«Снизим стоимость отопления на треть!» — ОСМД и программа софинансирования домов

Старые дома (построенные до 1991 г.) с ОСМД/ЖСК платят за отопление на 22% или 4,7 грн/м2 меньше, чем дома без ОСМД. За год экономия в усредненном доме составляет 108 тыс. грн. Соответствующие цифры экономии для новых домов (построенных после 1991 г.) — 30% или 5,8 грн/м2, что означает 324 тыс. грн на год для дома. Эти деньги можно использовать на капитальный ремонт, новые лифты, крыши, коммуникации и т.д.

Сегодня более 80% украинцев считают тарифы на коммунальные услуги завышенными. Наш анализ показывает, что стоимость отопления (одну из самых дорогих коммунальных услуг) можно снизить, если жители создадут ОСМД.

С сайта teplo.org.ua мы взяли информацию о стоимости отопления в домах (грн/м2), их отапливаемой площади, наличии счетчика и других показателях в течение отопительных сезонов 2018-2019 гг. и 2019-2020 гг. Кроме того, с портала lun.ua мы взяли данные для каждого дома о годе его строительства. Данные были объединены в единую базу по адресу дома. 

Всего выборка содержит 7957 домов площадью более 500 м2. Самый старый жилой дом из нашей выборки построили в 1835 году, самый новый — в 2018 году. В целом 13% домов из всей выборки построены при независимой Украине (далее — новые дома), 76% построены до 1991 года (далее — старые дома). Информация о годе строительства остальных 11% домов отсутствует. Соответственно среди домов, чей год строительства известен, 15% новых, а остальные 85% — старые. 

К категории ОСМД/ЖСК в нашей выборке принадлежат 11% домов. Еще 81% домов обслуживают бывшие ЖЭКи, и только 8% домов пользуются услугами управляющих от застройщиков или ведомственных учреждений. 

Старые дома в основном обслуживают коммунальные предприятия (бывшие ЖЭКи). Только в 9% старых домов есть ОСМД/ЖСК. Среди новых домов доля ОСМД/ЖСК выше — 26%. Однако новые дома чаще всего переданы управляющей компании, «дочке» застройщика, реже — коммунальному предприятию. В нашей выборке наиболее частой категорией для новых домов является «Инвест/Ведомственное» (36%) — рис. 1.

Поверхностный анализ показывает, что обычно в ОСМД/ЖСК независимо от года постройки за отопление платят на 1,5-4,9 грн/м2 меньше, чем в домах других категорий — рис. 2 (подробнее в приложении). 

Для более детального анализа мы учли и другие факторы, которые могли бы повлиять на стоимость отопления: наличие в доме счетчика, его тип, среднемесячную температуру воздуха в Киеве, количество дней отопления и тому подобное. Полный перечень факторов можно посмотреть в приложении.

Результаты эконометрической модели показали, что в старых домах с ОСМД/ЖСК стоимость отопления меньше на 22%, а в новых — на 30%. Это приблизительно 4,7 грн/м2 в старом доме и 5,8 грн/м2 — в новом.

Медианная отапливаемая площадь старого многоквартирного дома составляет 3268 м2, а нового — 7991 м2. Отопительный сезон длится 7 месяцев. Для таких усредненных домов можно сэкономить за год: в старом доме 4,7*3268*7=108 тыс. грн, а в новом — 5,8*7991*7=324 тыс. грн.

Почему дома, в которых есть ОСМД, экономят средства на отоплении? Некоторые предположения:

• У ОСМД больше контроля за потреблением тепла: в теплые дни октября или апреля дом может отказаться от отопления. 
• В ОСМД могли установить индивидуальные тепловые пункты, заменить окна, сбалансировать стояки или утеплить стены. В таком случае потребление тепла будет еще меньше. 
• В ОСМД чаще устанавливают счетчик на отопление, а его наличие снижает стоимость на 21% (если это счетчик общего ввода — на 18%), поскольку тариф со счетчиком ниже (этот фактор учтен в модели. Однако счетчики чаще установлены в ОСМД, поэтому именно там они чаще снижают цену). В нашей выборке лишь у 4% домов из категории ОСМД/ЖСК нет счетчика. Для сравнения среди домов с управляющим от застройщика или ведомственного учреждения у 9% нет счетчика, а среди домов с бывшими ЖЭКами — у 11%.

Насколько быстро «эффект ОСМД» станет ощутим?

Мы рассмотрели, что происходило со стоимостью отопления в домах, которые создали ОСМД в период c октября 2018 года по апрель 2020-го. Расчеты показали, что в новых домах после изменения формы управления на ОСМД стоимость отопления упала на 18% по сравнению с предыдущим периодом. Это мгновенное снижение стоимости, которое в долгосрочном периоде доходит до 30%. В старых домах мгновенного снижения стоимости не произошло. 

ОСМД может мгновенно снижать стоимость тепла именно в новых домах, поскольку там может быть легче прекратить отапливать дом в теплую погоду. В старых домах влияние на стоимость, скорее всего, происходит преимущественно через утепление и установку счетчиков. Поэтому долгосрочный эффект снижения стоимости в ОСМД/ЖСК присутствует, но мгновенного эффекта, по крайней мере в 2018-2020 гг., нет.

Снижение расходов на отопление в целом не означает уменьшения цифр в платежках (хотя в некоторых домах это может быть именно так). Сэкономленные средства могут пойти на другие расходы, например, замену лифта, ремонт крыши или подвала. Так или иначе, за каждую потраченную на коммунальные услуги гривну жители ОСМД получат больше услуг, чем там, где ОСМД нет. Таким образом, ОСМД действительно является более эффективным инструментом управления домом, чем ЖЭК или другие варианты.

Политика города Киева для повышения энергоэффективности домов

С 2015 года в Киеве действует программа софинансирования энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах (далее — программа 70/30). Согласно ей ОСМД и ЖСК города Киева на конкурсной основе получают финансирование 70% стоимости проекта модернизации дома, перед этим проведя работы на 30% стоимости проекта. 

С сайта КГГА мы взяли статистику по домам, выигравшим конкурс в программе 70/30 в 2015-2019 гг. (рис. 3) и внесли их в нашу модель.

По нашим расчетам, старые дома, участвовавшие в программе, платят на 15% меньше, чем другие ОСМД/ЖСК. То есть суммарно такие дома экономят 21,7+14,6=36,3%. 

В новых домах, принимавших участие в программе 70/30, стоимость отопления статистически не отличается от других ОСМД/ЖСК в новых домах. То есть общая экономия остается на уровне 30%.

Таким образом, ОСМД совместно с программой софинансирования могут снизить стоимость отопления приблизительно на треть.

Как изменилась стоимость отопления для домов, которые впервые приняли участие в программе 70/30 в 2018-2019 гг.? В старых домах стоимость стала на 16% ниже, чем была до их участия в программе. То есть долгосрочный эффект был достигнут уже в следующем году после участия в программе. 

В новых домах стоимость стала ниже на 37%. Это означает, что мгновенный эффект от энергоэффективных мероприятий в рамках программы 70/30 достаточно мощный. Однако ОСМД/ЖСК, не участвующие в этой программе, все равно обычно осуществляют энергоэффективные мероприятия, но в долгосрочной перспективе.

Доля новых домов, принявших участие в программе 70/30, вдвое больше, чем среди всех домов в целом. В нашей выборке 32% домов, принявших участие в программе 70/30 — новые (против 15% среди всех), а 68% — старые (против 85% среди всех). Некоторые дома принимали участие в программе 70/30, когда прошло всего 5 лет с момента их строительства.

Хотя старые дома могут больше нуждаться в ремонте, жители новых домов, возможно, более активны и склонны к самоорганизации. Получается, что программа 70/30 в большей степени помогает самоорганизованным новым домам, которые и без нее могут справиться с энергоэффективными мерами, и в меньшей степени — старым домам, которые, возможно, больше нуждаются в помощи. 

Это, однако, не умаляет эффективности программы с точки зрения снижения стоимости тепла.

