Індекс реформ 233: спрощення зміни цільового призначення землі для залучення інвестицій та електронні аграрні розписки

Індекс реформ 233: спрощення зміни цільового призначення землі для залучення інвестицій та електронні аграрні розписки

Photo: unsplash.com / Ivan Bandura
17 Травня 2024
FacebookTwitterTelegram
1546

До 233 випуску Індексу реформ потрапило чотири регуляції. За період з 26 лютого по 10 березня 2024 року Індекс склав +0,5 бала — вдвічі менше, ніж у попередньому випуску. Про ключові зміни за період читайте далі.

Графік 1. Динаміка Індексу реформ

Графік 2. Значення Індексу реформ та його компонентів у поточному раунді оцінювання

Закон про спрощення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок для залучення інвестицій, +0,75 бала

Закон 3563-IX спрощує процес зміни цільового призначення ділянок з сільськогосподарського на промислове на період воєнного стану та 5 років після його закінчення. Тепер для таких земель, що знаходяться поза межами населених пунктів та не відображені у затвердженій містобудівній документації на місцевому рівні, запит на зміну цільового призначення можна подавати без містобудівної документації та документації із землеустрою.

Закон потрапив одразу в дві категорії Індексу – «боротьба з корупцією» (0 балів) та «регулювання бізнесу» (+0,75 бала), однак отримав невисокі оцінки від експертів. З одного боку, він може стати корисним кроком для прискорення відбудови України, прибираючи частину бюрократичних процедур при зміні цільового призначення землі для цілей відбудови інфраструктури та промисловості. Однак з іншого боку, він містить ризики недоброчесного використання таких спрощень для заволодіння землею та зменшення впливу місцевої влади на рішення про використання земель на території громад.

Інформація про проєкт «Індекс реформ», перелік експертів Індексу та база даних оцінених нормативних актів доступні за посиланням.

Коментарі експертів

Ольга Балицька, членкиня Наглядової ради Центру економічної стратегії:

«В Україні зберігається паралельне існування умовно “земельної” та “містобудівної” документації, дозвільних систем та відповідній реєстрів/кадастрів. На відміну від інших країн, дані не є синхронізованими і подекуди їх необхідно вручну “підганяти” для, наприклад, початку будівництва. У випадку з земельними ділянками інколи містобудівна документація (генплан) передбачає будівництво певного об’єкту, а ДЗК (цільове призначення земельної ділянки) це не допускає. Вочевидь, така ситуація юридично алогічна, породжує додаткову бюрократію та перепони, корупцію.

Закон спрощує низку чинних процедур у сфері зміни цільового призначення, які зараз є особливо складними для земель поза населеними пунктами. Однак він не вирішує питання на 100%. Спрощення стосуються лише ділянок поза межами населених пунктів, щодо яких відсутня містобудівна документація, і обмежуються певними видами об’єктів будівництва, такими як промислові та складські будівлі, нежитлові сільськогосподарські будівлі, трубопроводи, комунікаційні та електропередавальні лінії (окрім ключових нафто- та газопроводів) та комплексні споруди промислових об’єктів за винятком спеціалізованих ядерних та відходових установок. Таке спрощення буде чинним протягом дії воєнного стану та п’яти років з дня його припинення або скасування в окремій місцевості.

Також Закон впроваджує новий вид документа — мотивований висновок уповноваженого органу архітектури, — який стає необхідним для зміни цільового призначення земельної ділянки. Проте його автоматична видача онлайн (за наявності відповідних підстав у містобудівній документації) не передбачена; отже, допускається видача “вручну” і відповідна дискреція. На скільки ефективно видаватимуться такі висновки й чи не стане це додатковим елементом бюрократії / корупції, покаже практика».

Олег Нів’євський, керівник Проєкту «Земля незламності», віцепрезидент Київської школи економіки з економічної освіти:

«Закон про спрощення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України передбачає  зміну цільового призначення сільгоспземель на землі для розміщення об’єктів промисловості та енергетики за спрощеною процедурою без згоди органів місцевого самоврядування. 

Спрощення бюрократичних процедур дійсно може сприяти прискоренню процесу відновлення інфраструктури та залученню необхідних інвестицій. 

Проте спосіб реалізації вказаної норми про зміну цільового призначення земель без згоди органів місцевого самоврядування викликає закономірні побоювання. Такий підхід може підірвати права місцевих громад та їхню здатність контролювати розвиток власної території, особливо в питаннях, що стосуються землекористування та екології. Крім того, відсутність детального регулювання та підзаконних актів, які б детально визначали процедуру та умови зміни цільового призначення, робить неможливим повноцінну оцінку всіх потенційних ризиків. Також важливо, що позбавлення громад ролі у процесі ухвалення рішень може демотивувати їх розробляти й реалізовувати комплексні плани просторового розвитку».

