вартості об’єкта. Балансова вартість визначається спеціально відібраною Фондом держмайна компанією перед оголошенням конкурсу на оренду. Враховуючи, що деякі договори тривають по 49 років, вона може й не відображати ринкової вартості. А для тієї нерухомості, яка здається за 1 грн на рік, оцінку не проводять, чи проводять, алене публікують у відкритому доступі. На таку безкоштовну оренду мають право державні органи влади та деякі об’єднання громадян.
Навіть не знаючи ринкової вартості об’єктів, можна стверджувати, що від потенційної приватизації нерухомості [1] можна було б залучити мінімум 8,104 млрд грн – такою є їх балансова вартість.
Які регіони приносять держбюджету найбільшу суму від здачі нерухомості в оренду?
На першому місці Одеська область із надходженнями у 24 млн грн на місяць. Більшу частину цих доходів забезпечили оренда майна морських портів та цілісних майнових комплексів виноробних заводів. В Донецькій області ситуація аналогічна – завдяки великій кількості оренди промислових об’єктів, які орендуються в держави, держбюджет отримує 22.35 млн грн щомісячно. Столиця лише на третьому місці за цим показником, тому що багато об’єктів там складають приміщення державних органів влади, які орендуються за 1 грн на рік, а великих промислових об’єктів – одиниці.
На останніх позиціях знаходяться Чернівецька, Кіровоградська, Херсонська та Хмельницька області, які приносять держбюджету менше півмільйона гривень на місяць.
Джерело: ФДМУ
Миколаїв в оренду – за копійки
Об’єкти, за які сплачуються символічні 1 грн на рік і вартість яких невідома – це цілих 2,5 млн м2, що приблизно дорівнює площі такого міста як Миколаїв. Від їх оренди бюджет щомісячно міг би отримати 149 млн грн надходжень. Така сума виходить, якщо помножити середні надходження до бюджету за вже існуючими комерційними договорами оренди в області знаходження об’єкту [2] на площу відповідної нерухомості. Якщо почати виставляти право оренди на аукціон, то можна було б отримати значно більше:часто ці приміщення знаходяться в центрі міст, де є високий попит на нерухомість з боку бізнесу.
Які регіони могли б отримати найбільший додатковий дохід?
Найбільший потенційний дохід держбюджету від оренди тих об’єктів, які наразі здаються за 1 грн на рік, можуть принести м. Київ та Київська область – 41.5 млн грн та 36.5 млн грн на місяць відповідно. Нещодавні конкурси з оренди площ в аеропорті Бориспіль вивели Київську область на друге місце в рейтингу. Вони яскраво ілюструють потенціал державної нерухомості.
Найменший потенціал у Житомирської області – здача усіх об’єктів за комерційною схемою принесе держбюджету лише 0.45 млн грн на місяць.
Джерело: ФДМУ
Регіональні кейси
В Харкові одному з банків здається 7 приміщень загальною площею більше 2800 метрів, за які державний бюджет отримує більше 240 тис грн на місяць. Середні надходження в бюджет за квадратний метр цих об’єктів – 106 грн. Це в три рази вище за середнє значення по Харківській області. Враховуючи те, що в бюджет надходить лише 70% від оренди, орендар сплачує приблизно 150 грн за метр. Це є близьким до ринкової ціни: на сайтах з оренди нерухомості можна знайти офісні приміщення в тому ж районі за схожою ставкою. З іншого боку, не усі об’єкти у Харківській області здаються за ринковою ціною. Регіон знаходиться на четвертому місці за потенційним додатковим прибутком, який бюджет міг би отримати, якби усі приміщення здавались за ринковими умовами, а не здавались би органам державної влади за стандартизованою ціною в 1 грн. Так, наприклад, Головне Управління Національної поліції у Харківській області орендує на цих умовах 38 об’єктів, з них більшість – з площею понад 1000 кв. м.
