Квартирне питання: в якому стані ринок нерухомості і чого очікувати від цін

Ми їхали в столицю держави, яка щойно лише виходить з глибокої економічної кризи, а приїхали в місто, де перше, що бачиш, – будівельний бум. Приблизно такими словами описують свої перші враження від Києва зарубіжні колеги. Не дивно: у 2017 році Україна за кількістю новозбудованих квартир на 1000 осіб населення вперше в новітній історії обігнала ЄС (2.9 проти 2.8). Особливо відзначилася столиця, де в минулому році було побудовано 28 200 нових квартир: на Київ і область припало 43% прийнятого до експлуатації житла у багатоквартирних будинках.  

Що відбувається на ринку житлової нерухомості, чого очікувати від цін на нерухомість, які наслідки для українських міст може мати сьогоднішній бум і за яких умов ринок чекає «світле майбутнє»?

Коротка історія

Житлове будівництво активізувалося після дерегуляції галузі у 2013 році завдяки імплементації норм закону «Про регулювання містобудівної діяльності» від 2011 року. Економічна криза 2014-2015 років не зупинила, а скоріше підтримала цю тенденцію – на фоні кризи довіри до банків частина вилучених з банківської системи коштів перемістилася на ринок нерухомості. Збільшення пропозиції супроводжувалося зниженням цін у доларовому еквіваленті, оскільки навіть такі чинники як внутрішня міграція і зростання популярності покупки квартир як альтернативи валютними депозитами не могли забезпечити достатній попит. Падіння цін слугувало додатковим чинником попиту: власники валютних заощаджень могли знайти привабливі цінові пропозиції.

Різке збільшення кількості новобудов на тлі низхідної динаміки цін і несприятливої економічної ситуації – явище досить незвичне. Щоб зрозуміти, добре, це чи погано, розглянемо тенденцію з різних позицій.

Доступність житла. З цієї точки зору, чим більше будується і нижче ціни, тим краще для потенційних покупців житла. Завдяки зниженню цін багато з тих, хто давно заощаджував на перше житло, змогли здійснити свої плани. Також, вдало склалися обставини для тих, у кого доходи в іноземній валюті або в жорсткій прив’язці до курсу (наприклад, представників IT аутсорсингу). Власники квартир з достатніми заощадженнями змогли поліпшити свої житлові умови, продавши квартири в старому житловому фонді і інвестувавши в новобудови. Варто відзначити, що власне житло залишилося недоступним для громадян з доходами нижче за середні, зменшилось фінансування програм пільгового житла для громадян, що перебувають на квартирному обліку.

Скільки житла в Україні

За забезпеченістю житлом на 1000 осіб населення Україна все ще відстає від ЄС (400 проти 486 квартир на 1000 осіб в Євросоюзі – рис.2). При цьому частка населення, що проживає у старому та аварійному житлі, у нас занижена через більш жорсткі критерії класифікації житлофонду. Все це чинники, що сприяють попиту на якісне житло. І збільшення пропозиції останнього – це позитивна тенденція. Правда, поганим є те, що інвестуючи в первинний ринок, населення стикається з високими юридичними ризиками.

Комфортність і інвестиційна привабливість міста. В ідеалі нове будівництво має робити місто зручнішим для проживання і збільшувати загальну вартість всієї його нерухомості. На практиці у Києві відбувається хаотичне ущільнення центру і спальних районів, яке не супроводжується розвитком інфраструктури. Наприклад, активна забудова спального району без будівництва метро підсилює транспортні проблеми, які рано чи пізно призведуть до втрати у ціні навіть нової якісної нерухомості в цьому районі. Не сприяє комфорту і надмірна щільність забудови. (За даними Заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лева Парцхаладзе, в останні роки нові мікрорайони мали густину 1000-2000 чоловік на 1 га при нормі 540 чол/га). Кам’яні джунглі, де не вистачає парковок, шкіл, садочків, рекреаційних зон у довгостроковій перспективі не можуть залишатися привабливим місцем проживання. Ще небезпечніше ситуація у передмістях столиці, де будівництво багатоповерхівок часто відбувалося без належного розвитку інженерних мереж.

У зв’язку з тим, що забудова не провадиться комплексно і у відповідності до довгострокового плану, відбувається постійний перерозподіл достатку на користь забудовників і власників новозбудованого житла. У програші опиняються ті власники квартир, які заплатили за зручне розташування і краєвид з вікна, але замість обіцяного об’єкта інфраструктури поруч зі своїм будинком отримали будівництво чергової висотки.

Фінансова стабільність. До завдань центробанків входить запобігання «бульбашкам» на ринку нерухомості, лускання яких може спричинити фінансову кризу. Збільшення пропозиції, звичайно ж, сприяє профілактиці «бульбашок».

Влітку до Національного банку України приїжджали представники центробанку Швеції і ділилися своїм досвідом моніторингу ризиків ринку житлової нерухомості. Їхній кейс є цікавим, бо являє собою повну протилежність нашому.

У Швеції будується мало житла через жорстке регулювання галузі, там, наприклад, встановлені вимоги до шумоізоляції, зручності житла для людей з інвалідністю. Через високі вимоги до якості і складні дозвільні процедури собівартість будівництва істотно вища, ніж в інших країнах ЄС. Низькі обсяги будівництва в поєднанні зі зростаючим попитом неминуче призводять до зростання цін. За даними дослідницької компанії Svensk Mäklarstatistik, у січні 2018-го у центрі Стокгольма середня ціна квадратного метра становила 10800 дол. І єдиною можливістю придбати житло стає залучення банківського кредиту. У Швеції темпи зростання цін і збільшення заборгованості домогосподарств були настільки значними, що регуляторам довелося вжити заходів (наприклад, підвищити вимоги до капіталу фінансових інституцій), щоб запобігти загрозам для фінансової стабільності.

Отже, ми маємо дві протилежні ситуації – перша, коли будується багато і хаотично, без особливих вимог до якості, друга, коли будується мало і у відповідності до високих вимог. З точки зору ризиків цінової бульбашки і перегріву ринку нерухомості сприятливіший перший випадок. «Бульбашкою» вважається стрімке зростання цін на нерухомість, обумовлене ажіотажним попитом і доступністю іпотечних кредитів. Є просте емпіричне правило: про бульбашки можна говорити тоді, коли темпи зростання цін випереджають темпи зростання вартості оренди. В Україні останніми роками такого не спостерігалося. Як видно з графіка 3, витрати на оренду в Києві росли, тоді як ціни – знижувалися.

З іншої сторони, ризики можуть накопичуватися і в умовах зниження цін, якщо будівництво активно фінансується банками. У цілому, це теж не випадок України.

Прибутковість і перспективи будівельної галузі. Різке збільшення пропозиції є невигідним у першу чергу забудовникам, які втрачають у прибутковості через посилення конкуренції. Станом на 1 січня 2018 року Мінрегіонбуд оцінив середню прогнозну собівартість квадратного метра житла в Києві в 13047 грн (зростання на 15.8% рік до року). У той же час, за даними пошукового сервісу lun.ua, в січні мінімальна ціна квадратного метра на первинному ринку столиці склала 15 500 грн (зростання на 5.4% рік до року). Знижуючи ціни у процесі конкуренції за покупця, забудовники в бюджетному сегменті дійшли до межі, за якою нове будівництво стає збитковим. У таких умовах компанії намагаються знизити витрати і собівартість, економлячи на матеріалах, проектних роботах, інженерних комунікаціях і облаштуванні прибудинкових територій. Що призводить до погіршення якості житла бюджетного сегмента (на нього припадає приблизно дві третини столичного ринку). Втім, з огляду на конкуренцію і вимогливість покупців, економити на якості вдається до певної межі. У цьому році збільшення собівартості спричинило злам цінового тренда.

Подальше зменшення прибутковості створює ризики для слабких забудовників з недостатнім запасом власних коштів і значними борговими зобов’язаннями. Можливе збільшення кількості заморожених об’єктів і довгобудів, а також погіршення фінансового стану банків, які активно кредитують і забудовників, і покупців житла.

Найсприятливіший сценарій розвитку ситуації на столичному ринку житла передбачає збільшення попиту і уповільнення приросту пропозиції. У першому півріччі 2018 обсяг прийнятого в експлуатацію житла у багатоквартирних будинках в Києві скоротився на 67% рік до року (що частково пояснюється нетипово високою базою порівняння). Істотно скоротилася кількість дозволів на будівництво, що може передвіщати тенденцію до зменшення нової пропозиції. У той же час середня ціна квадратного метра на первинному ринку за підсумками серпня в гривні виросла на 9% рік до року, а в доларовому еквіваленті практично не змінюється (-0.6% рік до року).

Все це відбувається на тлі зміни регулювання галузі. З 1 вересня набрали сили нові державні будівельні норми, що затверджені Мінрегіонбудом та покликані підвищити якість будівництва і запобігти хаотичній забудові без розвитку інфраструктури. Зокрема, обмежується щільність забудови до 540 чол на га і допустимий відсоток забудови ділянки залежно від висотності будинків, обмежується висотність в залежності від чисельності населення у населених пунктах.

Барометр цін

Добре, якщо ринок сам себе відрегулює зменшенням обсягів будівництва. Але поки незрозуміло – спостерігаємо ми тимчасове явище чи початок довгострокової тенденції. Якщо приріст нової пропозиції сповільниться, а попит зростатиме, ринок збалансується.

Щоб визначити, чи існує дисбаланс між попитом і пропозицією, зіставляються пропозиція квартир на кінець кварталу і кількість проданих в кварталі квартир, розраховується кількість кварталів, необхідних для продажу залишку квартир. Якщо оціночний час продажу залишку менше року, це означає, що попит перевищує пропозицію і ціни зростатимуть. Якщо для продажу необхідно рік-півтора, це означає, що на ринку баланс. Якщо більше двох років, значить, є надлишок пропозиції, і ціни будуть знижуватись.

В нас неможливо зробити таке зіставлення через відсутність даних про кількість угод на первинному ринку.

Таким чином, у Києві про співвідношення попиту і пропозиції можна робити висновки тільки за непрямою ознакою – динамікою цін. Навіть якщо зростання пропозиції істотно сповільниться через зниження рентабельності і посилення регулювання, це не означає негайне зростання цін. На ринку є запас пропозиції, як у вигляді непроданих забудовниками квартир, так і у вигляді квартир, придбаних з інвестиційною метою.

За останні роки сформувався прошарок рантьє, які в значних кількостях купують квартири у новобудовах під оренду та/або перепродаж в майбутньому. Інвестиційний попит формують як забезпечені українські громадяни, для яких інвестиції у житло – альтернатива депозитам в іноземній валюті, так і іноземні покупці. Цей попит зараз означає відкладену пропозицію у майбутньому, тобто, тиск на ціни у бік зниження.

Якщо зростання пропозиції й надалі відбуватиметься швидше ніж попиту, зростуть ризики окремих забудовників. Такий сценарій передбачає ризики як в економічній площині (зниження вартості застав, ризики невиконання зобов’язань) так і в площині інфраструктури (посилення проблеми заторів, навантаження на інженерні мережі), особливо якщо не будуть дотримуватися містобудівні вимоги.

Висновки

Для позитивного розвитку ринку нерухомості є важливим:

• довгострокове урбаністичне планування – перехід від хаотичної забудови до комплексної і продуманої.
• розвиток іпотечного кредитування, необхідними умовами для якого є розумний баланс між захистом прав кредиторів і позичальників, упорядкування правовідносин на первинному ринку житла на законодавчому рівні.
• Важливо, щоб розвиток іпотеки сприяв доступності житла, збільшенню кількості угод і поступовому збільшенню загальної вартості всього міста, а не спекулятивному зростанню цін в окремих зонах. За даними досліджень, розвиток об’єктів інфраструктури одночасно сприяє новому будівництву і збільшує добробут власників існуючого житла.
• поліпшення статистики ринку, яка дозволить забудовникам, покупцям, банкам приймати більш виважені рішення.