Индекс реформ 233: упрощение изменения целевого назначения земли для привлечения инвестиций и электронные аграрные расписки

«В Украине сохраняется параллельное существование условно “земельной” и “градостроительной” документации, разрешительных систем и соответствующих реестров/кадастров. В отличие от других стран, данные не синхронизированы и кое-где их необходимо вручную “подгонять” для, например, начала строительства. В случае земельных участков иногда градостроительная документация (генплан) предусматривает строительство определенного объекта, а ГЗК (целевое назначение земельного участка) этого не допускает. Очевидно, что такая ситуация юридически алогична, порождает дополнительную бюрократию и препятствия, коррупцию.

Закон упрощает ряд действующих процедур в сфере изменения целевого назначения, однако он не решает вопрос на 100%. Упрощения касаются только участков вне населенных пунктов, относительно которых отсутствует градостроительная документация, и ограничиваются определенными видами объектов строительства, такими как промышленные и складские здания, нежилые сельскохозяйственные здания, трубопроводы, коммуникационные и электропередающие линии (кроме ключевых нефте- и газопроводов) и комплексные сооружения промышленных объектов, за исключением специализированных ядерных и отходовых установок. Такое упрощение будет действовать в течение действия военного положения и пяти лет со дня его прекращения или отмены в отдельной местности.

Также закон внедряет новый вид документа — мотивированный вывод уполномоченного органа архитектуры, который становится необходимым для изменения целевого назначения земельного участка. Однако его автоматическая выдача онлайн (при наличии соответствующих оснований в градостроительной документации) не предусмотрена; следовательно, допускается выдача “вручную” и соответствующая дискреция. Насколько эффективно будут выдаваться такие выводы и не станет ли это дополнительным элементом бюрократии/коррупции, покажет практика».

«Закон об упрощении порядка изменения целевого назначения земельных участков для привлечения инвестиций с целью быстрого восстановления Украины предусматривает изменение целевого назначения сельхозземель на земли для размещения объектов промышленности и энергетики по упрощённой процедуре без согласия органов местного самоуправления.

Упрощение бюрократических процедур действительно может способствовать ускорению процесса восстановления инфраструктуры и привлечению необходимых инвестиций.

Однако способ реализации указанной нормы об изменении целевого назначения земель без согласия органов местного самоуправления вызывает закономерные опасения. Такой подход может подорвать права местной власти и её способность контролировать развитие собственной территории, особенно в вопросах землепользования и экологии. Кроме того, отсутствие детального регулирования и подзаконных актов, подробно определяющих процедуру и условия изменения целевого назначения, делает невозможным полноценную оценку всех потенциальных рисков. Также важно, что лишение общин роли в процессе принятия решений может демотивировать их разрабатывать и реализовывать комплексные планы пространственного развития».

«Традиционные организационные формы госпредприятий (ДП) не соответствуют общепринятым корпоративным нормам и содержат существенные недостатки, препятствующие госкомпаниям быть эффективными и конкурентоспособными, в частности:

• отсутствие права собственности на имущество. Имущество находится в государственной собственности и закрепляется за предприятием на праве хозяйственного ведания или праве оперативного управления, включая полученную прибыль. Это ограничивает возможности ГП привлекать финансирование и развиваться, а также усложняет процессы управления имуществом;
• ограничение в привлечении финансирования. Из-за отсутствия собственности и уставного капитала для госпредприятий становится невозможным привлечение долгового финансирования, инвестиции в капитал, а также создание совместных предприятий. Это значительно усложняет реализацию проектов по развитию компании.

Украинское законодательство долгое время упоминало о возможности преобразования ГП только в акционерное общество (АО), в то время как превращение в общество с ограниченной ответственностью (ООО) стало возможным только с июля 2023, после принятия необходимых изменений в Хозяйственный кодекс. Однако после того, как закон предусмотрел такую возможность, правительство должно было разработать порядок действий в процессе такого преобразования (то есть способ реализации). Именно такой порядок и был утвержден Постановлением КМУ №274 от 8 марта 2024 года.

Почему возможности преобразовывать унитарные предприятия в АО было недостаточно? ООО и АО отличаются по внутренней организации и функциональным особенностям. ООО является более гибкой организационно-правовой формой. Украинское законодательство предоставляет ООО больше свободы в принятии решений и адаптации к изменениям на рынке. Эта гибкость позволяет ООО более эффективно реагировать на вызовы и возможности. АО более зарегулированы и имеют более высокие требования к своей деятельности. С другой стороны, АО могут публично размещать акции. Это позволяет привлекать капитал на рынке и расширять возможности финансирования, что может быть важно для развития компании.

Подводя итог, возможность преобразования (корпоратизации) госкомпаний из неэффективной организационно-правовой формы, которая осталась нам в наследство с советских времен, — “Государственное унитарное предприятие” (ГП) — в одну из наиболее распространенных и понятных в корпоративном мире форм — “Общество с ограниченной ответственностью” (ООО) однозначно является положительным моментом для обеспечения надлежащего корпоративного управления и эффективности госкомпаний».

«Закон 3586-IX “Об аграрных нотах”, который вступит в силу 1 января 2025 года, является важным шагом на пути улучшения доступа аграриев к финансам. Закон вводит новый инструмент привлечения финансирования — аграрные ноты — неэмиссионные ценные бумаги, которые станут самостоятельным предметом обращения на рынках капитала, а кредитор сможет легко их продать и использовать полученные деньги для дальнейшего кредитования аграриев по новым электронным аграрным нотам.

Принятие закона является одним из триггеров для предоставления Украине финансирования в рамках программы DPL Всемирного банка.

Одним из ключевых преимуществ этого закона является внедрение электронного формата аграрных нот, что упрощает их выдачу, обращение и прекращение по сравнению с традиционными бумажными. Это позволяет аграриям самостоятельно выдавать аграрные ноты через специально созданный Реестр аграрных нот, что уменьшит расходы на нотариальные услуги. Обеспечивая надежность аграрных нот, Закон предоставляет кредиторам возможность выполнить взыскание через исполнительный лист в случае нарушения должником своих обязательств. Это стимулирует более активные инвестиции в агросектор и позволяет аграриям получить доступ к необходимым финансовым ресурсам для развития бизнеса.

Закон также предлагает расширение вариантов залога, включая живых животных и продукты их переработки, что создает дополнительные возможности для привлечения инвестиций в животноводческие хозяйства.

В целом новый закон будет способствовать стабильному развитию агросектора, увеличению объемов кредитования и расширению возможностей для сельскохозяйственных производителей».