В конце 2019 президент Владимир Зеленский подписал закон 157-IX (+1,0 балл в 125 выпуска Индекса реформ) об аренде государственного и коммунального имущества. И вот, спустя полгода, Кабинет Министров Украины издал постановление, которое подробно описывает этот процесс.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Алексея Соболева, директора ГП «Прозорро.Продажи».
Предыдущий закон, который регулировал сдачу в аренду государственного и коммунального имущества, был принят еще в 1992 году. Хоть он почти постоянно дополнялся, в какой-то момент стало целесообразнее не обновлять устаревшие нормы, а заменить его новым.
Что нового в законе 157-IX?
Закон определил, что все государственное и коммунальное имущество будет передаваться в аренду или через аукционы или без проведения аукционов.
- По общему правилу имущество должно передаваться в аренду на электронных аукционах, которые позволяют определить рыночную арендную плату за пользование имуществом. Такое имущество должно быть включено в Перечень первого типа (перечень «коммерчески привлекательного имущества»).
- Законом разрешено некоторым лицам, например, органам государственной власти и местного самоуправления, религиозным организациям, Пенсионному фонду и дипломатическим и консульским учреждениям, общественным организациям ветеранов и т.д., получать государственное и коммунальное имущество в аренду без проведения аукциона. В таком случае имущество по инициативе этих «льготных» организаций должно быть включено в Перечень второго типа (перечень «льготного имущества»). Поскольку такое имущество передается в аренду без конкурсной процедуры, его нельзя передавать в субаренду. Также общественным организациям ветеранов, реабилитационным учреждениям для лиц с инвалидностью, депутатам запрещено использовать его в коммерческих целях.
Существенным моментом закона стал переход аукционов по оффлайна исключительно в онлайн — на электронную торговую систему (постановлением № 483 от 3 июня 2020 определено, что это «Прозорро.Продажи»). Это расширяет доступ потенциальным арендаторам к участию в торгах. Ранее в торгах надо было участвовать лично, а информацию о таких торгах найти было не очень просто — она публиковалась на сайтах арендодателей и в специальных печатных изданиях с ограниченным тиражом. О конкурсах узнавали только «нужные» люди.
Изменился и принцип определения стартовой стоимости аренды для проведения аукциона.
Алексей Соболев: «Стартовая арендная плата на аукционах по новому закону рассчитывается не от оценки имущества, а от его балансовой стоимости. Электронные аукционы позволяют найти рыночную стоимость объекта «автоматически» — благодаря конкуренции участников на торгах при условии полного отсутствия «ручного управления» этим процессом. Это позволяет избавиться от оценки как рудимента, экономя время и деньги арендодателей.
Обязательная оценка осталась только для случаев, когда организация хочет арендовать имущество без аукциона. Это даст возможность государству и местным органам власти понять, какова «альтернативная стоимость» предоставленного на льготных условиях без конкурса имущества».
Информация о сделках аренды стала публичной. Ранее Фонд госимущества учитывал только договоры аренды госимущества, а информация об аренде имущества, находящегося на балансе общин, не публиковалось.
«Информация о том, сколько объектов, по какой цене и кому сдаются на уровне местной власти отсутствует. Благодаря закону и государство, и граждане, и местные органы власти наконец получат четкое понимание, сколько, какого имущества, по какой цене сдается в аренду, и насколько эта цена соответствует рынку», — прокомментировала принятие закона Дарина Марчак.
Таким образом, за счет широкого доступа к информации этот закон устранил один из механизмов получения коррупционной ренты.
Благодаря новым правилам процедура сдачи имущества в аренду ускорится почти вдвое (с 123-163 до 50-95 дней).
Следующие шаги
Законом 157-IX Верховная Рада поручила Кабинету Министров за 3 месяца принять нормативные акты для имплементации этого закона. Кабмин несколько не уложился в срок и только 3 июня принял постановление о новом Порядке передачи государственного и коммунального имущества.
Алексей Соболев: «Согласно новому Порядку, все новые договоры аренды будут заключаться только через электронную торговую систему, а все коммерческие договоры аренды — через онлайн аукционы.
