Законопроект 7198 ставить власників пошкодженого чи зруйнованого житла в нерівні умови та створює можливості для корупції. Його потрібно допрацювати з тим, щоб надати людям право вибору – особливо з урахуванням того, що через війну у багатьох змінилися сімейні обставини та життєві плани.
Групою депутатів на чолі з Оленою Шуляк зареєстрований у Раді й навіть проголосований у першому читанні законопроект №7198 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації». Він був внесений в раду 24.03.2022 р. після того, як 20 березня Кабінет Міністрів затвердив своєю постановою № 326 «Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації».
Цим законопроектом держава показує своїм громадянам, що не залишає їх безпритульними назавжди, а вже сьогодні піклується про тих, хто втратив житло. Тому психологічно такий документ дуже важливий. Але текст законопроекту далекий від ідеалу.
Головні положення законопроекту
Законопроект стосується фізичних осіб – власників чи інвесторів житла, яке постраждало через війну, чи їхніх спадкоємців, які хотіли б отримати компенсацію за нього. Компенсацію за зруйноване чи пошкоджене спільне майно можуть отримати ОСББ.
Заяву на отримання компенсації можна подати протягом воєнного стану та 90 днів після його закінчення (попередньо потрібно відновити документи на майно, якщо вони були втрачені). Заяви розглядає комісія з компенсацій, яка створюється на місцевому рівні. Комісія з’ясовує ступінь руйнування об’єкта та можливість його відновлення, за потреби організує оцінку вартості відновлення (методику для цього має розробити КМУ) та в разі позитивного рішення включає заявника до черги на відновлення (Реєстру пошкодженого та знищеного майна).
Заявники, квартири яких можна відновити, або власники знищених приватних будинків, можуть отримати грошову компенсацію від держави на відновлення (кошти потраплять на спеціальний рахунок, порядок використання якого має написати НБУ). Для власників знищених приватних будинків держава може також профінансувати будівництво нового будинку на тій самій ділянці.
За знищену ж квартиру власник чи його спадкоємці можуть отримати лише нову квартиру з не меншою кількістю кімнат, але площею не більше 150 кв. м у тому самому місці або максимально близько до нього. Житло, отримане як компенсацію, не можна буде продати протягом трьох років після отримання.
Компесацію за пошкоджене спільне майно може отримати ОСББ.
Людина, яка отримує компенсацію від держави, має передати державі права на вимоги компенсації від росії. Держава об’єднає такі вимоги та подасть їх як групові позови до країни-агресора. Крім того, для компенсації можна буде залучати й інші кошти – благодійних та донорських організацій тощо.
У цьому законопроекті є декілька проблем.
Перша і головна – надання компенсації за зруйновану квартиру “натурою” – тобто у вигляді квартири у тому самому чи сусідньому мікрорайоні (законопроєкт пропонує надання грошової компенсації я за пошкоджений, так і за зруйнований приватний будинок, але у випадку квартири – лише якщо вона пошкоджена).
Я вважаю, що найбільш оптимальний варіант – видати людині грошову компенсацію як за зруйновану квартиру, так і зруйнований приватний будинок в обсязі вартості квартири чи будинку, якими людина володіла станом на 23 лютого 2022 року.
По-перше, на відбудову зруйнованого багатоквартирного будинку можуть піти роки, протягом яких людина муситиме десь жити. Якщо людина зніматиме квартиру протягом цього часу – це додаткові витрати, які у воєнній та повоєнній економіці буде нелегко компенсувати. Тоді як за отриману компенсацію людина зможе придбати житло у власність – навіть якщо воно буде меншої площі.
По-друге, людина, яка зараз є ВПО, може захотіти залишитися у “гостьовому” регіоні або переїхати в інший регіон України – наприклад, ближче до родичів. У такому разі їй теж краще отримати кошти, щоб купити квартиру чи будинок у вибраному нею регіоні. Через війну у багатьох могли змінитися сімейні обставини – наприклад, хтось почне дбати про самотнього родича й відповідно потребуватиме більшої житлової площі. Або навпаки – переїде до цього родича і не потребуватиме колишньої квартири. Одним словом, існує безліч ситуацій, коли людина чи родина волітиме отримати грошову компенсацію, а не чекати кілька років на нову квартиру, яку до того ж вона не матиме змоги продати протягом трьох років.
Нарешті, цілком можливо, що відбудовані мікрорайони виглядатимуть зовсім не так, як до війни. Наприклад, замість п’яти зруйнованих 16-поверхівок міська влада разом з громадою може вирішити побудувати три п’ятиповерхові будинки, школу та парк. Якщо стратегія держави полягає не в тому, щоб відбудовувати “як було”, а в тому, щоб будувати краще й комфортніше, умова з надання компенсації у вигляді “як було” є недоцільною, а часто й неможливою.
Друга проблема законопроекту – оцінка обсягу компенсації. Якщо передбачається, що зрештою за відбудову заплатить країна-агресор (а арештовані міжнародні резерви росії, а також активи росії та російських олігархів заморожені та чекають, коли Міжнародний суд ООН у Гаазі розгляне питання щодо репарацій від росії за заподіяні Україні збитки), оцінка має бути визнаною у міжнародних судах. Тому виконувати оцінку повинні ті, хто має відповідний досвід, у тому числі судовий, а базуватися вона має на Міжнародних стандартах оцінки. Наразі законопроект визначає, що методика оцінки збитків буде розроблена Кабінетом Міністрів. На мою думку, важливо прописати в законі Міжнародні стандарти оцінки як основу для визначення вартості пошкодженої чи втраченої нерухомості.
Міжнародні стандарти оцінки передбачають можливість визначення вартості житла на певну дату – за середніми ринковими цінами у певному регіоні чи місті. До цієї ціни можна додати усереднену оцінку оздоблення. Такі оцінки можна буде захистити в міжнародних судах.
Нарешті, третя проблема законопроекту – це встановлення квартирної черги. Законопроект передбачає, що заявників до черги включатиме Комісія з компенсацій (порядок обліку черговості має визначити КМУ). Пріоритет матимуть багатодітні сім’ї, особи з інвалідністю, ветерани. І хоча в законопроекті прописано, що черга формується за надходженням заявок (той, хто раніше подав документи, опиняється вище у черзі), на практиці може виявитися, що Комісії штучно затримуватимуть деякі заявки (наприклад, затягуючи процедури обстеження будівель та оцінки збитків). Зрештою, у квартирних чергах, які існували до цього (наприклад, молодіжне будівництво), корупційні схеми не були рідкістю.
Звісно, грошову компенсацію (а станом на 10 травня вартість зруйнованих будинків оцінювалася у 31 млрд дол.) також не вийде виплатити всім і одразу – для цього не буде коштів у державному бюджеті. Проте можна передбачити певні механізми заохочення для тих, хто буде згодний зачекати. Наприклад, нарахування невеликих відсотків на суму компенсації щороку. Або надання людині вибору – отримати кошти зараз чи квартиру трохи більшої площі чи в кращому місці за кілька років, коли вона буде готова.
Ми не ставимо під сумнів необхідність компенсувати втрати, які люди понесли від війни. Але водночас ми виступаємо за максимальну свободу вибору щодо того, яким чином людина може отримати цю компенсацію. Законопроект 7198 дуже обмежує цю свободу – тому ми пропонуємо його допрацювати, передбачивши можливість для людей обрати різні механізми компенсації за своє втрачене майно (квартиру чи будинок). Зрештою, може, хтось давно мріяв переїхати до іншого місця проживання, але не міг наважитися.
Авторка є членкинею Американського товариства оцінювачів. Товариство та авторка не мають особистої зацікавленості у публікації цієї статті. Свої знання у галузі оцінка авторка використала виключно для висловлення своєї думки щодо можливої оцінки вартості пошкодженого майна та не має від того ніякого зиску, оскільки не володіє пошкодженим майном, а також не має договорів на оцінку пошкодженого майна на комерційних засадах.
Застереження
Автор не є співробітником, не консультує, не володіє акціями та не отримує фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний
