Подкаст «Восстановление» с Иваном Вербицким. ВПЛ и жилищный кризис в Украине

Социальное жилье в Украине

В Советском Союзе частной собственности не было. После его распада она появилась, и соответственно жилищный фонд, который до этого был в государственной или общей собственности, был приватизирован. Сегодня человек также может приватизировать жилье, полученное от государства. Ведь некоторые категории населения до сих пор получают жилье от государства: военнослужащие, судьи, сотрудники МВД и т.д.

В результате приватизации более 90% жилого фонда, который был у государства в 1991 году, перешло в частную собственность. Соответственно, у государства и муниципалитетов не осталось фонда, который они могли бы использовать, чтобы поселять людей, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях, в частности ВПЛ.

Куда переезжать людям, потерявшим жилье?

В начале полномасштабного вторжения общины размещали внутренне перемещенных лиц в разных помещениях — школах, садиках, культурных заведениях, общежитиях и т.д. Сегодня многие заведения возобновили свою обычную работу, но в части этих помещений до сих пор живут люди.

Здесь есть несколько проблем. Одна — не всегда этих мест достаточно, а другая — жить несколько лет в помещении, которое когда-то было классом, а теперь стало приютом для незнакомых людей, может быть тяжело. В общежитиях или модульных городках также достаточно «спартанские» условия проживания.

Во многих городах есть проблема с поиском свободного жилья, преимущественно из-за большого количества военных и ВПЛ. На рынке аренды предложение уменьшилось, жилье подорожало, и это влияет на его доступность. Следовательно, очень часто люди, переместившиеся из опасных зон, к сожалению, не имеют достаточно финансовых ресурсов, чтобы оплачивать себе жилье, не говоря о том, чтобы его приобрести.

В результате недостаточной поддержки, к сожалению, сегодня есть случаи возвращения людей на оккупированные территории, поскольку те жилищные решения, которые у них были, стали им недоступны. Сочувствие к ситуации, в которой оказываются эти люди, очень важно. Нам нужно предлагать им условия, при которых они не оказывались бы в сложных ситуациях.

Любая страна, при столь большом перемещении населения, столкнулась бы с этой проблемой, ведь невозможно иметь несколько миллионов пустых квартир социального жилья. Но в нашем случае проблема в том, что социальное жилье в Украине — это скорее исключение, чем правило. Во многих городах речь идет только о нескольких квартирах. Нет систематической работы, нет признания того, что всегда есть определенные категории населения, нуждающиеся в этом жилье. Во многих городах до недавнего времени предпочитали игнорировать эту проблему и игнорируют её сейчас. Говорят, у них нет обращений граждан, нет очереди на такое жилье, поэтому якобы в нём нет нужды. А гражданам говорят, что «у нас нет свободного социального жилья, поэтому мы не ведём учет». Получается заколдованный круг.

Социальная жилищная политика в других странах

Во многих странах ЕС в городах существует 10-30% социального жилья. Это правильно с точки зрения гарантирования жилья для наименее обеспеченных категорий населения. Если давать доступ не только тем, кто вообще ничего не может заплатить, но и тем, кто может заплатить часть рыночной стоимости, можно смиксовать эти группы жителей. Получая арендную плату от тех, кто может заплатить, можно компенсировать расходы на проживание тех, кто не может заплатить ничего.

С помощью этого инструмента муниципалитет может также влиять на рынок аренды. Устанавливая свою цену, муниципалитет может снижать цены в коммерческом секторе недвижимости, где, например, кто-то начинает спекулировать. Владелец социального жилья может повысить жилищные стандарты и таким образом стимулировать собственников жилья на частном рынке аренды соответствовать этим стандартам.

Такой подход можно развивать в Украине. По опросам, до 20% жителей и жительниц больших городов уже живут в съемном жилье. Большинство людей в Украине говорят, что они хотели бы иметь собственное жилье, однако значительная часть — примерно четверть — говорят, что им хорошо жить в арендованном жилье, главное — достойные условия, то есть без протёртых диванов или странных владельцев, которые приходят без предупреждения.

Во многих странах строительство социального жилья сравнительно дешевле строительства коммерческого, поскольку кредит на строительство берет некоммерческая организация, а не девелоперы, которые дополнительно закладывают свою прибыль. К тому же международные кредитные или пенсионные фонды могут на льготных условиях дать некоммерческой организации землю или деньги.

Сейчас в Украине такой подход не может заработать, поскольку у нас много проблем с застройщиками, доверием и манипуляциями на рынке жилья. Но в целом система социального жилья, когда она работает не только для самых уязвимых людей, может быть долгосрочно экономически устойчивой и не обременять местный бюджет. Для многих общин важно привлекать молодых специалистов, учителей или врачей в свои учреждения, поэтому наличие социального жилья, куда вы можете поселить этих людей, — это хороший ресурс, который можно использовать.

Как государству найти социальное жилье?

С 2000-х годов в Украине есть законодательство, касающееся вопросов жилья в публичной собственности. До 2011-го существовало долевое участие застройщиков в развитии населенных пунктов. Время от времени это участие было в натуральной форме, то есть застройщики отдавали одну или несколько квартир муниципалитету. Эти квартиры либо распределяли между людьми в жилищной очереди, либо они становились социальным жильем. Также появился отдельный фонд временного жилья для людей, которым жилье нужно на определенный период, например для внутренне перемещенных лиц.

После 2014-го года общежития или другие здания в городах ближе к оккупированным территориям стали предоставлять как временное социальное жилье для ВПЛ. На момент 2021 года в Украине этим фондам принадлежали около 3000 квартир. Однако этого недостаточно, учитывая несколько миллионов внутренне перемещенных лиц, которым это жилье нужно.

Насколько Украина готова заняться вопросом социального жилья, учитывая нынешний дефицит бюджета?

Есть программа Ukraine Facility с отдельным фокусом на жилье (программа предусматривает, что 450 млн евро будут потрачены на предоставление жилья для ВПЛ и их семей, воевавших за Украину, и для семей павших защитников. Еще 600 млн евро потратят на компенсацию людям, жилье которых разрушила россия — прим. ред.). Украина должна выбрать, использовать ли эти средства на ипотеку или на создание социального жилья.

Ипотека — одна из развивающихся программ. єОселя в настоящее время выдала 12 000 кредитов, но ВПЛ получили незначительную долю от них (по состоянию на 23 октября правом на получение доступного ипотечного кредита на жилье воспользовались 19 семей ВПЛ. Количество заявок от переселенцев постепенно растет. Согласно условиям Программы, ВПЛ имеют возможность приобрести жилье на выгодных условиях — на срок до 20 лет под фиксированную процентную ставку 7% годовых в гривне на весь период кредита — прим. ред.). Ипотекой больше пользуются люди, которые могут позволить ее выплатить. Приоритизировать ли сейчас таких граждан либо тех, у кого нет ничего — это открытый вопрос. Ипотекой занимается Минэкономики. Социальным жильем — Министерство инфраструктуры и частично Министерство социальной политики. Вероятно, их политический вес меньше, и это влияет на решения.

Какова роль местной власти и какие должны быть подходы на этом уровне?

Социальное жилье — это в первую очередь ответственность местной власти. Роль государства и национального правительства — создать законодательную рамку. Однако нужно местное лидерство.

Опыт последних двух лет показывает, что во многих общинах есть свободные помещения, где можно обустроить временное жилье как минимум для внутренне перемещенных лиц. У этого процесса есть технические, финансовые, административные сложности (например, если это бывшее учебное заведение, то есть ограничения касательно цели использования этого здания), однако, в принципе, это возможно. В то же время есть так называемое выморочное наследство — уже сейчас один из способов наполнения жилищного фонда социального назначения. Муниципалитеты имеют право брать себе на баланс помещения, где нет живых собственников или наследников, и обустраивать там социальное жилье.