Домовласники чи Безхатченки

У статті розглядається проблема житлового забезпечення громадян, що виникла внаслідок скорочення нового будівництва, старіння житлового фонду за відсутності капітальних ремонтів, фінансової неспроможності населення утримувати власне житло. Для подолання цих проблем необхідні зміни у державній житловій політиці у напрямку розвитку соціального житла та приватних дохідних будинків.  

Громадяни України разом з незалежністю отримали житловий фонд загальною площею 0,93 млрд кв. м, або 18,3 кв. м на особу, і високі темпи житлового будівництва – біля 20 млн кв. м на рік з часткою державних коштів понад 60%.

За роки, що минули, житлове будівництво було переведене на ринкові рейки, тобто, його обсяги стали визначатися платоспроможним попитом громадян, а не соціальною політикою держави. У результаті до 2014 року житловий фонд збільшився до 1,1 млрд кв. м, або майже на 20%, але з двічі-тричі нижчими річними темпами приросту, а забезпеченість житлом перевищила 24 кв. м, що пояснюється, на жаль, скороченням населення на 12%. Порівняно з кінцем 80-х років, у щорічних витратах на житлове будівництво частка державного та місцевих бюджетів склала менше 1%.

Попри середнє покращання житлового забезпечення громадян, треба мати на увазі, що внаслідок урбанізації, змін на ринку праці житлове забезпечення стало нерівномірним. Так, за офіційними даними, які не відображають дійсних житлових умов людей, менше за норму 13,65 кв. м на особу мають 40% міських домогосподарств, а менше за 7,5 кв. м – 10,1 %.

Якщо подивитись на вік наявного житлового фонду, то виявиться, що до 1960 року було введено близько 40% площ, у період масової забудови 60-х – 80-х років ще 45%. Середній ступінь фізичного зносу будинків складає сьогодні 47,2 %, що є незадовільним згідно норм, за якими будинки зі зносом понад 20% вже потребують вибіркового капітального ремонту. За нормативним терміном безремонтної експлуатації, а це 25-30 років,  капітального ремонту потребують не менше 80% будинків.

Тепер щодо власності на ці будинки. Якщо увесь житловий фонд України – це 10,2 млн будинків, то з них 240 тис. – багатоквартирні площею майже 500 млн кв. м.  Так ось, ОСББ створені лише у 17 тис. будинків, що обслуговують 15,4% усіх площ. Відтак, близько 85 % багатоквартирного житлового фонду залишається безгосподарним з різних причин, у першу чергу – внаслідок поганого стану.

Для оцінки відповідних фінансових потреб потрібна репрезентативна статистика, якої в Україні бракує. На основі як наших вибіркових даних та  виходячи із загальних міркувань, допустимо, що при даних потребах у ремонті площ, рівні зносу будинків і цінах на матеріали та будівельні роботи, середня вартість капітальних ремонтів багатоквартирних будинків складатиме близько 100 дол. за кв. м і з розрахунку на 400 млн кв. м житла, що потребуватиме коштів в обсязі 40 млрд  дол. (600 млрд грн!) або  2,4 тис. дол. на особу при середній житловій площі та більш 6,3 тис. дол. на середнє домогосподарство з 2,6 осіб.

У той же час, як свідчить вітчизняна статистика, структура населення за доходами знаходиться близько до пропорцій: бідні – 35%, протосередні (між бідними та середніми) – 50%, середні – 10%, заможні – 5%. Не заглиблюючись у рівень відповідних доходів, бідні, вочевидь, а протосередні – напевно не мають можливості  капітально відремонтувати і оновлювати у подальшому власне житло. Тобто, у цьому сенсі, можна вважати, що фінансово неспроможних є 85% міських домогосподарств.

Як у анекдоті про Карело-Фінську республіку, де нараховувалося два фіни – Фінкельштейн і фінінспектор, які виявилися однією і тією ж особою, так і частка будинків, що потребують капітального ремонту, частка безгосподарних будинків, і частка населення, неспроможного придбати нове або капітально відремонтувати наявне власне житло – одне і те саме. Але це сумно, що принаймні чотири п’ятих домовласників незабаром можуть виявитися безхатченками.

Ураховуючи наведені вище аргументи, потрібна відмова від державної житлової політики, яка орієнтується переважно на  розвиток приватної власності. Нова політика, на нашу думку, має виходити, по-перше, з балансу фінансових можливостей та потреб суспільства щодо житла, а по-друге, з необхідності комбінації приватної власності на квартири  і створення ОСББ з розвитком та поширенням комунальної  та приватної власності на будинки.

