«Знизимо вартість опалення на третину!» – ОСББ та програма співфінансування будинків

Старі будинки (збудовані до 1991р.) з ОСББ/ЖБК платять за опалення на 22% або 4,7 грн/м2 менше, ніж будинки без ОСББ. За рік економія в усередненому будинку становить 108 тис. грн. Відповідні цифри економії для нових будинків (збудовані після 1991р.) – 30% або 5,8 грн/м2, що означає 324 тис. грн на рік для будинку. Ці гроші можна використати на капітальний ремонт, нові ліфти, дахи, комунікації тощо.

Сьогодні понад 80% українців вважають тарифи на комунальні послуги завищеними. Наш аналіз показує, що вартість опалення (одна з найдорожчих комунальних послуг) можна знизити, якщо мешканці створять ОСББ. 

З сайту teplo.org.ua ми взяли інформацію про вартість опалення в будинках (грн/м2), їхню опалювану площу, наявність лічильника та інші показники протягом опалювальних сезонів 2018-2019 рр. та 2019-2020 рр. Крім того, з порталу lun.ua ми взяли дані для кожного будинку про рік його будівництва. Дані були поєднані в єдину базу за адресою будинку.

Всього вибірка містить 7957 будинків площею понад 500 м2. Найстаріший житловий будинок з нашої вибірки збудували в 1835 році, найновіший — у 2018 році. Загалом 13% будинків від усієї вибірки побудовані за незалежної України (далі — нові будинки); 76% збудовані до 1991 року (далі — старі будинки). Інформація про рік будівництва решти 11% будинків відсутня. Відповідно серед будинків, чий рік будівництва відомий, 15% нових, а решта 85% — старі.

До категорії ОСББ/ЖБК у нашій вибірці належать 11% будинків. Ще 81% будинків обслуговують колишні ЖЕКи, і тільки 8% будинків користуються послугами управителів від забудовників або відомчих установ.

Старі будинки переважно обслуговують комунальні підприємства (колишні ЖЕКи). Тільки в 9% старих будинків є ОСББ/ЖБК. Серед нових будинків частка ОСББ/ЖБК вища — 26%. Проте нові будинки найчастіше передані управляючій компанії, «дочці» забудовника, рідше — комунальному підприємству. У нашій вибірці найчастішою категорією для нових будинків є «Інвест/Відомче» (36%) – рис. 1. 

Поверхневий аналіз показує, що зазвичай в ОСББ/ЖБК незалежно від року будівництва за опалення платять на 1,5-4,9 грн/м2 менше, ніж у будинках інших категорій – рис. 2 (детальніше у додатку).

Для детальнішого аналізу ми врахували й інші фактори, що могли би вплинути на вартість опалення: наявність у будинку лічильника, його тип, середньомісячну температуру повітря у Києві, кількість днів опалення тощо. Повний перелік факторів можна переглянути у додатку.

Результати економетричної моделі показали, що у старих будинках з ОСББ/ЖБК вартість опалення менша на 22%, а у нових — на 30%. Це приблизно 4,7 грн/м2 у старому будинку і 5,8 грн/м2 – у новому.

Медіанна опалювана площа старого багатоквартирного будинку становить 3268 м2, а нового — 7991 м2. Опалювальний сезон триває 7 місяців. Для таких усереднених будинків можна заощадити на рік: у старому будинку 4,7*3268*7=108 тис. грн, а в новому — 5,8*7991*7=324 тис. грн.

Чому будинки, в яких є ОСББ, економлять кошти на опаленні? Деякі припущення:

• В ОСББ більше контролю за споживанням тепла: у теплі дні жовтня чи квітня будинок може відмовитися від опалення. 
• В ОСББ могли встановити індивідуальні теплові пункти, замінити вікна, збалансувати стояки або утеплити стіни. У такому випадку споживання тепла буде ще менше.
• В ОСББ частіше встановлюють лічильник на опалення, а його наявність знижує вартість на 21% (якщо це лічильник загального вводу – на 18%), оскільки тариф з лічильником нижчий (цей фактор врахований у моделі. Проте лічильники частіше встановлені в ОСББ, тому саме там вони частіше знижують ціну). У нашій вибірці лише 4% будинків із категорії ОСББ/ЖБК не мають лічильника. Для порівняння серед будинків із управителем від забудовника чи відомчої установи 9% не мають лічильника, а серед будинків із колишніми ЖЕКами – 11%.

Наскільки швидко «ефект ОСББ» стане відчутним?

Ми розглянули, що відбувалося з вартістю опалення в будинках, які створили ОСББ в період від жовтня 2018 року по квітень 2020. Розрахунки показали, що у нових будинках після зміни форми управління на ОСББ вартість опалення впала на 18% порівняно з попереднім періодом. Це миттєве зниження вартості, яке у довгостроковому періоді доходить до 30%. У старих будинках миттєвого зниження вартості не відбулося.

ОСББ може миттєво знижувати вартість тепла саме в нових будинках, оскільки там може бути легше припинити опалювати будинок у теплу погоду. У старих будинках вплив на вартість, скоріше за все, відбувається переважно через утеплення та встановлення лічильників. Тому довгостроковий ефект зниження вартості в ОСББ/ЖБК наявний, але миттєвого ефекту, принаймні у 2018-2020рр., немає.

Зниження витрат на опалення загалом не означає зменшення цифр у платіжках (хоча в деяких будинках це може бути саме так). Зекономлені кошти можуть піти на інші витрати, як-от заміна ліфта, ремонт даху чи підвалу. Так чи інакше, за кожну витрачену на комунальні послуги гривню мешканці ОСББ одержать більше послуг, ніж там, де ОСББ нема. Таким чином, ОСББ дійсно є ефективнішим інструментом управління будинком, ніж ЖЕК або інші варіанти.

Політика міста Києва для підвищення енергоефективності будинків

З 2015 року у Києві діє програма співфінансування енергоефективних заходів у багатоквартирних будинках (далі – програма 70/30). Згідно з нею ОСББ та ЖБК міста Києва на конкурсних засадах отримують фінансування 70% вартості проєкту модернізації будинку, перед цим провівши роботи на 30% вартості проєкту. 

З сайту КМДА ми взяли статистику щодо будинків, які виграли конкурс у програмі 70/30 у 2015-2019 рр. (рис. 3), та долучили їх до нашої моделі.

За нашими розрахунками, старі будинки, які брали участь у програмі, сплачують на 15% менше, ніж інші ОСББ/ЖБК. Тобто сумарно такі будинки заощаджують 21,7+14,6=36,3%. 

У нових будинках, які брали участь у програмі 70/30, вартість опалення статистично не відрізняється від інших ОСББ/ЖБК у нових будинках. Тобто загальна економія залишається на рівні 30%.

Як змінилася вартість опалення для будинків, що вперше взяли участь у програмі 70/30 у 2018-2019 рр.? У старих будинках вартість стала на 16% нижчою, ніж була до їхньої участі у програмі. Тобто довгострокового ефекту було досягнуто вже наступного року після участі у програмі. 

У нових будинках вартість стала нижчою на 37%. Це означає, що миттєвий ефект від енергоефективних заходів у рамках програми 70/30 потужний. Проте ОСББ/ЖБК, що не беруть участі в цій програмі, все одно зазвичай здійснюють енергоефективні заходи, але в довгостроковій перспективі.

Частка нових будинків, які взяли участь у програмі 70/30, удвічі більша, ніж серед усіх будинків загалом. У нашій вибірці 32% будинків, що взяли участь у програмі 70/30, є новими (проти 15% серед усіх), а 68% – старими (проти 85% серед усіх). Деякі будинки брали участь у програмі 70/30, коли минуло лише 5 років з моменту їх будівництва.

Хоча старі будинки можуть більше потребувати ремонту, мешканці нових будинків, можливо, є більш активними та схильними до самоорганізації. Виходить, що програма 70/30 більшою мірою допомагає самоорганізованим новим будинкам, які й без неї можуть впоратися з енергоефективними заходами, і меншою мірою – старим будинкам, які, можливо, більше потребують допомоги.

Це, однак, не применшує ефективності програми з точки зору зниження вартості тепла.

Державні політики

Наразі деякі державні політики не стимулюють створення ОСББ, а навпаки гальмують його. Наприклад, у 2020 році через субвенцію на соціально-економічний розвиток виділено кошти на капітальний ремонт 17 будинків та 8 міжбудинкових проходів у місті Києві. Цей капітальний ремонт не передбачає співфінансування мешканців, а в переважній більшості профінансованих будинків немає ОСББ. 

Однак у рамках програми 70/30 цього року не вистачило коштів на 85 будинків, що подалися на конкурс. На нашу думку, доцільніше було би дофінансувати міську програму замість фінансування окремих будинків, оскільки програма створює стимули до самоорганізації людей, а співфінансування стимулює відповідальніше ставитися до відремонтованого будинку. У свою чергу самоорганізація, навіть на такому базовому рівні, підвищує суспільну свідомість. Водночас, навіть невеликий шанс отримати ремонт за кошти платників податків «за сприяння депутата-мажоритарника» демотивує мешканців створювати ОСББ. Про інші вади субвенції ми писали раніше – тут, тут і тут. Окрім 17,5 млн субвенції на соцеконом розвиток, у 2018р. на капремонти житлових будинків пішло 1,5 млн грн з Державного фонду регіонального розвитку. 

До того ж, через вади законодавства нечесні забудовники можуть створювати кишенькові ОСББ і управляти будинком без фактичної на те згоди мешканців. Це підриває репутацію ОСББ як інструмента управління будинком. 

Висновки та рекомендації

ОСББ знижує вартість опалення на 22% або 4,7 грн/м2 для старих будинків та на 30% або 5,8 грн/м2 – для нових. Додатково знизити ці витрати у Києві можна за допомогою програми 70/30. Для старих будинків довгостроковий ефект участі у програмі становить 15% або 2,9 грн/м2. За рік ці гривні перетворюються в досить значні суми, які можна витратити на ремонт будинку. Окрім того, ОСББ економлять ресурси (природний газ, на якому працюють більшість ТЕС), що сприяє енергонезалежності України.

Отже, ці практики потрібно розвивати. Тому наші рекомендації такі.

Для мешканців багатоквартирних будинків:

Створити ОСББ та почати контролювати споживання тепла в будинку – встановити лічильники, якщо їх досі нема, розглянути варіанти утеплення та капітального ремонту будинку, в тому числі за допомогою програми 70/30.

Для Міністерства розвитку громад і територій та Верховної ради:

Міністерство має відмовитися від фінансування окремих дрібних об’єктів, як-от житлові будинки. Замість цього кошти ДФРР варто спрямувати на програми співфінансування модернізації інфраструктури схожі на київську 70/30. 

Крім того, потрібно максимально спростити процедуру створення ОСББ. Зібрати кворум мешканців на зборах може бути проблемно. Тому можна розглянути механізми голосування на зборах через додаток ДІЯ або подібні. Також потрібно створити можливість реєструвати ОСББ онлайн. Для цього потрібно провести відповідні зміни в законодавстві та підзаконних актах.

У багатьох будинках треба чітко визначити прилеглі земельні ділянки, відновити технічну документацію та оцифрувати ці дані. Це сприятиме створенню ОСББ, оскільки мешканці матимуть більше інформації про свій будинок.

Також Міністерству варто створити загальну базу даних багатоквартирних будинків, аби можна було проводити обґрунтовані політики щодо них.

Верховній раді України, крім спрощення процедури створення ОСББ, потрібно усунути прогалини в законодавстві, що дозволяють нечесним забудовникам створювати кишенькові ОСББ. Цей інструмент має допомагати мешканцям управляти своїм будинком, а не забудовнику монопольно заробляти на мешканцях.

Для місцевої влади:

На рівні місцевої влади варто запроваджувати програми співфінансування капремонтів у будинках, де є ОСББ або ЖБК. Це є необхідною, але не достатньою умовою для мотивування мешканців створити ОСББ. 

Щоб допомагати мешканцям зробити капітальний ремонт у найбільш занедбаних будинках, можна запровадити коефіцієнти, що надаватимуть перевагу саме старим будинкам. Наприклад, у Києві програма 70/30 для старих будинків може виглядати як 80/20, а для нових – 60/40. 

Дуже важлива комунікація програм співфінансування. Місцева влада має масово рекламувати ці програми. Наприклад, інформацію про такі програми можна додавати до платіжок, які приходять до мешканців щомісяця. Такі програми варто просувати на місцевих телеканалах, у Youtube та інших соціальних мережах. Щоб мотивувати людей відмовитися від статус-кво та створити ОСББ, комунікація мусить бути масова, потужна й тривала.

Щоб розширити бюджет програм співфінансування капремонтів, місцева влада може подавати ці програми на конкурси проєктів ДФРР замість дрібних проєктів чи окремих житлових будинків, на які щороку йдуть гроші фонду.

Міста з багатоквартирними будинками можуть створити сайти подібні до teplo.org.ua, аби місцеві мешканці могли дізнатися, які будинки платять більше, а які менше і чому. Це також мотивуватиме мешканців до створення ОСББ. Такі сайти, як і сайт teplo.org.ua, варто доповнити даними про утеплення будинків, встановлення терморегуляторів тощо, якщо такі дані наявні. Такі дані дозволять визначити, які населені пункти є найбільш енергоефективними, а які “пасуть задніх”.

Додаток: методологія

Для перевірки, чи відрізняються медіани для ОСББ/ЖБК від медіан за іншими категоріями управління будинками (Рисунок 2), ми використали непараметричний тест. Медіани для ОСББ/ЖБК статистично значущо відмінні від медіан для інших категорій для всіх груп року побудови (в усіх випадках p-value<0.01).

У побудові економетричних моделей ми врахували такі фактори:

• Балансоутримувач: ОСББ чи не ОСББ. Наша основна змінна. Очікуваний ефект: зниження ціни.
• Джерело (ТЕЦ-5, ТЕЦ-6, СТ-1, СТ-2, районні котельні тощо), тип джерела (ІТП, ЦТП).  Різні типи джерел можуть по-різному бути пов’язаними з вартістю опалення.
• Баланс джерела (Київтеплоенерго чи споживача). Різні баланси джерел можуть по-різному бути пов’язаними з вартістю опалення.
• Наявність лічильника. Очікуваний ефект: зниження ціни, оскільки мешканці мають облік свого споживання тепла.
• Тип лічильника (опалення,загальний ввід). Очікуваний ефект: лічильник на опалення має давати більшу економію, оскільки лічильник загального вводу частково рахує тепло від гарячої води у споживання опалення.
• Опалювальна площа будинку. Якщо наявний ефект масштабу, то вартість опалення кожного наступного квадратного метру має бути меншою.
• Частка опалювальної площі будинку від загальної. Очікуваний ефект: зниження ціни. Якщо частка нежитлових приміщень мала, то тепло менше витрачається поза квартирами. 
• Кількість днів надання послуги в місяці. Очікуваний ефект: збільшення ціни. 
• Частка споживання тепла юрособами. Очікуваний динамічної моделі ефект: збільшення ціни, оскільки юрособи мають більший тариф. З іншого боку, юрособи можуть частіше розміщати в енергоефективних будинках, аби мати менші рахунки, тому у статичній моделі ефект не очевидний.
• Середньомісячна температура. Очікуваний ефект: зниження ціни.
• Сезонність. В різні місяці будинки споживають різну кількість тепла.
• Кількість особових рахунків. Очікуваний ефект: зниження ціни.
• Кількість особових рахунків з лічильниками ЦО. Очікуваний ефект: зниження ціни.

Статичну модель ми побудували за допомогою методу найменших квадратів (OLS).

Оскільки більшість перелічених змінних є сталими для кожного будинку, а деякі є сталими для кожного місяця (однакові для всіх будинків), динамічну модель ми будували у 2 етапи. На першому етапі ми побудували допоміжну OLS модель зі сталими змінними. Ці змінні мають дуже високу пояснювальну силу (0,75), тому проігнорувати їх ми не можемо. На другому етапі ми взяли залишки з допоміжної моделі і використали їх як залежну змінну у FE моделі.

Основні результати моделей наведені у таблиці 2. Детальні результати включно з усіма змінними та допоміжною моделлю можемо надати за запитом. Усі стандартні похибки є надійними (robust standard errors).