Взгляд парламентария: земельный рынок — неотложный вопрос, который постоянно откладывается

Народный депутат Олег Кулинич считает, что еще несколько лет вопрос открытия полноценного земельного рынка будет находиться в подвешенном состоянии. Слишком больно он может ударить по рейтингу отдельных политических сил перед парламентскими выборами. Депутат полагает, что иоптимальным в Укриане будет поэтапный запуск рынка земли, который сейчас рассматривается в МинАПК

Листая в Интернете материалы по земельному рынку, встретил заметку с заголовком «Земельный рынок нужен безотлагательно», а текст начинался с того, что скоро заканчивается очередной мораторий на продажу сельхозучастков, введенный Верховной Радой. Дата заметки — 22 декабря 2007 года. Без проблем можем найти подобные заметки и с более давней датой, а вот это «безотлагательно» как звучало 10 лет назад, так и звучит сейчас, продолжая откладываться и откладываться.

Рада в энный раз продлила мораторий 6 октября 2016-го. И, надо признать, это решение было чисто политическим, поскольку с юридической точки зрения в нем не было необходимости. Ведь мораторий и так действует до принятия закона об обороте земель, даже если его и не «продолжать». Тем не менее, Рада тогда в очередной раз дала сигнал обществу, будто сказав: «этот вопрос не стоит на «повестке дня». Решение хоть и с привкусом популизма, но успокаивающее для общества. Поэтому, по мнению большинства парламентариев, это нужно было сделать.

Рискну спрогнозировать, что несколько лет вопрос открытия полноценного земельного рынка еще будет держаться в подвешенном состоянии. Слишком больно он может ударить по рейтингу отдельных политических сил перед парламентскими выборами. Да и, объективно говоря, отменять мораторий без наличия соответствующей законодательной базы по рынку земель мы не можем. А этой законодательной базы пока нет.

Мы понимаем, что наибольшее сопротивление рынку земли идет из села, где много сельских голов и руководителей небольших местных сельхозпредприятий формируют общественное мнение. Усиливается эта позиция о недопустимости продажи земли различными «патриотически» настроенными партиями и общественными деятелями — именно они годами уже продуцируют штампы в стиле «земля — не товар», «земля принадлежит всему народу», «землю скупят иностранцы» и т.д. И хотя как с юридической точки зрения, так и в соответствии с практикой большинства цивилизованных стран, такие штампы являются атавизмом, у нас они действуют. И ничего удивительного в этом нет. Ведь люди привыкли к тому, что любое перераспределение ресурсов в государстве заканчивается явно не в пользу общества, а в интересах небольшой группы лиц, и боятся, что это повторится и в случае с земельной реформой.

Дискуссия смещается в конструктивную плоскость

Впрочем, восприятие проблемы рынка земель сейчас и на уровне руководства государства, и в политикуме, и в обществе все-таки смещается в конструктивную плоскость. Есть заявления первых лиц государства, есть определенные наработки в юридическом плане, начинается профессиональная дискуссия. Да и все больше и больше владельцев земельных паев устают от нынешней неопределенности. Особенно там, где люди не получают за землю надлежащий уровень арендной платы или нуждаются в серьезных средствах для решения разнообразных личных проблем. Эти средства они могли бы получить от продажи паев, но государство почему-то так заботится о своем гражданине, что не дает этого сделать, или толкает его на то, чтобы пай был отчужден по различным «серым» схемам. Эти схемы давно используются и это не секрет ни для кого, то есть теневой рынок земли уже существует. Но он, во-первых, лишает граждан юридической защищенности, а, во-вторых, мешает сформировать рыночную цену на землю. И самое недальновидное решение — это закрывать глаза и не пытаться легализировать этот рынок, обманывая общество. Не говоря уже о том, что в данном случае государство систематически ставит под вопрос сам институт права собственности, ведь собственность без возможности ее отчуждения и полноценного распоряжения ею — это уже и не совсем собственность. Сотни тысяч владельцев паев умерли, но так и не смогли распорядиться ими должным образом. А, возможно, кому-то полученные средства могли бы продлить жизнь, есть и такие случаи, как бы пафосно это не звучало.

Схемы давно используются и это не секрет ни для кого, то есть теневой рынок земли уже существует. Но он, во-первых, лишает граждан юридической защищенности, а, во-вторых, мешает сформировать рыночную цену на землю.

Один из вариантов, который сейчас рассматривается в Министерстве аграрной политики и продовольствия — это поэтапный запуск рынка земли. И действительно — именно такой вариант является наиболее дальновидным, ведь крайне важно в процессе формирования земельного рынка избежать стихийности и необдуманности. Впрочем, остается определиться, какие именно это будут этапы. В МинАПК говорят, что на первом этапе на продажу будет выставлена часть земельного банка государственной собственности, а уже потом будет предоставлена возможность заключать договоры купли-продажи и на сельскохозяйственные участки частной собственности (паи). Крайне важно, чтобы в ближайшее время в вопросе земельного рынка мы все-таки отошли от обсуждения чьих-то мнений, статей, блогов и постов в социальных сетях, а выходили на законодательный уровень. Именно подготовка качественного, продуманного и наиболее компромиссного механизма для всех участников процесса и является главной задачей как правительства, так и народных депутатов, в частности — представителей Аграрного комитета ВРУ. И в процессе подготовки важно ответить на несколько вопросов:

1. Будет ли предоставлена возможность иностранным инвесторам приобретать право на землю сельскохозяйственного назначения (самостоятельно или через украинских юридических лиц)?
2. Как именно можно предотвратить чрезмерную концентрацию земли в одних руках?
3. Как обеспечить консолидацию земель и избежать рейдерства?
4. Как быть с проблемой земель бывшей коллективной собственности, полевых дорог и лесополос, правовой режим которых «завис в воздухе»?

На самом деле список таких вопросов можно продолжать и уточнять, но, как я уже говорил, важно, чтобы эта дискуссия имела конкретные законодательные последствия, а не просто разворачивалась на страницах газет и страницах онлайн-ресурсов.

Эмфитевзис: три больших позитива для каждой из сторон

В то же время Аграрный комитет ВРУ и сейчас активно работает над тем, чтобы как можно быстрее адаптировать и украинское законодательство, и практику земельных отношений, и общественное мнение к постепенному запуску земельного рынка. 15 июля в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект №4010а «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию правового регулирования пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)». Недавно этот законопроект прошел первое чтение в Аграрном комитете. По мнению авторов законопроекта, в том числе и моему личному, эта инициатива могла бы решить часть очень острых вопросов, которые стоят и перед владельцами паев, и перед аграриями, в условиях продолжения моратория, которого, как я думаю, все же не избежать в течение ближайших нескольких лет. И самое главное — эти проблемы можно решить менее революционным и наиболее компромиссным путем, просто немного усовершенствовав нормы, которые уже около 12 лет и так действуют в украинском законодательстве. Сейчас в Украине уже заключено более 20 000 договоров эмфитевзиса, и этот тип договоров получает распространение, хотя и довольно неравномерно в разных регионах Украины. Поэтому сопротивление этой инициативе со стороны той части общества, которая категорически не воспринимает введение земельного рынка, было бы значительно менее радикальным, а она могла бы устроить и владельца пая, и агропромышленника.

Таблица 1. Количество регистрационных действий по государственной регистрации перехода права пользования земельными участками для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) в период с 01.01.2013 по 03.03.2016

Для владельца пая мы видим как минимум три очень важных положительных момента:

а) по договору эмфитевзиса есть возможность получить сразу всю сумму за пользование земельным участком или значительную часть такой суммы. Если говорить о конкретной стоимости эмфитевзиса для владельца одного пая, то такая стоимость будет зависеть от многих факторов, таких как: площадь земельного участка, качество почв (и соответственно — размер нормативной денежной оценки), месторасположение пая, ну и, конечно, условий самого договора. Иногда это также зависит не только от объективных показателей, а от того, как складываются отношения владельцев земли с арендаторами в конкретном регионе, насколько высокие там ставки арендной платы за паи, как владельцы паев отстаивают свои интересы и т.д. Если брать, например, практику земельных отношений в Полтавской области, в частности, в Зиньковском районе, где я живу, то по нашим подсчетам, по договору эмфитевзиса владелец пая потенциально сможет получить несколько сотен тысяч гривен. Может быть и меньшая сумма — в местностях с низкой нормативной денежной оценкой и низкой арендной платой. Но, в любом случае, это очень существенные средства, которые могут быть направлены селянами не на «проедание», а на действительно серьезные вещи: жилищное строительство, покупку автомобиля или другой техники, начало собственного бизнеса, образование детям и т.д.;

б) от следующих операций с его земельным участком владелец сможет получить дополнительный процент, который оговаривается в договоре;

в) этот земельный участок не продается, а возвращается владельцу или его потомкам, то есть это можно сравнить с временной продажей. В этом контексте важно сказать, что законопроект №4010а в нынешней редакции ограничивает максимальный срок эмфитевзиса 50 годами, хотя сейчас в законодательстве такого ограничения нет. Более того, даже срок в 50 лет может быть скорректирован, если компромиссным вариантом станет меньший срок (30-40 лет). Хотя понятно, что, например, срок в 10-15 лет не будет актуальным для бизнеса, так как теряется весь смысл такого договора.

Также как минимум три очень значительных позитива можем назвать в таких договорах и для агробизнеса:

а) именно новая практика применения договоров эмфитевзиса может дать аграриям дополнительные возможности для кредитования и несколько снизить кредитные ставки для них. В плане залога для получения банковского кредита эмфитевзис гораздо лучше аренды, ведь в случае аренды банк не имеет возможности нормально применить взыскание на залоговое имущество, это недостаточно ликвидный залог. В случае с арендованной землей владелец пая не даст на это согласие, а в случае эмфитевзиса собственник земли получает сразу все средства за срок действия договора, и автоматически дает согласие на все дальнейшие действия по земельному участку в течение срока действия договора. В процессе подготовки законопроекта мы консультировались с представителями банковских учреждений и они подтвердили, что предоставление кредитов под такой залог вполне реально;

б) эмфитевт будет иметь полный инструментарий для использования земли. В частности, сегодня закон не предоставляет эмфитевту права передать землю во временное пользование. Он может только продать право эмфитевзиса другому лицу на весь период. Это ухудшает положение эмфитевта по сравнению с арендатором. В то же время, эмфитевзис — это долгосрочное право. За все время пользования могут случиться различные проблемы, для решения которых временная передача прав пользования могла бы пригодиться;

в) использование права эмфитевзиса позволяет консолидировать земельные паи. Когда арендаторами земель одного поля выступают несколько товаропроизводителей, юридически право каждого землепользователя выглядит ужасно — это земельные участки, хаотично разбросанные по одному полю (пресловутые «шахматки»). Если следовать букве закона и обрабатывать только земельный участок, указанный в договоре, то ни о какой эффективности бизнеса говорить нельзя. Что делается сейчас? Арендаторы собираются и условно делят поле на несколько частей, каждая из которых будет использоваться определенным лицом. Но юридическими документами это соглашение оформить фактически невозможно, потому что ни один владелец пая не даст согласия на субаренду своего участка. В результате, мы имеем нарушение земельного законодательства при использовании огромного количества земельных массивов: арендаторы обрабатывают те земельные участки, которые они не арендуют (звучит это абсурдно, но практика именно такова). В случае же применения эмфитевзиса с предоставлением эмфитевту права передавать земельный участок в аренду, этот вопрос может быть решен достаточно эффективно. Также это может помочь в ситуации, когда собственник земельного участка, расположенного внутри поля, хочет самостоятельно его использовать (так называемый единоличник). При эмфитевзисе арендатор по согласованию с этим лицом сможет предложить ему в аренду земельный участок, расположенный по краю поля, а сам получит в аренду на этот же срок участок внутри поля.

Сегодня, к сожалению, законопроект №4010а стал целью для политических спекуляций. Некоторые политики позиционируют его как документ, после принятия которого все сельскохозяйственные земли в Украине будут «распроданы за копейки». Но давайте мыслить логически. Сегодня конкуренция между арендаторами, заинтересованными в использовании земли, достаточно большая. Соответственно, мы видим устойчивую тенденцию к росту арендной платы. Если несколько лет назад размер в 5% нормативной денежной оценки воспринимался как исключение, то сейчас 7% становится правилом. И с уверенностью могу прогнозировать, что в недалеком будущем, в частности, по той же Полтавской области, арендная плата в 10% будет применяться почти повсеместно. При таких ставках владелец земельного участка никогда не заключит договор эмфитевзиса по низкой цене. Ему выгоднее ежегодно получать арендную плату. Кроме того, у большинства арендаторов нет свободных оборотных средств на выплату полной стоимости земли. Поэтому эмфитевзис и аренда будут существовать параллельно, и, вряд ли вытеснят друг друга.

Остается надеяться, что профессиональная дискуссия в рамках Аграрного комитета ВРУ будет иметь логическое завершение в виде наработки всех необходимых моделей для полноценного запуска рынка земли. И продолжение моратория должно быть использовано исключительно с этой целью, а не для того, чтобы отложить вопрос «в долгий ящик».