Цена распаевки, или Сколько платит арендатор?

Средние и большие с/х товаропроизводители осуществляют производство на 15,5 млн. га арендованных земельных участков, которые составляют 36% всех сельскохозяйственных земель Украины. Земельный банк требует особого учета внутри организации и регистрации на уровне государства, что вызывает дополнительные операционные расходы, связанные с его администрированием. Из чего складываются эти затраты и можно ли их уменьшить?

Средние и большие с/х товаропроизводители осуществляют производство на 15,5 млн. га[1] арендованных земельных участков, которые составляют 36% всех сельскохозяйственных земель Украины. Арендованная земля может составлять более 90% земельного банка предприятия. В подавляющем большинстве такие арендованные земли являются земельными долями (паями) средним размером 3.6 га в частной собственности граждан. Такие массивы земель требуют особого учета внутри организации и регистрации на уровне государства, что вызывает дополнительные операционные расходы, связанные с администрированием земельного банка.

Совсем другая ситуация с государственными землями. Будучи не раздробленными и оставаясь в единых массивах, средний размер земельного участка государственной собственности составляет 87,9 га [2].

Сельскохозяйственными предприятиями арендуются оба типа земель, как мелкие земельные участки, так и крупные массивы (поля), но размер операционных потерь на администрирование аренды таких земель разный.

 В данной статье обосновывается необходимость упрощения процедур регистрации и консолидации земель сельскохозяйственного назначения, что позволит уменьшить операционные расходы на содержание земельного банка и повысить арендную плату.

Также дается сравнение размера операционных расходов на аренду земель в случае, когда поле состоит из десятков участков, каждый из которых имеет своего владельца, и размера расходов на аренду поля, владелец у которого всего один. Эти расходы состоят из расходов на государственную регистрацию права аренды, регистрацию земельного участка, кадровые расходы и другие фактические расходы на обслуживание земельного банка предприятия.

Расходы на регистрацию права аренды

В случае аренды частных долей (паев), среднее сельскохозяйственное предприятие заключает около 278 договоров аренды земли на 1000 га. Эти договоры подлежат обязательной регистрации вещного права в Государственном реестре прав. Независимо от размера земельного участка, административный сбор за государственную регистрацию права аренды составляет 0,5 размера минимальной заработной платы (70 грн). Таким образом, общая стоимость государственной регистрации права аренды в среднем составит 19 460 грн на 1000 га. Если же арендуются земельные участки государственной собственности (среднего размера), то на 1000 га их количество составит лишь 11,4 договора. Расходы на регистрацию вещного права соответственно составят 798 гривен.

Расходы на наследование, разработку технической документации и другие регистрационные действия

Еще одной статьей расходов является регистрация земельных участков в государственном земельном кадастре, помощь наследникам в процедуре наследования земельного участка, заказ разработки технической документации и тому подобное. Осуществление этих операций обычно является значительным финансовым бременем для крестьянина — собственника пая. Однако подавляющее большинство арендаторов берет эти расходы на себя, не взымая их с арендной платы арендодателя. Разработка технической документации обойдется обычному арендатору от 1000 грн и более на один земельный участок, в зависимости от региона. Изготовление технической документации и регистрация земельного участка обычно одноразовая (исключением является разделение при наследовании паев, что требует разработки новой технической документации и т.п.). Однако, по словам арендаторов, не менее 10% процентов паев, которые берутся в аренду, нуждаются в государственной регистрации в ГЗК или принятии в наследство или других регистрационных действиях. Это зависит от региона. В некоторых районах регистрации в Государственном земельном кадастре потребует более 30% земельных участков. Если даже предположить, что всего 10% земельных участков требуют регистрационных действий, то на 1000 га расходы составят (28 паев * 1000 грн. тех. док.) 28 тыс. гривен. При консолидации же земельных паев хотя бы до среднего размера государственных земельных участков, то 10% из них — это всего один земельный участок, который потребует регистрационных действий. К тому же земельные участки государственной собственности, полученные в аренду через аукцион, уже имеют готовую техническую документацию и регистрацию.

Кадровые расходы предприятий

Несомненно, такое количество операций с паями требует дополнительных работников, осуществляющих учет договоров, их государственную регистрацию и взаимодействие с арендодателями. На крупных предприятиях формируются целые земельные отделы с разветвленной системой работников. Это требует дополнительных затрат на заработные платы и материальное обеспечение в размере до нескольких сотен тысяч гривен в год. Трудно точно оценить потребность кадров на 1000 га, ведь здесь много переменных: политика предприятия, организация труда, личная производительность. Предположим, что кроме текущей работы, юридические вопросы арендных отношений сможет решать юрист предприятия, однако обычно требуется инженер-землеустроитель, который будет вести учет земель и готовить отчетность, и социальный работник (как правило, человек, которого знают в той местности), который будет постоянно поддерживать связь с пайщиками и привлекать новых арендодателей. Заработная плата землеустроителя может составлять, в среднем, около 3 тыс. грн в месяц, и кроме всех обязательных платежей работодателя, расходы на заработную плату составят (12 * 3000) 36000 гривен в год. Форма оплаты труда социального работника также может быть разной. Это может быть стабильная заработная плата или вознаграждение за каждый заключенный договор, в зависимости от договоренности с фермером или предприятием. Выплаты такому работнику скорее обычно превышают 2000 грн в месяц, то есть 24 000 грн в год. Здесь не учтены также расходы на материальное обеспечение отдела. Что касается аренды государственных земель крупными массивами, то возникают сомнения в целесообразности найма дополнительной штатной единицы для администрирования 11 земельных участков, соответственно дополнительных затрат здесь нет.

Невидимые, но существенные расходы

Выше перечислены основные статьи расходов, которые мы можем примерно рассчитать. Это далеко не конечная сумма, в которую обходится с/х предприятиям существующая парцелляция земель частной собственности. Невидимыми для пайщиков и государства остаются значительные суммы, затрачиваемые в связи с коррупцией, значительным дроблением земельных участков, повышением лояльности пайщиков и другим. По подсчетам УКАБ такие расходы могут составлять более 50% стоимости договора на 1 га.

К ним относятся средства, уплачиваемые помимо государственной казны должностным лицам, от которых зависит принятие решения о передаче в аренду земельного участка или ускорение регистрации земельных участков и договоров аренды. Как правило, такие расходы — не собственная инициатива предприятия, а «обязательное» для них условие.

Не поддаются расчету затраты при обмене земельных участков с другими арендаторами, чтобы сформировать единый массив или поле. При этом обычно эти обмены никак не фиксируются и существуют только в устных договоренностях. Их масштабы могут достигать трети земельного банка предприятия. Опять же, обмены нужны из-за распаевки полей, на которых арендовать землю могут сразу несколько арендаторов, и обмениваясь клочками, они вынуждены формировать массивы.

Дополнительные средства также необходимы для осуществления различных социальных услуг арендодателям (вспашка, сенокошение, подвоз соломы и т. д.) С целью повышения лояльности пайщиков к предприятию. Они также включают стимулирующие выплаты пайщикам для продления договора аренды на новый срок.

Не менее убыточным для предпринимателей является распространенность рейдерства, которое возможно благодаря огромному количеству пайщиков, ошибок в регистрации и т. п. Встречаются отдельные случаи выкупа рейдерами прав аренды земельных участков в центре поля, что лишает с/х производителя возможности эффективно его обрабатывать, и он вынужден выкупать это право в разы дороже. При сформированных массивах земель уменьшается количество участков, следовательно, уменьшается и количество указанных проблем.

Какая сумма затрат на 1 га?

Суммируя затраты, получается, что администрирование аренды 278 (1000 га) земельных участков частной собственности стоит арендатору (19460 грн за регистрацию права аренды + 28000 грн операционные расходы на 10% договоров + 36000 грн в год заработная плата землеустроителя или лица, занимающегося учетом договоров +24 000 грн в год затрат на социального работника, который будет привлекать новые паи) 107 тысяч гривен, то есть 384,5 грн на договор (107 грн / га). Расходы на управление массивом земель, со средним размером земельного участка 87,9 га (на примере государственных земель), обойдутся арендатору в 1798 грн то есть 156,3 грн за договор (1 грн 80 коп./га).

Конечно, сумма в 107 грн на гектар является средней, у кого то она выше, у других — ниже. Многое зависит от динамики предприятия, его месторасположения, насколько оно активно расширяет свой земельный банк, взаимодействует с пайщиками и развивается, а также от размера теневых операций.

Также следует понимать, что регистрация земельного участка в ГЗК — одноразовый акт, регистрация права аренды происходит минимум один раз в 7 лет, а различные операции, перерегистрации, разделения и т. д., касающиеся около 10% паев, совершаются в период аренды. Заработная плата начисляется ежемесячно, дополнительные расходы также касаются разных периодов активности. Однако, стоимость администрирования паев общей площадью 1000 га при существующих условиях не составит 1 гривну 80 копеек на га до тех пор, пока этот массив не будет составлять один консолидированный участок.

В масштабах Украины?

Для понимания масштаба официальных операционных затрат предприятия на содержание земельного банка с таким огромным количеством земельных участков, взята за основу усредненная сумма расходов в 384,5 грн. на один договор.

По состоянию на июль 2015 года количество договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения частной формы собственности составляло 4 млн. 671 тысячу договоров (16597 тыс. га). При этом 78% (15 565 тыс. га) площадей, находящихся во владении и пользовании с/х предприятий, обрабатываются лишь 10% с/х товаропроизводителей (с земельным банком свыше 1000 га), на которых ложится основное бремя операционных расходов при администрировании земельного банка. По подсчетам УКАБ с такими предприятиями заключено около 4 млн. договоров аренды частных земель.

Можем рассчитать, что стоимость оформления и учета 4 млн. договоров аренды обходится этим предприятиям около 1,5 млрд грн.

Эти операционные расходы являются оплатой услуг по администрированию земельного банка и никак не повышают прибыльность предприятия и благосостояние землевладельца. В результате эти средства не приносят перспективной выгоды в целом ни одному участнику арендных отношений: пайщику, арендатору, государству.

Чего ожидать?

С течением времени проблема раздробленности полей обостряется. Пайщики умирают, оставляя пай по наследству, который обычно затем делится еще между двумя или более наследниками. Бороться с таким дроблением может только политика консолидации земли с/х назначения, под которой подразумевается обеспечение механизма по обмену, объединению, выкупу и свободному обороту земельных участков для формирования единых земельных массивов. Этот процесс пока невозможен из-за действующего запрета на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Имея возможность консолидировать земельные участки, семья, владеющая несколькими паями (3, 4, 5 паев), могла бы сформировать единый массив площадью 15 га и получать за него более высокую арендную плату, чем если бы сдавать их в аренду по-отдельности. Так, средняя плата за аренду земельного участка государственной формы собственности по состоянию на июль 2015 составила 1351 грн/га, в то время как средняя арендная плата за пай составляет 786 грн/га. В значительной степени более высокой арендной плате за землю государственной собственности способствует большая площадь земельного участка единым массивом и отсутствие дополнительных операционных и теневых расходов.

Следовательно, осуществление эффективной земельной реформы, совершенствование земельных отношений может принести землевладельцу дополнительно от 107 до 565 грн. на гектар в год. Кроме этого, из-за продления моратория, затягивания реформ и сохранения коррупционных схем, сельская местность в целом недополучает миллиарды гривен ежегодно в виде доходов от аренды и социальных выплат предприятий.

Это еще раз подтверждает то, как для Украины важна консолидация земли. Формирование единых массивов экономически обоснованное и необходимое решение для улучшения положения крестьян, с/х товаропроизводителей, увеличения урожайности и уменьшения транзакционных издержек. Единственным способом начать консолидацию является снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения и внедрение рынка земли.

Примечания:

[1] По данным Статистического сборника «Сельское хозяйство Украины» 2015.

[2] По данным Статистического ежегодника «Мониторинг земельных отношений в Украине. 2014-2015»