Подкаст «Відбудова» з Іваном Вербицьким. ВПО та житлова криза в Україні

Соціальне житло в Україні 

У Радянському Союзі приватної власності не було. Після його розпаду вона з’явилася, і відповідно житловий фонд, який перед цим був у державній чи спільній власності, був приватизований. Сьогодні людина також може приватизувати житло, яке вона отримала від держави. Адже певні категорії населення досі одержують житло від держави: військовослужбовці, судді, співробітники МВС та ін. 

В результаті приватизації понад 90% житлового фонду, який був у держави в 1991 році, перейшло у приватну власність. Відповідно у держави й муніципалітетів не залишилося фонду, який вони могли б використовувати, щоби поселяти людей, які опинилися у складних життєвих ситуаціях зокрема ВПО. 

Куди переїжджати людям, які втратили житло?

На початку повномасштабного вторгнення громади розміщували внутрішньо переміщених осіб у різних приміщеннях — шкіл, садочків, культурних закладів, гуртожитків тощо. Сьогодні багато закладів відновили свою звичайну роботу, але в частині цих приміщень досі живуть люди. 

Тут є кілька проблем. Одна — не завжди цих місць достатньо, а інша — жити кілька років у приміщенні, яке колись було класом, а тепер стало притулком для незнайомих людей, може бути важко. У гуртожитках чи модульних містечках також доволі “спартанські” умови проживання. 

У багатьох містах є проблема з пошуком вільного житла, переважно через велику кількість військових та ВПО. На ринку оренди пропозиція зменшилась, оселі подорожчали, й це впливає на доступність житла. Відтак дуже часто люди, які перемістилися з небезпечних зон, на жаль, не мають достатньо фінансових ресурсів, щоб оплачувати собі житло, не кажучи про те, щоб його придбати.

В результаті недостатньої підтримки, на жаль, сьогодні є випадки повернення людей на окуповані території, оскільки ті житлові рішення, які в них були, стали їм недоступними. Співчуття до ситуації, в якій опиняються ці люди, дуже важливе. Нам потрібно пропонувати їм умови, за яких вони не опинялися б у складних ситуаціях. 

Будь-яка країна, маючи таке велике переміщення, зіткнулася би з цією проблемою, адже неможливо мати кілька мільйонів порожніх квартир соціального житла. Але в нашому випадку проблема в тому, що соціальне житло в Україні — це радше виняток, ніж правило. В багатьох містах ідеться лише про кілька квартир. Немає систематичної роботи, немає визнання того, що завжди є певні категорії населення, які потребують цього житла. В багатьох містах донедавна воліли ігнорувати цю проблему й ігнорують її зараз. Кажуть, у них нема звернень громадян, немає черги на таке житло, тому нібито в ньому немає потреби. А громадянам кажуть, що «у нас немає вільного соціального житла, тому ми не ведемо облік». Виходить зачароване коло. 

Соціальна житлова політика в інших країнах

У багатьох країнах ЄС у містах є 10-30% соціального житла. Це правильно з точки зору гарантування житла для найменш забезпечених категорій населення. Якщо давати доступ до нього не лише тим, хто взагалі нічого не може заплатити, але і тим, хто може заплатити частину ринкової вартості, можна зміксувати ці групи мешканців. Отримуючи орендну плату від тих, хто може заплатити, можна компенсувати витрати на проживання тих, хто не може заплатити нічого.

За допомогою цього інструменту муніципалітет може також впливати на ринок оренди. Встановлюючи свою ціну, муніципалітет може зменшувати ціни в комерційному секторі нерухомості, де, наприклад, хтось починає спекулювати. Власник соціального житла може підвищити житлові стандарти й таким чином стимулювати власників житла на приватному ринку оренди відповідати цим стандартам.

Такий підхід можна розвивати в Україні. За опитуваннями, до 20% мешканців і мешканок великих міст уже живуть в орендованому житлі. Більшість людей в Україні кажуть, що вони хотіли би мати власне житло, проте значна частка — приблизно чверть — кажуть, що їм добре жити в орендованому житлі, головне – гідні умови, тобто без протертих диванів чи дивних власників, які приходять без попередження.

У багатьох країнах будівництво соціального житла порівняно дешевше за будівництво комерційного, оскільки кредит на будівництво бере некомерційна організація, а не девелопери, які додатково закладають свій прибуток. До того ж, міжнародні кредитні чи пенсійні фонди можуть на пільгових умовах дати некомерційній організації землю чи гроші.

Зараз в Україні такий підхід не може працювати, оскільки у нас багато проблем із забудовниками, довірою і маніпуляціями на ринку житла. Але загалом система соціального житла, коли вона працює не лише для найбільш вразливих людей, може бути довгостроково економічно сталою і не обтяжувати місцевий бюджет. Для багатьох громад важливо залучати молодих фахівців, учителів чи лікарів до своїх закладів, тому наявність соціального житла, куди ви можете поселити цих людей — це хороший ресурс, який можна використовувати.

Як державі «знайти» соціальне житло?

З 2000-х років в Україні є законодавство, яке стосується питань житла в публічній власності. До 2011-го існувала пайова участь забудовників у розвитку населених пунктів. Час від часу ця участь була в натуральній формі, тобто забудовники віддавали одну чи кілька квартир муніципалітету. Ці квартири або розподіляли між людьми у житловій черзі, або вони ставали соціальним житлом. Також з’явився окремий фонд тимчасового житла для людей, яким житло потрібне на певний період, наприклад, для внутрішньо переміщених осіб.

Після 2014-го року гуртожитки чи інші будівлі в містах ближче до сходу стали надавати як тимчасове соціальне житло для ВПО. На 2021 рік в Україні до цих фондів належали близько 3000 квартир. Проте цього недостатньо, зважаючи на кілька мільйонів внутрішньо переміщених осіб, яким це житло потрібне. 

Наскільки Україна готова зайнятися питанням соціального житла, враховуючи нинішній дефіцит бюджету? 

Є програма Ukraine Facility з окремим фокусом на житлі (програма передбачає, що 450 млн євро будуть витрачені на надання житла для ВПО та їхніх сімей, які воювали за Україну, та для сімей полеглих захисників. Іще 600 млн євро витратять на компенсацію людям, житло яких зруйнувала росія – прим. ред.). Україна має вибрати, використати ці кошти на іпотеку чи на створення соціального житла.

Іпотека — одна з програм, які зараз розвиваються. єОселя наразі видала 12 000 кредитів, але ВПО отримали незначну частку від них (станом на 23 жовтня правом на отримання доступного іпотечного кредиту на житло скористалися 19 сімей ВПО. Кількість заявок від переселенців поступово зростає. Відповідно до умов Програми, ВПО мають змогу придбати житло на вигідних умовах – на строк до 20 років під фіксовану відсоткову ставку 7% річних у гривні на весь період кредиту. – прим. ред.). Іпотекою більше користуються люди, які можуть собі дозволити її виплатити. Чи зараз пріоритизувати таких громадян, чи тих, у кого немає геть нічого — це відкрите питання. Іпотекою займається Мінекономіки. Соціальним житлом — Міністерство інфраструктури й частково Міністерство соціальної політики. Імовірно, їхня політична вага менша, і це впливає на рішення.

Яка роль місцевої влади і які мають бути підходи на цьому рівні? 

Соціальне житло — це в першу чергу відповідальність місцевої влади. Роль держави і національного уряду — створити законодавчу рамку. Однак потрібне місцеве лідерство. 

Досвід останніх двох років показує, що в багатьох громадах є вільні приміщення, де можна облаштувати тимчасове житло щонайменше для внутрішньо переміщених осіб. У цьому процесі є технічні, фінансові, адміністративні складнощі (наприклад, якщо це колишній заклад освіти, то є обмеження мети використання цієї будівлі), однак, в принципі, це можливо. Водночас є так звана відумерла спадщина — вже зараз один зі способів наповнення житлового фонду соціального призначення. Муніципалітети мають право брати собі на баланс приміщення, де немає живих власників чи спадкоємців, і облаштовувати там соціальне житло.