В рамках спільного проекту VoxCheck та Українського Радіо «Відсоток правди» ми проаналізували історію ринку землі в Україні. Чому та коли ввели мораторій на продаж землі, навіщо всі обіцяли його скасувати але так цього й не зробили, де шукати правдиву інформацію про землю: ціни, статистику, останні новини? Ми розібралися у всьому.
Дисклеймер: Цей матеріал підготовлено завдяки підтримці американського народу, що була надана через проект USAID «Медійна програма в Україні», який виконується міжнародною організацією Internews. Зміст матеріалів є виключно відповідальністю VoxUkraine та необов’язково відображає точку зору USAID, уряду США та Internews.
В Україні майже 43 млн га сільськогосподарських земель – це понад дві третини площі всієї держави. І більшість цих земель – трохи менше 28 млн га це приватні паї. Втім з 2001 року власники цих паїв нічого не можуть з ними зробити – або як працювати на них самим або здати в оренду за неринковою ціною. Тому що тоді в Україні запрацював мораторій на купівлю і продаж землі. І дію його щороку продовжує Верховна Рада.
Як запровадили мораторій?
Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення з’явився у жовтні 2001 року. Спочатку Закон про відчуження паю тимчасово забороняв укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування паю абощо – окрім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Земельний кодекс визначив термін такої заборони – до 1 січня 2005 року. Це й стало називатися «мораторієм на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення».
Після цього «тимчасовий» захід парламент продовжував вже 9 разів і діє до того, як набере чинність інший закон – про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Які наслідки мораторію для українців?
В 2018 році Європейський суд з прав людини постановив, що мораторій на продаж сільгосп. землі в Україні обмежує права землевласників. І не лише у праві продати землю, якщо не хочеш чи не можеш далі нею займатися, а й у праві повноцінно вести бізнес. Наприклад, оскільки законом заборонено купувати і продавати землю, то банки також не беруть її у заставу, а, значить, і отримати кредит «під землю» не можна. Також не можна вносити ці землі до статутних капіталів підприємств. Тому, наприклад, якщо ви хочете розпочати бізнес із сусідом – з нього в компанію гроші, з вас – земля, то зареєструвати так підприємство не вдасться.
То ж якщо від «мораторію» є шкода для самих аграріїв, чому ж його не скасують?
Тому що наразі навіть не всі експерти та політики достатньо розуміють, що ж відбувається з землею з та без мораторію. За 18 років своєї історії мораторій став предметом багатьох політичних маніпуляцій.
І ось кілька з них:
Кажуть, що українська земля – унікальна та має коштувати десятки тисяч доларів
Наприклад, на цьому часто наголошує Юлія Тимошенко (10/07/2019, 31:18-31:37)
«Частина нашої сільськогосподарської землі буде зараз скуплена в середньому по 830 доларів за гектар… Якщо ви подивитесь Європу, нижче 40 тис. євро за гектар наша земля не коштує».
Але це не так. Звісно, українська земля по своїх складових дійсно надзвичайно родюча, а за даними Світового Банку на Україну припадає близько 30% світових запасів чорнозему. Але чи вона настільки вона унікальна? Насправді найвища ціна за гектар землі в ЄС – на Мальті та в Нідерландах: майже €55 тис/га. Тоді як у більшості західноєвропейських країн ціни коливаються від €13,5 тис до €27 тис/га, а у Східній Європі від €1 тис до трохи менше €5 тис/га. Тобто 40 тисяч євро, про які каже Тимошенко, аж ніяк не мінімальна ціна за гектар.
Кажуть, що у багатьох країнах сільгоспземля належить державі і Україна має теж піти цим шляхом
На цю тему знову часто висловлюється Тимошенко (08/07/2019, 53:35-54:33):
«Класичного ринку по розпродажу землі не існує в інших країнах. <…> така аграрна країна, як Канада, де дуже серйозні аграрні можливості й потужності, 90% землі знаходиться в державній власності. В Ізраїлі 90% землі в державній власності. Франція – 50%. Можу сказати навіть про Сполучені Штати – 50%, а все інше у їх фермерів і сільгоспвиробників в обробці, в оренді <…>»
Та це знову маніпуляція. У перелічених країнах – Канаді, Ізраїлі, Франції, США – ринок землі відкритий. Звісно, в кожній країні існують свої особливості.
Щодо обсягів землі, то Тимошенко називає відсоток всієї землі у власності держави, а не земель сільськогосподарського призначення (% земель від загальної площі (1) у державній власності та (2) сільськогосподарського призначення нижче у таблиці).
| % у державній власності | % земель с-г призначення (2016) | |
| Канада | 89 | 6,9 |
| Ізраїль | 93 | 24,6 |
| Франція | відсутні дані | 52,4 |
| США | 28 | 44,4 |
89% канадської землі належить державі, але до неї переважно входить земля несільськогосподарського призначення, тоді як на с/г землю припадає лише 7% всієї території Канади. За даними Статистичної агенції Канади, 61,5% канадських сільгоспземель належать тим, хто їх обробляє. Це може бути і держава, і приватні інвестори.
Маніпуляції є і щодо інших країн, названих Тимошенко. Наприклад В Ізраїлі більшість земель справді належить державі разом із сільськогосподарськими ділянками. 93% землі в Ізраїлі справді державні, але це наслідок того, що держава практично не продає землю. 7% землі в Ізраїлі приватна, і її можуть купувати як іноземці, так і місцеві інвестори.
У Франції, як і в інших країнах ЄС, ринок землі відкритий.
У США федеральний уряд (або держава) володіє близько 28% усіх земель держави, їхнє цільове призначення різне – переважно це охорона природи, відпочинок та освоєння природних ресурсів.
Кажуть, що після відкриття ринку, усі землі скуплять іноземці та олігархи
На цей міф ми навіть не змогли обрати одного спікера – так часто його повторювали політики. Та це маніпуляція. Щодо іноземців, то Земельний кодекс обмежує, хто може купити землі с/г призначення: це тільки українці та українські компанії. То ж іноземцям все одно довелося б реєструвати компанію в Україні. Та й робити довгострокові інвестиції у країну, що воює, з незрозумілою системою оподаткування, корупцією, дискредитованою судовою системою – сумнівне задоволення для іноземних інвесторів.
Щодо олігархів, то це справді може бути ризиком. Але активи ТОП-100 найбагатших українців в 2018 році трохи перевищували 37 млрд доларів, а оціночна вартість 27 млн га паїв під мораторієм – від $27 до $270 млрд. Тобто олігархам доведеться продати весь свій бізнес, щоб скупити всю Україну. Але чи потрібне це олігархам? І чи всі власники земель захочуть розпродавати всю землю?
Чи пробували раніше зробити ринок землі? Звісно.
Але в цьому питання не було підтримки українців. Згідно з результатами опитування Соціологічної групи «Рейтинг» у червні 2019 року, 68% українців проголосували би проти в разі референдуму щодо купівлі/продажу сільгосп. земель. 20% за і ще 12% не визначились.
Попри це 4 грудня 2018 тодішній президент Порошенко підписав закон про продовження дії земельного мораторію до 2020 року – та в ньому зазначено, що Кабінет Міністрів України до 1 березня 2019 року, тобто ще півроку тому, мав розробити і внести на розгляд Верховної Ради України проект Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення. Однак, Кабмін такого законопроекту досі не вніс.
А президент Володимир Зеленський уже роздав доручення, хто та що має зробити, ринок земель сільськогосподарського призначення таки запрацював найближчим часом. Так уряд має розробити та внести на розгляд парламенту законопроект про ринок земель сільгосп. призначення – до 1 жовтня 2019 року. І уже до 1-го грудня закон після ухвалення в Раді має запрацювати.
Де шукати правду?
Щоб не вестись на маніпуляції та брехню про відкриття ринку землі та мораторій на продаж сільгосп. земель, можна скористатись такими джерелами:
- дані Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру – більше відомої як Держгеокадастр. Служба щорічно публікує дані по оренді та продажу земельних ділянок. Також Держгеокадастр робить «Огляд стану земельних відносин в Україні», де можна подивитись скільки землі перебуває у приватній власності, а скільки у державній;
- статистика Світового банку (The World Bank). У розділі «Agriculture & Rural Development» можна подивитись площі сільськогосподарських земель у країнах світу;
- дані Продовольчої та сільськогосподарської Організації об’єднаних націй (FAO) щодо площі сільгосп. земель та їх обробки;
- Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки» та Земельний кодекс України, які ілюструють історію мораторію: коли його запровадили і скільки разів продовжували;
- на сайті Верховної ради, у розділі «Законотворчість» можна за ключовими словами знайти законопроекти, які депутати всіх скликань пропонують для врегулювання земельного питання в Україні.
Глибше розібратись у перевагах відкриття ринку землі в Україні допоможуть статті таких експертів:
- Олега Нів’євського, професора Київської школи економіки. Він пише, переважно, про втрати економіки України від мораторію на продаж сільгосп. земель і очікувані результати від його зняття;
- Дениса Нізалова, директора проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки. Його статті також присвячені оцінкам втрат від мораторію і вигод від відкриття ринку землі;
- Сергія Кубаха, фахівця із питань земельного кадастру, реєстру прав на нерухоме майно, управління земельними ресурсами, геоінформаційних систем та створення інфраструктури просторових даних. У своїх статтях він аналізує умови, за яких ринок землі працюватиме найбільш ефективно;
- Дмитра Яблоновського, заступника директора Центру економічної стратегії. Він пише, зокрема, про перспективи відкриття ринку землі і можливі вигоди від його функціонування.
Застереження
Автори не є співробітниками, не консультують, не володіють акціями та не отримують фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний
