Розповідаємо про нормативну базу оренди, суб’єктів орендних відносин, як та де вибрати об’єкт оренди, як нараховується орендна плата та гарантійний внесок.
Онлайн-курс проводять ГО «Інтерньюз-Україна» та VoxUkraine в рамках проєкту Інституту висвітлення війни та миру (IWPR) за підтримки МЗС Королівства Норвегії та у партнерстві з USAID EDGE. Детальна інформація про курс за посиланням. Нотатки з урочистого відкриття курсу та першого модуля «Приватизація» – за посиланням.
Лекторами другого модулю були Владислав Уривський, проєктний менеджер ДП «Прозорро.Продажі» та Анна Уляницька, позаштатна радниця Першого заступника голови ФДМУ.
Зміни в оренді державного та комунального майна: з чого складається нормативна база
До ухвалення нового закону питання оренди регулював закон про оренду державного та комунального майна прийнятий ще в 1990-х роках. Тоді чітка процедура оренди була відсутня, конкурси були закритими, а інформація про об’єкти оренди – прихована.
У лютому 2020 року набрав чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон). Його доповнюють постанови уряду від 03 червня 2020 р. № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» та від 12 серпня 2020 р. № 820 «Про затвердження примірних договорів оренди державного майна».
Переліки майна доступного для оренди опубліковані в системі Прозорро.Продажі та на сайті Фонду держмайна. Оренда відбувається на прозорих онлайн-аукціонах, вся інформація про них та про договори оренди є у відкритому доступі.
Перелік першого типу – це перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні. Перелік другого типу – це перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без аукціону. Органи державної влади зазвичай беруть об’єкти в оренду без аукціону.
На сайті orenda.gov.ua є інформація про вакантні для оренди об’єкти державної нерухомості, яка включає в себе вартість об’єкта, цільове призначення, чи можна об’єкт передавати у суборенду, стан комунікацій об’єкта тощо.
Також інформацію про об’єкти оренди та оголошені аукціони можна знайти на сайті Прозорро.Продажі за ключовими словами (модуль вводиться в експлуатацію) або на сайтах підключених майданчиків.
Оренда для «пільговиків»
Хто має право взяти майно в оренду без аукціону?
Є два типи пільговиків: державні органи, які орендують майно за 1 грн на рік, та організації, що можуть орендувати майно без проведення аукціону за пільговою ставкою. Це музеї, приватні заклади освіти, громадські організації тощо. Повний перелік є в статті 15 Закону.
У зв’язку із ускладненням процедури попит на пільгову оренду різко знизився. Старе законодавство відкривало велике поле для зловживань, і багато організацій, які власне не мали б права на пільгову оренду, використовували таку можливість – називаючи себе музеями чи громадськими організаціями.
Хто претендує на пільгову оренду і скільки буде сплачувати, можна подивитись на сайті Фонду держмайна та в системі Прозорро.Продажі.
Суб’єкти орендних відносин: хто такі орендодавець, орган управління та балансоутримувач
Орендодавцем для державного майна є Фонд державного майна України або його регіональні відділення, для комунального майна – органи, яким місцева рада делегувала повноваження передавати майно в оренду.
Також орендодавцем може бути юридична особа (балансоутримувач), на балансі якої обліковується об’єкт. Але тут є обмеження – не більше 400 кв.м. майна, що знаходиться на балансі. Якщо квадратних метрів більше, то орендодавцем виступає Фонд держмайна. Місцеві органи влади можуть встановити жорсткіші обмеження. Наприклад, Київська міська рада затвердила обмеження в 200 кв.м. для юридичних осіб-балансоутримувачів.
У кожного балансоутримувача є свій орган управління – в більшості випадків саме орган управління погоджує рішення балансоутримувача віддати майно в оренду. Наприклад, рішення про оренду приміщень університету має погоджувати Міністерство освіти та науки України.
Не можуть бути орендарями фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано санкції, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита, які перебувають у процедурах банкрутства або у процесі припинення, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, працівники орендодавця чи балансоутримувача (стаття 4 Закону «Про оренду державного та комунального майна»).
Як розраховується стартова орендна плата та яким може бути строк оренди. Продовження строку оренди.
Строк оренди становить 5 років. Менш тривалий строк може бути за пропозицією заявника або для сезонного використання. Більш тривалий строк оренди може бути, наприклад, при передачі в довгострокову пільгову оренду пам’яток культурної спадщини. Такі об’єкти можуть передавати на строк до 49 років. Безстрокової оренди немає.
Орендну плату розраховують на основі балансової вартості об’єкта. Наприклад, якщо об’єкт орендують на місяць, то орендна плата становить 1% від балансової вартості, від доби до одного місяця – 0,03%.
Договори оренди продовжуються на аукціоні. Винятки з цього правила описані в статті 18 Закону. Наприклад, без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені строком до 5 років та які продовжуються вперше, укладені з організаціями, що включені в перелік осіб, які надають соціально важливі послуги населенню – це, в тому числі, діяльність Ощадбанку та Укрпошти.
Якщо договір оренди продовжує чинний орендар, то він має переважне право на продовження договору через онлайн аукціон. При цьому орендна плата для нього встановлюється на рівні найкращої пропозиції.
Крім теоретичної частини, лектори модулю продемонстрували, як шукати дані про оренду на сайтах Фонду держмайна та Прозорро.Продажі, а також відповіли на питання слухачів.
Застереження
Автори не є співробітниками, не консультують, не володіють акціями та не отримують фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний
