Beta

Земля от «А» до «Я». История моратория на продажу сельскохозяйственных земель в Украине

Photo: depositphotos / SashaKhalabuzar
28 сентября 2019
FacebookTwitterTelegram

В рамках совместного проекта VoxCheck а Украинского Радио «Процент правды» мы проанализировали историю рынка земли в Украине. Почему и когда ввели мораторий на продажу земли, зачем все обещали его отменить, но так этого и не сделали, где искать правдивую информацию про землю: цены, статистику, последние новости? Мы разобрались во всем.

Дисклеймер: Этот материал подготовлен благодаря поддержке американского народа, которая была предоставлена через проект USAID «Медийная программа в Украине», который выполняется международной организацией Internews. Содержание материалов является исключительно ответственностью VoxUkraine и необязательно отражает точку зрения USAID, правительства США и Internews.

В Украине почти 43 млн га сельскохозяйственных земель — это больше, чем две трети площади всего государства. И большая часть этих земель — чуть менее 28 млн га это частные паи. Впрочем, с 2001 года владельцы этих паев ничего не могут с ними сделать — ни работать на них сами, ни сдать в аренду по нерыночной цене. Потому что тогда в Украине заработал мораторий на куплю и продажу земли. И действие его ежегодно продлевает Верховная Рада.

Как ввели мораторий?

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения появился в октябре 2001 года. Сначала Закон об отчуждении пая временно запрещал заключать сделки по купле-продажи, дарению пая и так далее — кроме передачи его в наследство и при выкупе земельных участков для государственных и общественных нужд. Земельный кодекс определил срок такого запрета — до 1 января 2005 года. Это и стало называться «мораторием на покупку и продажу земель сельскохозяйственного назначения»

После этого «временную» меру парламент продолжал уже 9 раз и она действует до тех пор, как вступит в силу другой закон — об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Какие последствия моратория для украинцев?

В 2018 году Европейский суд по правам человека постановил, что мораторий на продажу сельхозземли в Украине ограничивает права землевладельцев. И не только в праве продать землю, если не хочешь или не можешь дальше ею заниматься, но и в праве полноценно вести бизнес. Например, поскольку законом запрещено покупать и продавать землю, то банки также не берут ее в залог, а, значит, и получить кредит «под землю» нельзя. Также нельзя вносить эти земли в уставные капиталы предприятий. Поэтому, например, если вы хотите начать бизнес с соседом — с него в компанию деньги, с вас — земля, то зарегистрировать так предприятие не удастся.

Так если «мораторий» приносит вред самим аграриям, почему же его не отменят?

Потому что пока даже не все эксперты и политики достаточно понимают, что же происходит с землей с мораторием и без него. За 18 лет своей истории мораторий стал предметом многих политических манипуляций.

И вот несколько из них:

Говорят, что украинская земля — уникальна и должна стоить десятки тысяч долларов

Например, на этом часто акцентирует Юлия Тимошенко (10/07/2019, 31:18-31:37) 

«Часть нашей сельскохозяйственной земли будет сейчас скуплена в среднем по 830 долларов за гектар… Если вы посмотрите Европу, ниже 40 тыс. евро за гектар наша земля не стоит.»

Но это не так. Конечно, украинская земля по своим составляющим действительно чрезвычайно плодородная, а по данным Мирового Банка на Украину приходится около 30% мировых запасов чернозема. Но настолько ли она уникальна? На самом деле самая высокая цена за гектар земли в ЕС — на Мальте и в Нидерландах: почти €55 тыс/га. В то время как в большинстве западноевропейских стран цены колеблются от €13,5 тыс до €27 тыс/га, а в Восточной Европе от €1 тыс до немногим менее €5 тыс/га. То есть 40 тысяч евро, о которых говорит Тимошенко, никак не минимальная цена за гектар.

Говорят, что во многих странах сельхозземля принадлежит государству и Украина должна тоже пойти этим путем

На эту тему снова часто высказывается Тимошенко (08/07/2019, 53:35-54:33)

«Классического рынка по распродаже земли не существует в других странах. <…> такая аграрная страна, как Канада, где очень серьезные аграрные возможности и мощности, 90% земли находится в государственной собственности. В Израиле 90% земли в государственной собственности. Франция — 50%. Могу сказать даже о Соединенных Штатах — 50%, а все остальное у их фермеров и сельхозпроизводителей в обработке, в аренде <…>»

Но это снова манипуляция. В перечисленных странах — Канаде, Израиле, Франции, США — рынок земли открыт. Конечно, в каждой стране существуют свои особенности. 

Что касается объемов земли, то Тимошенко называет процент всей земли в собственности государства, а не земель сельскохозяйственного назначения (% земель от общей площади (1) в государственной собственности и (2) сельскохозяйственного назначения ниже в таблице).

% в государственной собственности % земель с/х назначения (2016)
Канада 89 6,9
Израиль 93 24,6
Франция отсутствуют данные 52,4
США 28 44,4

89% канадской земли принадлежит государству, но к ней преимущественно относится земля несельскохозяйственного назначения, тогда как на с/х землю приходится лишь 7% всей территории Канады. По данным Статистического агентства Канады, 61,5% канадских сельхозземель принадлежат тем, кто их обрабатывает. Это может быть и государство, и частные инвесторы.

Манипуляции есть и в отношении других стран, названных Тимошенко. Например, в Израиле большинство земель действительно принадлежит государству вместе с сельскохозяйственными участками. 93% земли в Израиле действительно государственные, но это следствие того, что государство практически не продает землю. 7% земли в Израиле частная, и ее могут покупать как иностранцы, так и местные инвесторы.

Во Франции, как и в других странах ЕС, рынок земли открыт. 

В США федеральное правительство (или государство) владеет около 28% всех земель государства, их целевое назначение разное — преимущественно это охрана природы, отдых и освоение природных ресурсов.

Говорят, что после открытия рынка все земли скупят иностранцы и олигархи

На этот миф мы даже не смогли выбрать одного спикера — так часто его повторяли политики. Но это манипуляция. Что касается иностранцев, то Земельный кодекс ограничивает круг тех, кто может купить земли с/х назначения: это только украинцы и украинские компании. Так что иностранцам все равно пришлось бы регистрировать компанию в Украине. Да и делать долгосрочные инвестиции в страну, которая воюет, с непонятной системой налогообложения, коррупцией, дискредитированной судебной системой — сомнительное удовольствие для иностранных инвесторов.

Что касается олигархов, то это действительно может быть риском. Но активы ТОП-100 самых богатых украинцев в 2018 году немного превышали 37 млрд долларов, а оценочная стоимость 27 млн ​​га паев под мораторием — от $27 до $270 млрд. То есть олигархам придется продать весь свой бизнес, чтобы скупить всю Украину. Но нужно ли это олигархам? И все ли владельцы земель захотят распродавать всю землю?

Пробовали ли ранее сделать рынок земли? Конечно.

Но в этом вопросе не было поддержки украинцев. Согласно результатам опроса Социологической группы «Рейтинг» в июне 2019 года, 68% украинцев проголосовали бы против в случае референдума о покупке/продаже сельхозземель. 20% за и еще 12% не определились.

Несмотря на это 4 декабря 2018 тогдашний президент Порошенко подписал закон о продлении действия земельного моратория до 2020 года — но в нем указано, что Кабинет Министров Украины до 1 марта 2019 года, то есть еще полгода назад, должен был разработать и внести на рассмотрение Верховной Рады Украины проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако Кабмин такого законопроекта до сих пор не внес.

А президент Владимир Зеленский уже раздал поручения, кто и что должен сделать, чтобы рынок земель сельскохозяйственного назначения таки заработал в ближайшее время. Так правительство должно разработать и внести на рассмотрение парламента законопроект о рынке земель сельхозназначения — до 1 октября 2019 года. И уже к 1 декабря закон после принятия в Раде должен заработать.

Где искать правду?

Чтобы не вестись на манипуляции и ложь об открытии рынка земли и моратории на продажу сельхозземель, можно воспользоваться такими источниками:

  • данные Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра — более известной как Госгеокадастр. Служба ежегодно публикует данные по аренде и продаже земельных участков. Также Госгеокадастр делает «Обзор состояния земельных отношений в Украине», где можно посмотреть сколько земли находится в частной собственности, а сколько в государственной;
  • статистика Всемирного банка (The World Bank). В разделе «Agriculture & Rural Development» можно посмотреть площади сельскохозяйственных земель в странах мира;
  • данные Продовольственной и сельскохозяйственной Организации объединенных наций (FAO) о площади сельхозземель и их обработки;
  • Закон Украины «О соглашениях по отчуждению земельной доли (пая)» и Земельный кодекс Украины, которые иллюстрируют историю моратория: когда его ввели и сколько раз продлевали;
  • на сайте Верховной рады, в разделе «Законотворчество» можно по ключевым словам найти законопроекты, которые депутаты всех созывов предлагают для урегулирования земельного вопроса в Украине. 

Глубже разобраться в преимуществах открытия рынка земли в Украине помогут статьи таких экспертов:

  • Олега Нивьевского, профессора Киевской школы экономики. Он пишет преимущественно о потерях экономики Украины от моратория на продажу сельхозземель и ожидаемых результатах от его снятия; 
  • Дениса Низалова, директора проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики. Его статьи также посвящены оценкам потерь от моратория и преимуществ от открытия рынка земли;
  • Сергея Кубаха, специалиста по вопросам земельного кадастра, реестра прав на недвижимое имущество, управления земельными ресурсами, геоинформационных систем и создания инфраструктуры пространственных данных. В своих статьях он анализирует условия, при которых рынок земли будет работать наиболее эффективно.
  • Дмитрия Яблоновского, заместителя директора Центра экономической стратегии. Он пишет, в частности, о перспективах открытия рынка земли и возможных преимуществах от его функционирования.
Авторы

Предостережение

Авторы не работают, не консультируют, не владеют акциями и не получают финансирования от компании или организации, которая бы имела пользу от этой статьи, а также никоим образом с ними не связаны