Процедура торгов будет происходить через электронную торговую систему «Прозорро.Продажи». К этой системе подключено (то есть фактически выступают ее «интерфейсом» для пользователя) более 40 электронных площадок. Когда любой из 40 этих площадок выставляет информацию о лоте, эта информация благодаря единой центральной базе данных сразу становится доступной всем пользователям. Таким образом потенциальные арендаторы сейчас имеют больше возможностей для получения в аренду государственного и коммунального имущества. Для арендодателей это также существенное преимущество, ведь поиском арендатора и консультациями потенциальных арендодателей занимается не один человек, а 40 площадок.
Информация обо всех договорах аренды государственного и коммунального имущества будет собрана в одной базе «Прозорро.Продажи», в которой есть публичный доступ в виде открытых данных».
Порядком передачи государственного и коммунального имущества также определено, какие данные должна содержать информационная справка об объекте, и уточнено, что аукционы могут начинаться только в рабочее время (понедельник — пятница с 9 до 18 часов).
Участники аукционов для участия в аукционе и подтверждения «серьезности намерений» должны в начале торгов внести на банковский счет оператора площадки регистрационный и гарантийный взносы. Размер гарантийного взноса колеблется от размера арендной платы за весь срок аренды (срок аренды — до месяца) до 6 месяцев (срок аренды — от 10 лет) стартовой арендной платы за имущество. Из этих денег победитель аукциона оплачивает вознаграждение оператору, а остальные возвращаются на его счет после выполнения им условий аукциона и подписания арендного соглашения (участникам аукциона, которые не победили, возвращают полную сумму гарантийного взноса быстрее).
Если в аукционе принял участие только один участник, то договор аренды с ним заключается по предложенной им арендной плате при условии, что она не ниже стартовой. Победитель аукциона, который отказался от подписания протокола о результате аукциона или договора аренды, больше не сможет участвовать в торгах за этот объект.
Чтобы взять в аренду «льготное» имущество (из Перечня второго типа), потенциальные арендаторы должны подать через электронный кабинет (а до появления такой возможности в ЕТС — арендодателю направления) заявление и электронные копии документов. И уже через 10 рабочих дней (для государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций — 5 рабочих дней) арендодатель должен принять решение о передаче имущества в аренду или отказе от передачи. Если арендовать одно и то же имущество хотят несколько организаций, решение принимается в пользу того, кто имеет больше баллов по критерию оценки арендаторов (принцип их подсчета описан в Порядке), предлагает большую плату или первым откликнулся на объявление.
Имущество учреждений здравоохранения, образования, Национального банка, а также недвижимое имущество, в котором размещены органы государственной власти и местного самоуправления, Вооруженные Силы и т.д. (полный список в Порядке) может использоваться только для размещения вышеназванных учреждений или только с сохранением целевого назначения. Исключения — здания и помещения, находящиеся в аварийном состоянии или те, которые не используются более 3 (до 500 кв.м) — 5 лет (более 500 кв. м), и если сдача в аренду такого помещения не ухудшает социально-бытовых условий людей, которые учатся или работают в учреждении, которое является владельцем имущества. Памятники культуры в аварийном состоянии, требующих безотлагательного капитального ремонта или реставрации, могут передаваться в аренду на льготных условиях.
Постановление предлагает интересный бонус для тех, кто будет продлевать договоры аренды по результатам аукциона, а до этого (во время действия предыдущего договора аренды) осуществил «неотделимы» улучшение объекта аренды. Арендатор сможет уменьшить арендную плану на стоимость этих улучшений (она делится равными частями на срок до 5 лет). Условие — стоимость со скидкой не может быть меньше стоимости аренды до аукциона.
Таким образом, Верховная Рада и Кабинет Министров Украины попытались создать систему эффективного использования государственного и коммунального имущества, унормировать процессы его передачи в аренду и уменьшить потенциальные источники коррупции в этой сфере.
Предостережение
Автор не является сотрудником, не консультирует, не владеет акциями и не получает финансирования ни от одной компании или организации, которая имела бы пользу от этой статьи, а также никак с ними не связан.