Відразу скажемо, що зберегти і відновити кількісно і якісно наявний житловий фонд вже нереально. За відсутності коштів мешканців державі для цього потрібно було б акумулювати суми, співставимі з річними видатками  бюджету. А ураховуючи, що середній рівень зносу інших основних засобів у країні ще більш катастрофічний – 77,3%, або 8 трлн грн., важко обґрунтувати доцільність з останніх сил фінансувати саме приватне житло громадян.

З іншого боку, треба розуміти, що хто б не профінансував капітальні ремонти, ці кошти повинні не тільки знайтися у державних та місцевих бюджетах або ж у інвесторів, але й повернутися їм у вигляді соціального ефекту, квартирної плати мешканців, прибутку інвесторів.

Важко сказати, якого рівня житлове забезпечення відповідне нашому суспільству. Це залежить від розвитку економіки, розподілу населення між містом і селом, диференціації рівня доходів домогосподарств тощо. Безумовно – і від державної політики, яка не уникне необхідності значної концентрації і перерозподілу коштів на житлове забезпечення громадян.

Замість кількісних рецептів, наважимося запропонувати наступний механізм, який здатний вивести житлове забезпечення у країні на економічно обґрунтований рівень.

Нехай пропорції між індивідуальними і багатоквартирними будинками залишаться приблизно рівними, а багатоквартирний житловий фонд, де функціонуватимуть ОСББ, також складатиме близько 20%.  В такій моделі домоволодіння «будинок – мешканці» опиняться сім’ї, здатні накопичити або залучити достатні кошти для фінансування ремонтів будинку і сплати поточних житлово-комунальних послуг.

Решта 80% багатоквартирного житлового фонду має перейти до комунальної власності. Треба узаконити статус-кво, коли квартири приватизовані, а будинки – в управлінні комунальних підприємств, додавши до цього відповідні права власності громади на ці будинки та її обов’язки щодо ефективного утримання будинків, залучення необхідних для цього коштів. Ця модель «будинки – територіальна громада» означає, по суті, що, на відміну від ОСББ, коли група домогосподарств утримують та експлуатують будинок, це ж по відношенню вже до сукупності будинків виконуватиме громада, якій буде простіше акумулювати відповідні кошти на утримання житлового фонду та проведення чергових капітальних ремонтів. З позицій мешканців, це означатиме, що вони відшкодовуватимуть як поточні, так і капітальні витрати.

Механізми відшкодування – різноманітні: покриватимуться витрати  наявними коштами, за допомогою кредитів, або ж вартістю квартир, що, ймовірно,  набере найбільшого поширення. Адже нелогічним є співіснування приватної власності на квартири і субсидій та дотацій власникам як у сплаті житлово-комунальних послуг, так і у фінансуванні капітальних ремонтів.

Розглянемо подальші моделі.

Комунальний будинок може бути проданий місцевою владою приватному власнику до або після капітального ремонту. Так з’являться дохідні будинки за моделлю «власник будинку  – власники квартир», де дохід власника будинку формується на інвестиції в утримання будівель.  Це стосуватиметься престижних будинків у центральних районах, де ринкова вартість нерухомості компенсуватиме  витрати на утримання будинку разом з якісними капітальними ремонтами. Частка такого житла, на нашу думку, буде незначною, нехай до 10%, і зосереджуватиметься у великих містах.

Частина, нехай 20% багатоквартирних будинків економкласу залишаться у комунальній власності, утримуватимуться з проведенням лише необхідних капітальних ремонтів і регульованим рівнем квартирної плати для мешканців-власників квартир.

Тепер – щодо решти житлового фонду.

Необхідні капітальні ремонти, які здійснюватимуться за кошти банків, підприємств або місцевих бюджетів, у випадку неможливості повернення власниками квартир через квартирну плату, передбачатимуть перехід усіх або частини прав власності на квартири до відповідних інвесторів. За цим механізмом, на відміну від комунальних будинків з приватизованими квартирами та дохідних будинків, виникатимуть або дохідні будинки повністю приватної власності або соціальне житло комунальної власності. У цій моделі мешканці-власники ніби обмінюватимуть свою власність на квартиру у зношеному будинку на еквівалент квартирної плати за проживання у відремонтованому будинку.

Власники дохідних будинків – банки, приватні особи, підприємства чи господарські товариства, отримуватимуть доходи на інвестиції у придбання будинку, квартир та проведення капітального ремонту. Джерело цих інвестицій – наприклад, депозити, обсяг яких і зараз понад 600 млрд  грн.

Соціальне житло, де і квартири, і будинки знаходитимуться у комунальній власності, надаватиметься незабезпеченим сім’ям на умовах, які визначатиме громада та держава шляхом надання певної фінансової підтримки. Джерело коштів – податок на нерухомість, збалансований з відповідними потребами. Але це – тема наступного матеріалу.

Примітки