Минулого року Фонду державного майна не вдалося продати жодного з 23 запланованих великих підприємств. У січні ФДМ затвердив новий перелік «великої» приватизації на 2019 рік. Наскільки привабливі ці об’єкти для потенційних інвесторів? Аналіз починаємо з київського «Президент-готелю», розташованого в самому серці столиці. Його, відповідно до меморандуму з Міжнародним валютним фондом, обіцяють продати вже в першій половині 2019 року.
Історія продажу готелю нагадує блокбастер. Готель уже кілька разів безуспішно намагалися приватизувати. У 2014 продаж призупинив в.о. президента Олександр Турчинов. Наступного року Окружний адміністративний суд Києва заборонив аукціон готелю через позов ТОВ «Квадр», яке пов’язане з одеськими бізнесменами Борисом Кауфманом та Олександром Грановським. А у 2017 ніхто не заявив про бажання купити «Президент-готель».
Що дуже дивно. Адже «Президент-готель» – це дванадцятиповерховий комплекс майже на 400 номерів з великою кількістю конференц-зал, банкетних зал та навіть стрип-клубом у самому центрі Києва. Готель – прибутковий протягом останніх 14-ти років. У 2017 він показав чисту рентабельність на рівні 29%. Із такими фінансовими показниками цей об’єкт мав би зацікавити інвесторів.
Незважаючи на гарні фінансові результати, державі немає сенсу затримувати приватизацію, оскільки готель не є стратегічним об’єктом та не створює жодної унікальної суспільної користі. Але продати його можуть завадити теперішні орендарі.
Ще у 2009 році очільник Держуправління справами та водночас співвласник ПАТ «Миронівський хлібопродукт» Ігор Тарасюк віддав «Президент-готель» в оренду на 25 років ТОВ «Квадр» Кауфмана-Грановського. За рік після зміни керівника ДУС намагалося скасувати цей договір. Однак безуспішно: приватна компанія досі має право використовувати всю територію комплексу ще 15 років.
Окрім цього, орендарі вже кілька разів блокували приватизацію «Президент-готелю» через суди, які визнавали її протиправною. Зараз ці провадження закриті, а об’єкт дозволений до продажу. У січні ж цього року ТОВ «Квадр» знову звернулося до суду: цього разу з вимогою визнати за ним право власності у розмірі 49,11%. «Як вбачається з договору оренди №8-485 від 17.04.2009, на який позивач посилається як на підставу своїх вимог, балансова вартість готельного комплексу, розташованого з адресою: 01023, м. Київ, вул. Госпітальна, 12, становить 102 726 445,71 грн., а відтак вартість спірного майна у даній справі становить 50 448 957,49 грн. (102 726 445,71*49,11%)», – зазначено в ухвалі. Проте заяву через її недоліки повернули позивачам.
Власник інвестиційної компанії Concorde Capital, яка є радником з приватизації «Президент-готелю», Ігор Мазепа, заявив: потрібно виставити на продаж не право власності на договір оренди, а повноцінний готельний бізнес. Логіка радника зрозуміла. Навряд чи інвесторів зацікавить об’єкт, з яким нічого не можна робити в найближчі 15 років, окрім отримання орендних платежів.
Є ймовірність, що на конкурс прийде хіба що орендар та декілька пов’язаних з ним осіб для створення видимості конкуренції. Якщо, звичайно, орендар не вирішить, що дешевше переписати об’єкт на себе через судове рішення.
Щоб поставити покупців у рівні умови, потрібно розірвати договір оренди. І в цьому разі державі доведеться ще й заплатити Кауфману-Грановському за ремонт. Про це повідомляє ФДМ: «Протягом 2009-2012 року за погодженням із ПрАТ «Президент-Готель» в готельному комплексі за рахунок орендаря було проведено капітальний ремонт, в ході якого було здійснено оновлення та модернізацію ресторанного господарства, центрального холу готелю, капітальний ремонт номерного фонду відповідно до стандарів якості надання готельних послуг тощо. У разі розірвання договору оренди ПрАТ «Президент-Готель» зобов’язаний відшкодувати вартість виконаних поліпшень під час проведення капітального ремонту». Вартість ремонту склала відповідно до договору про оренду щонайменше 30 млн грн.
Якщо розірвати договір оренди не вийде (а за умовами договору це дуже складно), доведеться погоджуватися на найкращий із поганих сценаріїв і продавати як є. У цьому випадку готель буде цікавий, найімовірніше, лише орендарям. Отже ціна його продажу буде меншою, ніж могла б бути на конкурентному конкурсі. Але залишати готель у держвласності ще на 15 років – найгірший сценарій. Він загрожує державі як власнику новими судами (вищезгаданий позов на 49,11%) та втратою прав власності. Держава зі свого боку має виставити стартову ціну не меншу за поточну дисконтовану вартість очікуваних майбутніх прибутків, який би держава могла отримувати як власник.
Цей приклад є черговою ілюстрацією того, як непродумані управлінські рішення державних чиновників призводять до негативних довгострокових наслідків. Ще 15 років «Президент-готель» використовуватимуть Кауфман та Грановський, і змінити це майже неможливо. Переважне право на купівлю цього комплексу мають теж вони. Рішення 2009 року про оренду наразі заважає зацікавити інших інвесторів у купівлі цього об’єкту й заважатиме це зробити ще 15 років. Замість того, щоб вчасно та прозоро продати актив, що не має стратегічної цінності та працює на конкурентному ринку, держава як власник наразилася на судові суперечки та сумнівні перспективи отримати справедливу ціну за актив під час продажу.
Застереження
Автори не є співробітниками, не консультують, не володіють акціями та не отримують фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний
