Чому вибір неправильної моделі ринку землі загрожує Україні не лише фінансовими, але й репутаційними втратами
Відкриття ринку землі з приходом нового парламенту сьогодні не викликає сумнівів: впевненість у тому, що мораторій буде скасовано вже з 2020 року, висловлюють найвпливовіші політичні сили і діючий президент. Нещодавно профільні асоціації аграрного ринку України об’єдналися і висунули власні вимоги до відкриття ринку землі.
Проте яким саме буде цей ринок і як він працюватиме – велике питання. Зараз основні дискусії точаться навколо моделі ринку.
Принципових моментів декілька:
- Відкривати ринок одразу для державних та приватних земель чи тільки для державних?
- Право купувати землю отримують фізичні чи юридичні особи, чи ті й інші одночасно?
- Які мають бути обмеження стосовно кількості сконцентрованої в одного власника землі?
- Чи дозволяти купувати землю іноземцям?
Прихильники відкриття ринку лише для державних сільгоспугідь висувають два основних аргументи: це встановить ціновий орієнтир для всього ринку і дозволить відпрацювати механізм продажу. Проте ця модель містить значні ризики:
- Фактичне продовження мораторію для приватних земель на невизначений термін. Таким чином, близько 30 млн. га продовжуватимуть залишатись мертвим вантажем для економіки АПК. І час вводу цих земель залишатиметься політичним питанням із невизначеною датою вирішення.
- Ігнорування рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) та репутаційні втрати. Минулого року ЄСПЛ визнав, що мораторій – це порушення прав людини, тому запуск ринку лише з державних земель фактично є ігноруванням рішення ЄСПЛ, що несе репутаційні ризики для країни на міжнародній арені.
- Пропозиція землі буде більш обмеженою та непрогнозованою.
Чому знімати мораторій лише для державних земель – погана ідея
Кількість державних земель, які «підуть» на ринок, абсолютно неспівмірна з очікуваною пропозицією приватних земель. До сьогодні точилися дискусії про можливі 100 тис га, які держава може виставити на продаж. Для порівняння: очікується, що пропозиція приватних земель в обігу буде становити біля 2,2 млн га.
Але насправді реальна пропозиція держземель буде ще нижча через безлад, який точиться навколо них.
Для розуміння масштабу проблеми: наразі менше 20% державних земель зареєстровано у Держкадастрі. Крім того, через Держгеокадастр держава матиме вплив на ринок, а отже, існуватиме значний ризик державного втручання. Це погано для ринку.
Чому державні землі не можуть бути ціновим орієнтиром для приватних земель
Це витікає з попереднього зауваження. За незначної пропозиції та значного попиту на державні землі ціни будуть високими. Наразі державні ділянки приваблюють більшою площею, що є плюсом для аграріїв: вони можуть мати площу і 10, і 50, і 100 га. Середній розмір ділянки держземлі – 82 га, приватного паю – близько 3,6 га. Тож говорити про встановлення якогось цінового орієнтиру некоректно.
Крім того, пропоную подивитись на різницю між ціною оренди на державну землю, яку виставляють на аукціоні, і на приватні землі. За даними Держгеокадастру, за останній рік державні землі здавалися в оренду в 2,13 разів дорожче, ніж приватні. Порівняно з підсумками 2017 року, розрив цін збільшився: тоді було зафіксовано дворазову різницю. Немає підстав говорити, що на ринку купівлі-продажу земель ситуація буде інакшою: розрив цін буде таким самим.
Відпрацювання механізму продажу також викликає питання. Адже наразі Земельний кодекс передбачає продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них виключно на земельних торгах (аукціонах). При цьому механізм відчуження земель через аукціони на паї не поширюється.
Доступ до землі отримають лише великі компанії-агровиробники
Малим та середнім фермерам буде складно конкурувати з ними через неможливість придбати державні землі, що продаються великими масивами і за вищою ціною, ніж приватні. Це додатково посилить концентрацію земель у великих агрохолдингів та створить непотрібну соціальну напругу серед десятків тисяч фермерських господарств.
Обмежений або нульовий ефект для розвитку кредитування під заставу землі
Однією з основних цілей запровадження ринку купівлі-продажу землі є також запуск ринку кредитування під заставу сільгоспземлі, якого наразі не існує. Для прикладу, в США обсяг ринку кредитування становив у минулому році біля $90 млрд. На думку, голови Незалежної асоціації банків України Олени Коробкової «банки кредитуватимуть за умови вільного конкурентного доступу до всіх земель, відсутності ризику знецінення активів, мінімального впливу чиновників на процес продажу». «Якщо продаватиметься лише державна земля, фермери, як не мали вільного доступу до коштів, так і не матимуть». Натомість запуск ринку з продажу землі всіх форм власності дозволить в перспективі зменшити ставку кредитування на 5-8 відсоткових пункти.
Ефект для економіки країни буде в рази нижчим
За попередніми розрахунками, якщо запускати ринок землі з тільки державних земель, то це матиме доволі обмежений вплив на економічне зростання в секторі та країни в цілому. Просто оцініть масштаби: 30 млн га приватних земель залишатимуться під мораторієм, з державних земель для ринку буде доступно в перші два роки біля 100-200 тис га (з 10 млн), і це за оптимістичним сценарієм. Тобто на першому етапі 39,2 млн га з 40 млн га підмораторних земель будуть поза ринком.
Будь-яке затягування реформи сприяє збереженню корупції в земельному секторі
Намагання впроваджувати реформу частково, «наполовину» залишає відкритим «вікно корупційних можливостей» для тих, хто отримував вигоду з діючого мораторію на продаж сільгоспземель, дає додатковий час пристосуватись до нової конфігурації ринку, виробити нові схеми та налагодити потрібні зв’язки.
Старт ринку лише з державних земель позбавляє громади ресурсу для наповнення своїх бюджетів
Зараз відсутній закон, за яким би всі землі за межами населених пунктів були автоматично передані місцевим громадам. Передаються лише масиви, вибірково сформовані Держгеокадастром; передаються лише ОТГ, і не завжди зрозуміло, за яким принципом визначаються площі, передані кожній з них. Тобто у разі, якщо ринок стартує з продажу державних земель, місцеві громади не отримаютьдержземлі, які не встигли передати в комунальну власність, і власниками яких вони мали б стати.
Місцеві громади мають сьогодні у своєму розпорядженні сільгоспземлі, розраховують, що зможуть ними повноправно і повноцінно розпоряджатися. Проте запуск ринку з державних земель дискримінує їх – вони й надалі залишатимуться обмеженими у своїх можливостях розпоряджатися належною їм землею, а, отже, наповнювати свої бюджети.
Запуск ринку лише з держземель – це подвійний удар по розвитку сільської місцевості та місцевого самоврядування.