Государственные политики

Сейчас некоторые государственные политики не стимулируют создание ОСМД, а наоборот, тормозят его. Например, в 2020 году через субвенцию на социально-экономическое развитие выделены средства на капитальный ремонт 17 домов и 8 междомовых проходов в Киеве. Этот капитальный ремонт не предусматривает софинансирования жителей, а в подавляющем большинстве профинансированных домов нет ОСМД.

Однако в рамках программы 70/30 в этом году не хватило средств на 85 домов, которые подались на конкурс. По нашему мнению, целесообразнее было бы дофинансировать городскую программу вместо финансирования отдельных домов, поскольку программа создает стимулы к самоорганизации людей, а софинансирование стимулирует более ответственно относиться к отремонтированному дому. В свою очередь самоорганизация, даже на таком базовом уровне, повышает общественное сознание. В то же время даже небольшой шанс получить ремонт на средства налогоплательщиков «при содействии депутата-мажоритарщика» демотивирует жителей создавать ОСМД. О других недостатках субвенции мы писали ранее — здесь, здесь и здесь. Кроме 17,5 млн субвенции на соцэконом развитие, в 2018 г. на капремонты жилых домов ушло 1,5 млн грн из Государственного фонда регионального развития.

К тому же, из-за недостатков законодательства нечестные застройщики могут создавать карманные ОСМД и управлять домом без фактического на то согласия жителей. Это подрывает репутацию ОСМД как инструмента управления домом.

Выводы и рекомендации

ОСМД снижает стоимость отопления на 22% или 4,7 грн/м2 для старых домов и на 30% или 5,8 грн/м2 — для новых. Дополнительно снизить эти расходы в Киеве можно с помощью программы 70/30. Для старых домов долгосрочный эффект участия в программе составляет 15% или 2,9 грн/м2. За год эти гривны превращаются в довольно значительные суммы, которые можно потратить на ремонт дома. Кроме того, ОСМД экономят ресурсы (природный газ, на котором работают большинство ТЭС), что способствует энергонезависимости Украины.

Итак, эти практики нужно развивать. Потому наши рекомендации такие.

Для жителей многоквартирных домов:

Создать ОСМД и начать контролировать потребление тепла в доме — установить счетчики, если их до сих пор нет, рассмотреть варианты утепления и капитального ремонта дома, в том числе с помощью программы 70/30.

Для Министерства развития общин и территорий и Верховной Рады:

Министерство должно отказаться от финансирования отдельных мелких объектов, например, жилых домов. Вместо этого средства ГФРР стоит направить на программы софинансирования модернизации инфраструктуры, похожие на киевскую 70/30. 

Кроме того, нужно максимально упростить процедуру создания ОСМД. Собрать кворум жителей на собрании может быть затруднительно. Поэтому можно рассмотреть механизмы голосования на собрании через приложение ДІЯ или подобные. Также нужно создать возможность регистрировать ОСМД онлайн. Для этого нужно провести соответствующие изменения в законодательстве и подзаконных актах.

Во многих домах надо четко определить прилегающие земельные участки, восстановить техническую документацию и оцифровать эти данные. Это будет способствовать созданию ОСМД, поскольку жители будут иметь больше информации о своем доме. 

Также Министерству следует создать общую базу данных многоквартирных домов, чтобы можно было проводить обоснованные политики в их отношении. 

Верховной Раде Украины, кроме упрощения процедуры создания ОСМД, нужно устранить пробелы в законодательстве, позволяющие нечестным застройщикам создавать карманные ОСМД. Этот инструмент должен помогать жителям управлять своим домом, а не застройщику монопольно зарабатывать на жителях.

Для местной власти:

На уровне местной власти следует внедрять программы софинансирования капремонтов в домах, где есть ОСМД или ЖСК. Это является необходимым, но недостаточным условием для мотивации жителей создать ОСМД. 

Чтобы помогать жителям сделать капитальный ремонт в самых запущенных домах, можно ввести коэффициенты, которые будут отдавать предпочтение именно старым домам. Например, в Киеве программа 70/30 для старых домов может выглядеть как 80/20, а для новых — 60/40.

Очень важна коммуникация программ софинансирования. Местная власть должна массово рекламировать эти программы. Например, информацию о таких программах можно добавлять в платежки, которые приходят к жителям ежемесячно. Такие программы следует продвигать на местных телеканалах, в Youtube и других социальных сетях. Чтобы мотивировать людей отказаться от статус-кво и создать ОСМД, коммуникация должна быть массовая, мощная и длительная. 

Чтобы расширить бюджет программ софинансирования капремонтов, местная власть может подавать эти программы на конкурсы проектов ГФРР вместо мелких проектов или отдельных жилых домов, на которые ежегодно идут деньги фонда.

Города с многоквартирными домами могут создать сайты, похожие на teplo.org.ua, чтобы местные жители могли узнать, какие дома платят больше, а какие меньше и почему. Это также будет мотивировать жителей к созданию ОСМД. Такие сайты, как и сайт teplo.org.ua, стоит дополнить данными об утеплении домов, установлении терморегуляторов и т.д., если такие данные имеются. Такие данные позволят определить, какие населенные пункты наиболее энергоэффективны, а какие «отстают».

Дополнение: методология

Для проверки, отличаются ли медианы для ОСМД/ЖСК от медиан по другим категориям управления домами (Рисунок 2), мы использовали непараметрический тест. Медианы для ОСМД/ЖСК статистически значимо отличаются от медиан для других категорий для всех групп года постройки (во всех случаях p-value <0,01).

В построении эконометрических моделей мы учли такие факторы:

• Балансодержатель: ОСМД или не ОСМД. Наша основная переменная. Ожидаемый эффект: снижение цены.
• Источник (ТЭЦ-5, ТЭЦ-6, СТ-1, СТ-2, районные котельные и т.д.). Разные типы источников могут по-разному быть связаны со стоимостью отопления.
• Баланс источника (Киевтеплоэнерго или потребителя). Разные балансы источников могут по-разному быть связаны со стоимостью отопления.
• Наличие счетчика. Ожидаемый эффект: снижение цены, поскольку жители ведут учет своего потребления тепла.
• Тип счетчика (отопление, общий ввод). Ожидаемый эффект: счетчик на отопление должен давать большую экономию, поскольку счетчик общего ввода частично считает тепло от горячей воды в счет потребления отопления.
• Отапливаемая площадь дома. Если присутствует эффект масштаба, то стоимость отопления каждого следующего квадратного метра должна быть меньше.
• Доля отапливаемой площади дома от общей. Ожидаемый эффект: снижение цены. Если доля нежилых помещений мала, то тепло меньше тратится вне квартир. 
• Количество дней предоставления услуги в месяце. Ожидаемый эффект: увеличение цены. 
• Доля потребления тепла юрлицами. Ожидаемый динамической модели эффект: увеличение цены, поскольку у юрлиц больший тариф. С другой стороны, юрлица могут чаще размещаться в энергоэффективных домах, чтобы счета были меньше, потому в статической модели эффект не очевиден.
• Среднемесячная температура. Ожидаемый эффект: снижение цены.
• Сезонность. В разные месяцы дома потребляют разное количество тепла.
• Количество лицевых счетов. Ожидаемый эффект: снижение цены.
• Количество лицевых счетов со счетчиками. Ожидаемый эффект: снижение цены.

Статическую модель мы построили с помощью метода наименьших квадратов (OLS). 

Поскольку большинство перечисленных переменных постоянны для каждого дома, а некоторые постоянны для каждого месяца (одинаковы для всех домов), динамическую модель мы строили в 2 этапа. На первом этапе мы построили вспомогательную OLS модель с постоянными переменными. У этих переменных очень высокая объяснительная сила (0,75), поэтому проигнорировать их мы не можем. На втором этапе мы взяли остатки из вспомогательной модели и использовали их как зависимую переменную в FE модели. 

Основные результаты моделей приведены в таблице 2. Подробные результаты, включая все переменные и вспомогательную модель, можем предоставить по запросу. Все стандартные ошибки являются надежными (robust standard errors).