Земля от «А» до «Я». История моратория на продажу сельскохозяйственных земель в Украине

В рамках совместного проекта VoxCheck а Украинского Радио «Процент правды» мы проанализировали историю рынка земли в Украине. Почему и когда ввели мораторий на продажу земли, зачем все обещали его отменить, но так этого и не сделали, где искать правдивую информацию про землю: цены, статистику, последние новости? Мы разобрались во всем.

В Украине почти 43 млн га сельскохозяйственных земель — это больше, чем две трети площади всего государства. И большая часть этих земель — чуть менее 28 млн га это частные паи. Впрочем, с 2001 года владельцы этих паев ничего не могут с ними сделать — ни работать на них сами, ни сдать в аренду по нерыночной цене. Потому что тогда в Украине заработал мораторий на куплю и продажу земли. И действие его ежегодно продлевает Верховная Рада.

Как ввели мораторий?

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения появился в октябре 2001 года. Сначала Закон об отчуждении пая временно запрещал заключать сделки по купле-продажи, дарению пая и так далее — кроме передачи его в наследство и при выкупе земельных участков для государственных и общественных нужд. Земельный кодекс определил срок такого запрета — до 1 января 2005 года. Это и стало называться «мораторием на покупку и продажу земель сельскохозяйственного назначения». 

После этого «временную» меру парламент продолжал уже 9 раз и она действует до тех пор, как вступит в силу другой закон — об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Какие последствия моратория для украинцев?

В 2018 году Европейский суд по правам человека постановил, что мораторий на продажу сельхозземли в Украине ограничивает права землевладельцев. И не только в праве продать землю, если не хочешь или не можешь дальше ею заниматься, но и в праве полноценно вести бизнес. Например, поскольку законом запрещено покупать и продавать землю, то банки также не берут ее в залог, а, значит, и получить кредит «под землю» нельзя. Также нельзя вносить эти земли в уставные капиталы предприятий. Поэтому, например, если вы хотите начать бизнес с соседом — с него в компанию деньги, с вас — земля, то зарегистрировать так предприятие не удастся.

Так если «мораторий» приносит вред самим аграриям, почему же его не отменят?

Потому что пока даже не все эксперты и политики достаточно понимают, что же происходит с землей с мораторием и без него. За 18 лет своей истории мораторий стал предметом многих политических манипуляций.

И вот несколько из них:

Говорят, что украинская земля — уникальна и должна стоить десятки тысяч долларов

Например, на этом часто акцентирует Юлия Тимошенко (10/07/2019, 31:18-31:37) 

Но это не так. Конечно, украинская земля по своим составляющим действительно чрезвычайно плодородная, а по данным Мирового Банка на Украину приходится около 30% мировых запасов чернозема. Но настолько ли она уникальна? На самом деле самая высокая цена за гектар земли в ЕС — на Мальте и в Нидерландах: почти €55 тыс/га. В то время как в большинстве западноевропейских стран цены колеблются от €13,5 тыс до €27 тыс/га, а в Восточной Европе от €1 тыс до немногим менее €5 тыс/га. То есть 40 тысяч евро, о которых говорит Тимошенко, никак не минимальная цена за гектар.

Говорят, что во многих странах сельхозземля принадлежит государству и Украина должна тоже пойти этим путем

На эту тему снова часто высказывается Тимошенко (08/07/2019, 53:35-54:33)

Но это снова манипуляция. В перечисленных странах — Канаде, Израиле, Франции, США — рынок земли открыт. Конечно, в каждой стране существуют свои особенности. 

Что касается объемов земли, то Тимошенко называет процент всей земли в собственности государства, а не земель сельскохозяйственного назначения (% земель от общей площади (1) в государственной собственности и (2) сельскохозяйственного назначения ниже в таблице).

	% в государственной собственности	% земель с/х назначения (2016)
Канада	89	6,9
Израиль	93	24,6
Франция	отсутствуют данные	52,4
США	28	44,4

89% канадской земли принадлежит государству, но к ней преимущественно относится земля несельскохозяйственного назначения, тогда как на с/х землю приходится лишь 7% всей территории Канады. По данным Статистического агентства Канады, 61,5% канадских сельхозземель принадлежат тем, кто их обрабатывает. Это может быть и государство, и частные инвесторы.

Манипуляции есть и в отношении других стран, названных Тимошенко. Например, в Израиле большинство земель действительно принадлежит государству вместе с сельскохозяйственными участками. 93% земли в Израиле действительно государственные, но это следствие того, что государство практически не продает землю. 7% земли в Израиле частная, и ее могут покупать как иностранцы, так и местные инвесторы.

Во Франции, как и в других странах ЕС, рынок земли открыт. 

В США федеральное правительство (или государство) владеет около 28% всех земель государства, их целевое назначение разное — преимущественно это охрана природы, отдых и освоение природных ресурсов.

Говорят, что после открытия рынка все земли скупят иностранцы и олигархи

На этот миф мы даже не смогли выбрать одного спикера — так часто его повторяли политики. Но это манипуляция. Что касается иностранцев, то Земельный кодекс ограничивает круг тех, кто может купить земли с/х назначения: это только украинцы и украинские компании. Так что иностранцам все равно пришлось бы регистрировать компанию в Украине. Да и делать долгосрочные инвестиции в страну, которая воюет, с непонятной системой налогообложения, коррупцией, дискредитированной судебной системой — сомнительное удовольствие для иностранных инвесторов.

Что касается олигархов, то это действительно может быть риском. Но активы ТОП-100 самых богатых украинцев в 2018 году немного превышали 37 млрд долларов, а оценочная стоимость 27 млн ​​га паев под мораторием — от $27 до $270 млрд. То есть олигархам придется продать весь свой бизнес, чтобы скупить всю Украину. Но нужно ли это олигархам? И все ли владельцы земель захотят распродавать всю землю?

Пробовали ли ранее сделать рынок земли? Конечно.

Но в этом вопросе не было поддержки украинцев. Согласно результатам опроса Социологической группы «Рейтинг» в июне 2019 года, 68% украинцев проголосовали бы против в случае референдума о покупке/продаже сельхозземель. 20% за и еще 12% не определились.

Несмотря на это 4 декабря 2018 тогдашний президент Порошенко подписал закон о продлении действия земельного моратория до 2020 года — но в нем указано, что Кабинет Министров Украины до 1 марта 2019 года, то есть еще полгода назад, должен был разработать и внести на рассмотрение Верховной Рады Украины проект Закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако Кабмин такого законопроекта до сих пор не внес.

А президент Владимир Зеленский уже раздал поручения, кто и что должен сделать, чтобы рынок земель сельскохозяйственного назначения таки заработал в ближайшее время. Так правительство должно разработать и внести на рассмотрение парламента законопроект о рынке земель сельхозназначения — до 1 октября 2019 года. И уже к 1 декабря закон после принятия в Раде должен заработать.

Где искать правду?

Чтобы не вестись на манипуляции и ложь об открытии рынка земли и моратории на продажу сельхозземель, можно воспользоваться такими источниками:

• данные Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра — более известной как Госгеокадастр. Служба ежегодно публикует данные по аренде и продаже земельных участков. Также Госгеокадастр делает «Обзор состояния земельных отношений в Украине», где можно посмотреть сколько земли находится в частной собственности, а сколько в государственной;
• статистика Всемирного банка (The World Bank). В разделе «Agriculture & Rural Development» можно посмотреть площади сельскохозяйственных земель в странах мира;
• данные Продовольственной и сельскохозяйственной Организации объединенных наций (FAO) о площади сельхозземель и их обработки;
• Закон Украины «О соглашениях по отчуждению земельной доли (пая)» и Земельный кодекс Украины, которые иллюстрируют историю моратория: когда его ввели и сколько раз продлевали;
• на сайте Верховной рады, в разделе «Законотворчество» можно по ключевым словам найти законопроекты, которые депутаты всех созывов предлагают для урегулирования земельного вопроса в Украине. 

Глубже разобраться в преимуществах открытия рынка земли в Украине помогут статьи таких экспертов:

• Олега Нивьевского, профессора Киевской школы экономики. Он пишет преимущественно о потерях экономики Украины от моратория на продажу сельхозземель и ожидаемых результатах от его снятия; 
• Дениса Низалова, директора проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики. Его статьи также посвящены оценкам потерь от моратория и преимуществ от открытия рынка земли;
• Сергея Кубаха, специалиста по вопросам земельного кадастра, реестра прав на недвижимое имущество, управления земельными ресурсами, геоинформационных систем и создания инфраструктуры пространственных данных. В своих статьях он анализирует условия, при которых рынок земли будет работать наиболее эффективно.
• Дмитрия Яблоновского, заместителя директора Центра экономической стратегии. Он пишет, в частности, о перспективах открытия рынка земли и возможных преимуществах от его функционирования.