Успішні приклади оренди держмайна є і в Дніпропетровській області. Так, ПрАТ «ВФ Україна» (мобільний оператор Vodafone)орендує 48-метрове приміщення, що належить Дніпровському державному аграрно-економічному університету, сплачуючи до державного бюджету понад 820 грн за квадратний метр; це в 15 разів більше за середній показник по області. Враховуючи, що в бюджет надходить лише 70% коштів з орендної плати, Приватбанк сплачує близько 512 грн за квадратний метр на місяць за приміщення на проспекті Гагаріна – більше, ніж пропонується в комерційних оголошеннях онлайн.
Хоча загалом вартість оренди нерухомості в Запоріжжі є нижчою, тут також є успішні приклади оренди держмайна. Так, «Аква-віта» орендує 80 квадратних метрів для розміщення приватного закладу з охорони здоров’я, сплачуючи до бюджету 160 грн за квадратний метр, що є вищим за актуальну середню орендну ставку в Запоріжжі. За стандартизованою ціною в 1 грн в місті здається в оренду 181 об’єкт . Як і в інших містах, багато з них (56) знаходиться в оренді Головного управління національної поліції.
У Львові зразковим прикладом здачі держвласності в оренду є Міжнародний аеропорт «Львів» імені Данила Галицького. Хоча важко встановити ринкову вартість оренди в аеропорті, все ж видно, що державний бюджет отримує значні прибутки від оренди об’єктів, розташованих в терміналі: більше 7400 грн за квадрат від одного 130-метрового приміщення. Недоотримує державний бюджет кошти і від здачі нерухомості органам державної влади за 1 грн на рік – таких об’єктів у Львівській області 169. Наприклад, прокуратура Львівської області розташована в 587-метровому приміщенні у центрі Львова – на вулиці Богомольця.
Центральне відділення Фонду державного майна здає в оренду найбільше площі – 2 529 тис. м2, в той час як балансова вартість активів, що покривають цю площу і які умовно можливо продати, становить 281,3 тис. грн. Це ставить його на сьоме місце серед регіональних управлінь. З-поміж 21 об’єкта, що складають його «портфель», поряд з заводами і музеями, понад 1000 м2 орендує Агенція з розшуку та менеджменту активів (в державного підприємства «Спецагро»), а майже 700 – ТОВ Охоронна Компанія “Альфа Безпека” (в Державної установи “Центр обслуговування підрозділів Міністерства внутрішніх справ України”).
Як ми рахували рейтинги?
В цьому матеріалі ми використовували дані Фонду держмайна. Відповідно, ми розділили об’єкти за відповідними відділеннями ФДМУ, включно з центральним, більшість об’єктів якого знаходяться в Києві.
Всього в базі даних Фонду станом на 1 жовтня 2018 року знаходилось 17 466 договорів оренди. Ми залишили 9994 з них – приміщення площею більше 5 кв м. (крім банкоматів, антен, кіосків тощо – таких було 1744 об’єкти) та врахували лише ті об’єкти оренди, що здаються на комерційній основі (за так званою «стандартизованою оцінкою» 1 грн орендувалось 4280 об’єктів). Тільки у випадку 138 об’єктів з майже десятка тисяч держава отримує більше ніж 500 грн за квадратний метр. Для переважної більшості нерухомості щомісячні платежі до бюджету становлять до 100 грн/кв. м. Важливо зауважити, що ця сума не є повною вартістю оренди, а лише тією часткою, що сплачується до державного бюджету: для більшості об’єктів це 70% від сплаченої вартості оренди, решта йде утримувачу нерухомості.
[1] Крім окремих категорій: тих, що здаються за 1 грн – їх оціночна вартість невідома; антен; цілісних майнових комплексів; гідротехнічних споруд тощо
[2]Для майже усіх категорій балансоутримувачів орендна плата розподіляється в наступній пропорції: 70% – до бюджету, 30% – до балансоутримувача. В цьому випадку враховувались саме фактичні надходження до бюджету