Олександр Слободянюк, керівник практики з нерухомості та будівництва, провідний юрист аутсорсингової компанії Nota Group

«Цей Закон має полегшити залучення інвестицій для відбудови країни після війни.

Основні зміни:

  1. Зміна цільового призначення земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, де не затверджена містобудівна документація, стала простішою. Це стосується земель, призначених для промислових споруд, складських будівель, с/г будівель, трубопроводів, ліній електропередачі тощо (за винятком магістральних нафтопроводів та газопроводів). 

Зміна цільового призначення здійснюється за рішенням власника земельної ділянки через заяву до Державного земельного кадастру на основі вмотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури (без розробки документації із землеустрою та дотримання норм співвідношення видів цільового призначення земельних ділянок). 

  1. Створено Реєстр територій, забруднених або потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами. Держателем Реєстру визначено Державну службу України з надзвичайних ситуацій.  Інспекторам Держгеокадастру надали повноваження з обстеження земельних ділянок по яким надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів і які визнані непридатними для використання через ризик забруднення вибухівкою. Відомості про такі обстеження будуть вноситися до Реєстру.
  2. Серед інших змін: уточнення процедури безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, дозвіл зміни цільового призначення деяких особливо цінних земель для розміщення об’єктів енергетики, створено можливість отримання витягів з містобудівної документації через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.

Очікується, що ці зміни сприятимуть швидкому відновленню зруйнованої інфраструктури, створенню нових робочих місць та стимулюванню економічного розвитку України, оскільки передбачається, що внесені Законом зміни дозволять скоротити час, необхідний для зміни цільового призначення земельних ділянок під будівництво енергетичних та промислових об’єктів, зокрема заводів до місяців, у порівнянні з поточними реаліями, коли така процедура може тривати роками».

Процедура перетворення бюджетних унітарних підприємств у державні товариства з обмеженою відповідальністю, +1 бал

Уряд ухвалив постанову, яка описує процедуру визначення унітарних бюджетних підприємств, які потрібно перетворити у ТОВ, та процес такого перетворення. 

Щоб уникнути зловживань під час цієї процедури, визначено, що з моменту рішення про припинення підприємства до внесення запису про це в ЄДР без згоди засновника (державного органу) підприємству заборонено отримувати кредити, видавати позики та фінансову допомогу, передавати майно підприємства в заставу та безоплатне користування.

Коментар експерта

Олександр Лисенко, незалежний консультант з корпоративного управління:

«Традиційні організаційні форми держпідприємств (ДП) не відповідають загальноприйнятим корпоративним нормам та містять суттєві недоліки, які перешкоджають держкомпаніям бути ефективними та конкурентноздатними, зокрема: 

  • відсутність права власності на майно. Майно перебуває у державній власності і закріплюється за підприємством на праві господарського відання чи праві оперативного управління, включаючи отриманий прибуток. Це обмежує можливості ДП залучати фінансування та розвиватися, а також ускладнює процеси управління майном;
  • обмеження у залученні фінансування. Через відсутність власності і статутного капіталу для держпідприємств стає неможливим залучення боргового фінансування, інвестиції в капітал, а також створення спільних підприємств. Це значно ускладнює реалізацію проектів із розвитку компанії.

Українське законодавство довгий час згадувало про можливість перетворення ДП лише в акціонерне товариство (АТ), в той час як перетворення на товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) стало можливим лише з липня 2023, після ухвалення необхідних змін до Господарського кодексу. Однак, після того, як закон передбачив таку можливість, уряд мав розробити порядок дій в процесі такого перетворення (тобто спосіб реалізації). Саме такий порядок і був затверджений  Постановою КМУ № 274 від 8 березня 2024 року. 

Чому можливості перетворювати унітарні підприємства в АТ було недостатньо? ТОВ та АТ мають різницю у внутрішній організації та функціональних особливостях. ТОВ є більш гнучкою організаційно-правовою формою. Українське законодавство надає ТОВ більше свободи у прийнятті рішень та адаптації до змін на ринку. Ця гнучкість дозволяє ТОВ ефективніше реагувати на виклики та можливості. АТ мають більшу зарегульованість та вимоги до своєї діяльності. З іншого боку, АТ можуть публічно розміщувати акції. Це дозволяє залучати капітал на ринку та розширювати можливості фінансування, що може бути важливим для розвитку компанії.

Підсумовуючи, можливість перетворення (корпоратизації) держкомпаній із неефективної організаційно-правової форми, яка залишилася нам у спадок з радянських часів, — «Державне унітарне підприємство» (ДП) — в одну з найбільш поширених і зрозумілих у корпоративному світі форм — «Товариство з обмеженою відповідальністю» (ТОВ) однозначно є позитивним моментом для забезпечення належного корпоративного управління та ефективності держкомпаній».

Закон про запровадження електронних аграрних розписок, +1 бал

У березні президент підписав закон про аграрні ноти, який запровадив новий фінансовий інструмент для аграріїв — електронні аграрні розписки (аграрні ноти), які будуть існувати в електронному вигляді у Реєстрі аграрних нот. Вони будуть діяти паралельно з традиційними паперовими розписками. 

Аграрна нота — це неемісійний цінний папір, який дозволяє власникам та користувачам сільгоспземель отримати кошти за зобов’язання у майбутньому поставити кредитору сільськогосподарську продукцію (товарна аграрна нота) або сплатити грошові кошти у розмірі, зазначеному в угоді (фінансова аграрна нота). Заставою з боку боржника може бути майбутній врожай, живі тварини, продукти тваринного та рослинного походження та продукти їх первинної переробки.

Боржник, що видав аграрну ноту, до її “погашення”, не має права розпоряджатися речовими правами на земельну ділянку, зазначену в реквізитах аграрної ноти, без дозволу кредитора. Зокрема без погодження заборонено продавати, припиняти оренду, віддавати в суборенду таку ділянку.

Коментар експерта

Андрій Мартин, старший проєктний менеджер із земельної реформи, Офіс реформ Кабінету міністрів України:

«Закон 3586-IX “Про аграрні ноти”, що вступить в силу 1 січня 2025 року, є важливим кроком на шляху покращення доступу аграріїв до фінансів. Закон запроваджує новий інструмент залучення фінансування – аграрні ноти – неемісійні цінні папери, що стануть самостійним предметом обігу на ринках капіталу, а кредитор зможе легко їх продати та використати отримані гроші для подальшого кредитування аграріїв за новими електронними аграрними нотами. 

Ухвалення Закону є одним із тригерів для надання Україні фінансування в рамках програми DPL Світового Банку. 

Однією з ключових переваг цього закону є впровадження електронного формату аграрних нот, що спрощує їх видання, обіг та припинення порівняно з традиційними паперовими. Це дозволяє аграріям самостійно видавати аграрні ноти через спеціально створений Реєстр аграрних нот, що зменшить витрати на нотаріальні послуги. Забезпечуючи надійність аграрних нот, Закон надає кредиторам можливість виконаnb стягнення через виконавчий лист у разі порушення боржником своїх зобов’язань. Це стимулює більш активні інвестиції в агросектор та дозволяє аграріям отримати доступ до необхідних фінансових ресурсів для розвитку бізнесу. 

Закон також пропонує розширення варіантів застави, включаючи до них живих тварин та продукти їх переробки, що створює додаткові можливості для залучення інвестицій у тваринницькі господарства. 

В цілому новий Закон сприятиме стабільному розвитку агросектору, збільшенню обсягів кредитування та розширенню можливостей для сільськогосподарських виробників».

Графік 3. Події, що визначали значення індексу, оцінка події є сумою її оцінок за напрямками, тому вона може перевищувати +5, або бути меншою за -5

Графік 4. Значення окремих компонентів Індексу та кількість подій

Таблиця 1. Оцінки всіх подій та прогресу реформ за напрямами

Державне управління +1,0
Закон про спрощення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок для залучення інвестицій 0,0
Процедура перетворення бюджетних унітарних підприємств у державні товариства з обмеженою відповідальністю +1,0
Державні фінанси 0,0
Монетарна політика +0,8
Закон про запровадження електронних аграрних розписок +1,0
Бізнес середовище +0,8
Закон про спрощення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок для залучення інвестицій +0,8
Енергетика 0,0
Людський капітал +0,5
Закон про медичне забезпечення ЗСУ за стандартами НАТО +1,0

Індекс реформ призначений надавати комплексну оцінку зусиллям влади України зі впровадження економічних реформ. Індекс базується на експертних оцінках змін у регуляторному середовищі за шістьма напрямками: державне управління, державні фінанси, монетарна система, бізнес середовище, енергетика, людський капітал. Інформація про проєкт, перелік експертів Індексу та база даних оцінених нормативних актів доступні за посиланням.

Автори

Застереження

Автор не є співробітником, не консультує, не володіє акціями та не отримує фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний