Переселенці та “квартирне питання”, або Чому 1,5 млн мігрантів не вплинули на ринок житла в Україні

За якими правилами працює ринок житла для внутрішньо перемішених осіб?

Автор:

Донецька, Луганська, Харківська та Запорізька області, згідно з офіційною статистикою, прийняли понад 70% всіх переселенців з окупованої частини  Донбасу, це більше ніж 1 млн людей. Здається, що таке значне і майже миттєве збільшення населення повинно було б привести  до буму на ринку житлової нерухомості. Але цього не сталося. За якими правилами працює ринок житла для внутрішньо перемішених осіб?

З початку конфлікту на сході України в 2014 році і до початку листопада 2015 року, за офіційними даними обласних департаментів соціального захисту населення[1] , із зони АТО виїхали більше 1,5 мільйона осіб. Одночасно найбільшу частку внутрішньо переміщених осіб зареєстровано саме у східних областях. Так, у Донецьку область переїхали більше 38% ВПО, у Луганську область — майже 15%, у Харківську область — до 13%, у Запорізьку — до 7% та у Дніпропетровську область — до 5% ВПО. Загалом частка ВПО, зареєстрованих у Східній Україні, становить більше 77%. Більш детальні статистичні дані по Донецькій та Луганській областях відсутні, проте ситуацію у решті східних областей України можна проаналізувати на рівні районів та міст обласного значення.

За рахунок ВПО кількість населення у Харківській, Дніпропетровській та Запорізькій областях в середньому зросла на 5% (на 1 січня 2016 року кількість наявного населення у даних трьох областях склала більше 7,7 млн осіб). Зокрема в обласних центрах, куди прибуло найбільше переселенців, кількість населення зросла на 3-8%. Для ринку житла така ситуація є значним шоком, на який ринок має відповідно реагувати. Очікуваною реакцією ринку на відчутне зростання кількості населення є збільшення капітальних інвестицій у будівництво житла у відповідних регіонах та через певний період часу вищий рівень прийняття житла в експлуатацію відносно решти областей України. Проте через ряд причин така реакція наразі не спостерігається. Розглянемо ці причини.

Чому забудовникам не варто розраховувати на ВПО

Причина 1: Більшість ВПО – пенсіонери

Брак реакції ринку житла на ВПО можна пояснити тим, що більшість ВПО — це пенсіонери, більшість з яких не зможе придбати житло. Крім того, якщо поглянути на значну частину ВПО пенсійного віку, зареєстрованих у районах, найближчих до зони конфлікту, то виглядає так, що пенсіонери досить часто все ще проживають у зоні конфлікту, проте приїздять за соціальними виплатами у найближчі райони, і відповідно потреби у житлі у них немає (див. карту нижче). Тож орієнтуватися на цю категорію ВПО забудовникам точно не варто.

VPO3_ua_new

Причина 2: Фактична кількість і розподіл ВПО невідома

Дані про зареєстрованих ВПО, з одного боку, відображають переважно ту частину ВПО, яка відчуває потребу в соціальній допомозі, а з іншого боку, відомі випадки реєстрації фіктивних ВПО. Ті ВПО, які можуть придбати собі житло, не поспішають реєструватися через певні додаткові витрати чи ризики, пов’язані з реєстрацією. Також не завжди ВПО залишаються жити на місці реєстрації, і подальша зміна їхнього місця проживання не відстежується. Тобто реальний розподіл ВПО невідомий. Попри свою неповноту, наявні дані дають змогу оцінити поточні тенденції та взаємозв’язки, проте для реакції з боку забудовників цього недостатньо.

Причина 3: Для ВПО важливіша наявна житлова інфраструктура

Не тільки ВПО впливають на ринок житла: наявна житлова інфраструктура, поміж інших факторів, також впливає на рішення особи переїхати в конкретний населений пункт. Згідно з отриманими з обласних департаментів соціального захисту даними, ВПО найчастіше їдуть до міст обласного значення. Можна припустити, що це пов’язано з тим, що Донбас дуже урбанізований, і люди, які виїжджають звідти, не звикли до життя в сільській місцевості. Тобто вони більш чутливі до якості житлової інфраструктури.

Водночас існує залежність між ВПО та кількістю гуртожитків. Без врахування інших факторів, кореляція між цими показниками становить 88% (позитивний зв’язок відображено на графіку нижче). Ймовірно це спричинене використанням гуртожитків як тимчасового житла для ВПО та загалом низькою ціною на таке житло.

123_укр

Причина 4: Плани повернутися до попереднього місця проживання

Важливу роль також відіграє відстань від населеного пункту до зони конфлікту. З одного боку, значна частка населення прийняла рішення переїхати в сусідню область (Дніпропетровську, Запорізьку чи Харківську) — можливо, через наявність там знайомих чи більш подібну культуру або мову. З іншого боку, відстань навіть у межах східних областей також відіграє важливу роль. Наприклад, схоже на те, що працездатні ВПО схильні їхати у дещо дальші райони східних областей, ніж ВПО пенсійного віку (див. карту вище). Чи пов’язано це з планами ВПО повернутися до свого попереднього місця проживання після завершення конфліктних дій, достовірно сказати не можна. Проте чим на меншу відстань ВПО переселилися, тим легше в майбутньому буде повернутися назад, тож імовірно невелика відстань переселення ВПО сигналізує або про короткотерміновість їхнього проживання в новому місці або просто про пенсійний туризм. Забудовникам відповідно реагувати на короткострокові потреби ВПО в житлі сенсу немає.

Чому ВПО не мають розраховувати на забудовників

Причина 1: Вплив третіх чинників

За останні роки у сфері інвестування у житлобудівництво та прийняття в експлуатацію житла у Східній Україні можна було спостерігати спадну тенденцію. За 2014 рік впала навіть частка (від загальноукраїнського рівня) інвестицій у будівництво житла та частка прийнятого в експлуатацію житла у Дніпропетровській, Запорізькій та Харківській областях. Загалом, хоча у східні області й прибули більшість ВПО, але інвестувати в будівництво житла тут почали менше (див. графік нижче). Іншими словами, збільшення населення за рахунок ВПО не вплинуло на зміну рівня інвестування в житлобудівництво, проте більшість ВПО прибули у місця, які і так найбільше приваблюють інвесторів. Наприклад, найбільша кількість ВПО зареєстрована у обласних центрах, які одночасно є основними місцями припливу капітальних інвестицій у будівництво житла. Це наштовхує на думку, що як на кількість ВПО у певному регіоні, так і на рівень інвестування в житлобудівництво впливають треті чинники (наприклад, рівень урбанізованості регіону). Відповідно, зміна цих показників наразі навряд чи хоч якимось чином пов’язана з приїздом внутрішньо переміщених осіб у східні області, а, отже, і розраховувати ВПО на забудовників не варто.

VPO1_UA

Джерело: Розрахунки автора на основі даних з Державної служби статистики та обласних департаментів соціального захисту населення.

Причина 2: Потрібно більше часу

Зазвичай реалізація рішення про збільшення інвестування у житлобудівництво потребує тривалого часу. Різкий же відплив таких інвестицій може відобразитися вже у короткостроковому періоді і призводить до значного спаду прийняття в експлуатацію житла та зростання кількості недобудов. Наразі у східних областях різких змін цих показників не спостерігається, що вже є добрим знаком (див. графік). Деяким винятком є Запорізька область, проте дані районного рівня показують, що стрибок кількості недобудов в області майже вдвічі спричинений виключно Бердянськом, в якому за 2014 рік з’явилося 131 нова недобудова. Загалом же для того щоб оцінити, чи є взаємозв’язок між ВПО і припливом інвестицій у житлобудівництво, потрібно щоб минуло більше часу. Тільки тоді ми побачимо, чи є реакція ринку житла на ВПО. Поки ж ВПО не варто на це розраховувати.

VPO2_UA

Джерело: Державна служба статистики України

Причина 3: Підвищення ризиків

Для приватного сектору інвестиції в житло у Східній Україні стали асоціюватися з більшими ризиками, адже зона конфлікту досить близько, а отже, ризик псування інфраструктури став вищим. Тож не дивно, що на воєнні дії ринок житла реагує більше, ніж на приплив переселенців. Проте після завершення конфліктних дій такого роду ризики нормалізуються, що дасть ринку житла краще адаптуватися до збільшення кількості населення.

Причина 4: Кошти благодійних організацій

На потреби ВПО як міжнародні благодійні організації, так і місцеві благодійники виділяють значну допомогу. Однак, яка частки йде саме на побудову нового житла (і чи є така частка взагалі) достовірно невідомо. Ймовірно на це виділяють незначну частку благодійних внесків, або ж ці гроші йдуть не на побудову нового житла, а на ревіталізацію вже наявного житлового фонду. Крім того, за рахунок благодійних організацій системно вирішити проблему житла для ВПО навряд чи вийде.

Замість висновку

Відчутне зростання кількості населення у східних областях України наразі не вплинуло на приплив капітальних інвестицій у будівництво житла. Пояснити відсутність реакції ринку житла можна такими факторами як

  • підвищення ризиковості інвестицій у території недалеко від зони АТО,
  • незначним часом для реакції ринку,
  • більшість переселенців є пенсіонерами, які не зможуть придбати собі нове житло або взагалі живуть у зоні конфлікту.

Тож наразі забудовникам немає сенсу орієнтуватися на ВПО, так само як ВПО немає причин очікувати значних зрушень у вирішенні житлового питання через забудовників. Без державного втручання вирішити дану проблему важко. Проте Україна – не перша країна, яка зіткнулася з такою проблемою. В міжнародному досвіді існує досить багато прикладів державної політики щодо ВПО. Зокрема, міжнародна організація UNHCR, яка займається проблемами ВПО по всьому світі, неодноразово займалася розробкою політик щодо задоволення потреб ВПО у житлі. Тож зараз Україні потрібно проаналізувати досвід інших країн, як позитивний, так і негативний, та адаптувати його до українських реалій.

Примітки:

[1] Дані були надані на запит автора департаментами соціального захисту населення Харківської, Дніпропетровської та Запорізької областей. Це дані рівня районів та міст обласного значення.


Застереження

Автор не є співробітником, не консультує, не володіє акціями та не отримує фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний