Скільки дійсно коштує земля під мораторієм в Україні? Аналіз 5620 оголошень про продаж паїв на OLX

Українські політики часто кажуть, що продовжуючи мораторій на торгівлю землею сільгосппризначення, вони відповідають на запит українського суспільства. Схоже, це правда: згідно з опитуванням групи Рейтинг, 72% населення виступають проти продажу землі. Не виключено, що саме політики сформували цей запит. Багато партій критикують зняття мораторію, щоб отримати підтримку на виборах. Це питання, наприклад, досліджували у Київській школі економіки.   

Та чи означає це, що земля під мораторієм не продається? Адже такої землі в Україні чимало – 96% сільськогосподарських земель в Україні або 41 млн га. Три чверті з них – це земельні частки (паї), які належать людям.

Дослідити, скільки землі продають люди і за якою ціною, в Україні непросто: ринку немає. Чи все ж таки є? Завдяки платформі онлайн-оголошень OLX ми дізналися, які паї українці виставляють на продаж, за якою ціною, в яких регіонах України та навіть що впливає на продаж землі. За законом, купівля/продаж паїв неможлива. Тому в цій статті під “продажем землі” ми розуміємо напівлегальні способи змінити право власності на пай. Детальніше про них можна прочитати тут і тут.

Головні висновки:

1. Найбільше пайової землі за 3,5 роки продавали на Сході та Півдні, а найменше на Заході. Наприклад, у Дніпропетровській області продають – 7252 га, у Запорізькій – 5479 га, у Харківській – 4525 га. Водночас у Чернівецькій – 172 га, у Львівській – 246 га та у Волинській – 344 га.
2. Середня ціна на землю в Україні за три з половиною роки становить 37 393 грн/га. Починаючи з 2016 року ціна (в реальному вираженні) знижується: 2016 – 54 545 грн/га, 2017 – 42 487 грн/га, 2018 – 40 050 грн/га, 2019 – 36 228 грн/га. 
3. Середня вартість землі за даними OLX знаходиться в районі нижньої межі експертної оцінки можливої ціни у разі зняття мораторію. Нормативна грошова оцінка с/г землі у більшості випадків менша, ніж вартість землі виставленої на продаж на OLX. Отже, орендодавці недоотримують доходи від оренди своїх ділянок.
4. Найдешевше земля коштує на сході та півночі, а найдорожче у центрі та на заході. Так, у Львівській області гектар коштує 53 824 грн, у Київській – 52 261 грн/га та Вінницькій – 51377 грн/га. А найнижчу ціну виставляли в таких областях: Донецька – 22 539 грн/га, Чернігівська – 26 079 грн/га та Луганська – 26 126 грн/га
5. На вартість сільгоспземлі в Україні впливають урожайність, наявність інфраструктури та бажання власника швидко продати пай. Зі зростанням площі ділянки ціна за сотку практично не знижується. 

Детальний опис даних знаходиться наприкінці статті.

Скільки та де пайової землі продають українці

За розрахунками VoxUkraine, на сайті OLX виставлено на продаж 52,4 тис. га пайової землі. Це менше 1% паїв, які обліковуються Держгеокадастром (27,7 млн га).  

Найбільше пайової землі продають у Дніпропетровській області – 7252 га. На другому місці – Запорізька область (5479 га), на третьому Харківська (4525 га). Області, де продають найменше пайової землі – Чернівецька (172 га), Львівська (246 га) та Волинська (344 га). На всі ці паї, що виставлені на продаж на OLX, припадає менше 1% сільськогосподарських земель у кожній з цих областей (дані Держстату). 

Найбільше землі продають на Сході та Півдні України, найменше – на Заході та Півночі. В західних регіонах більше гірської та лісистої місцевості, на півночі – болотистої та лісистої. Така земля непридатна для сільського господарства. Водночас на сході та півдні знаходяться степи, сприятливі для рослинництва.

Вартість сільгоспземлі в Україні

З 2016 по 2019 роки середня (медіанна) ціна на землю впала на 25%. Тобто земля сільгосппризначення дешевшає з року в рік, і досить суттєво. 

Ціни на землю на OLX знаходяться коло нижньої межі експертних оцінок її вартості у разі відкриття ринку землі, а в 2019 році вони впали трохи нижче цієї межі. Так, за оцінками експертів, за умови зняття мораторію ціна за гектар може коливатися від 1480$ до 6030$ або від 38 994 грн до 158 872 грн. Те, що зараз ціна на OLX лише незначно нижча за передбачувану, означає, що у разі зняття мораторію на землю стрибка ціни паїв не відбудеться. Швидше за все вона поступово зростатиме і з часом увійде в межі експертних оцінок.  

Втім, ціна землі на OLX  все ще перевищує нормативну оцінку, яка, наприклад, у 2017 році в середньому становила 30 927 грн проти 42 487 грн за га ринкової ціни (за нашими розрахунками). Нагадаємо, що нормативна оцінка – це вартість землі, яку встановлюють державні органи для розрахунку земельного податку, ставки оренди тощо. 

Медіанна ціна за областями України за три з половиною роки з урахуванням інфляції є такою:

Найбільше за гектар просять у Львівській області – 53 824 грн/га, Київській – 52 261 грн/га та Вінницькій – 51 377 грн/га. Найменше у Донецькій – 22 539 грн/га, Чернігівській – 26 079 грн/га та Луганській – 26 126 грн/га. Низька вартість земельних паїв на Сході може пояснюватись близькістю до зони ООС. 

Якщо середня ринкова ціна по Україні відрізняється від нормативної на 40-50%, то в деяких областях вона може відрізнятися вдвічі. 

	2016	2017	2018	2019
Вінницька	-70%	-50%	-54%	-48%
Волинська	4%	-69%	-67%	-41%
Дніпропетровська	-69%	-58%	-56%	-28%
Донецька	-40%	3%	-4%	34%
Житомирська	-45%	-45%	-33%	-63%
Запорізька	-60%	-46%	-45%	-27%
Київська	-65%	-42%	-42%	-64%
Кіровоградська	-72%	-70%	-71%	-6%
Луганська	-52%	-18%	1%	-11%
Львівська	– *	-79%	-81%	-74%
Миколаївська	-58%	-55%	-53%	-40%
Одеська	-55%	-50%	-41%	-26%
Полтавська	-69%	-61%	-65%	-43%
Рівненська	-71%	-72%	-50%	-67%
Сумська	-75%	-46%	-60%	-37%
Тернопільська	-83%	-72%	-76%	-62%
Харківська	-56%	-36%	-31%	-27%
Херсонська	-59%	-37%	-39%	-16%
Хмельницька	-56%	-65%	-50%	-43%
Черкаська	-71%	-58%	-50%	-42%
Чернівецька	-77%	-53%	-51%	-41%
Чернігівська	-53%	-54%	-45%	-14%

Цікавий факт: у деяких регіонах України нормативна оцінка поступово наближається до ринкової – наприклад, у Сумській та Одеській областях. А от нормативна оцінка у Донецькій області у 2016 році була на 40% нижча за ринкову, але вже у 2019 вона є вищою на 34% Вочевидь найкращу землю продали у перші роки війни. Натомість та, яку продають сьогодні, не найвищої якості. 

Від чого залежить ціна землі?

Що впливає на вартість землі? Висунемо кілька гіпотез: 

1. Чим більше землі продається в області, тим менша там ціна за сотку.
2. Чим більше збирають сільськогосподарської продукції, тим вища вартість землі.
3. Чим краща ситуація з інфраструктурою поряд із землею (або на землі), тим дорожче вона коштує.
4. Чим швидше хочуть продати земельний пай, тим він дешевший.

Також можливе припущення, що на ціну землі в Луганській та Донецькій областях впливає війна – і вочевидь негативно. Але для перевірки цієї гіпотези бракує даних (якість та кількість землі, присутність агрохолдингів), тому вона не була включена в перелік факторів для перевірки. 

Що більше землі на продаж, то нижча ціна за сотку

Економічна теорія говорить: що більша пропозиція товару, то нижча його ціна (за інших рівних умов). Отже, для більших ділянок ціна за сотку мала б бути нижчою. Регресійний аналіз показує, що це справді так, але зниження зовсім незначне – при збільшенні площі ділянки, яка продається, на 1 сотку, ціна за сотку в середньому знижується на 14 коп. При медіанній ціні від 260 до 538 грн/сот таке зниження є практично непомітним. Отже, ціна за сотку практично не залежить від розміру ділянки, виставленої на продаж.

Родючіша земля => вища ціна

Відповідно до нашої гіпотези, в областях, де з гектару збирають більше основних сільськогосподарських культур (зернові і зернобобові, соняшник, картопля та овочеві культури), ціна за сотку має бути вищою, бо, вірогідно, земля там є родючою. Щоправда, в нашій роботі ми не враховуємо такий фактор як технології, оскільки у нас немає даних відносно нього.

Ми скористалися даними Держстату (доступні 2017 та 2018 роки) з урожайності одного гектару в кожній області. Щоб нівелювати фактор різної швидкості їх визрівання та зростання, ми підрахували коефіцієнт кореляції урожайності кожної культури з медіанними ринковими цінами за гектар.

Існує сильний зв’язок між урожайністю з гектара зернових та зернобобових і соняшника та ціною за цей гектар. Майже відсутній цей зв’язок у картоплі, а взагалі відсутній – у овочевих культур. Підвищення зв’язку між урожайністю зернових та ціною за гектар, вочевидь, пов’язано з чинниками, які ми не врахували в нашому аналізі. Тому ця тема потребує подальших досліджень. 

Краща інфраструктура => вища ціна

Ми також припустили, що за наявності інфраструктури або природних об’єктів (озер, річок і т.д) поряд із паями землі ціна має бути вищою. Для цього ми пошукали різні варіації слів, пов’язаних з інфраструктурою, російською та українською мовами. До нашого списку увійшли такі слова: місто, дорога, траса, скважина, канал, річка, озеро, вода, електричка, море, ж/д станції. Після цього ми порахували медіану ціни для тих оголошень, які містили ці слова (596), та для усіх інших (5024). Як виявилося, медіанна ціна оголошень зі словами, вказаними вище, становить 60046 грн/га, а всіх інших – 47898 грн/га. Різниця становить 12 148 грн. Отже, краще розташування земельної ділянки позитивно впливає на її вартість.

Терміновий продаж паю => нижча ціна

Наостанок ми вирішили з’ясувати, чи впливає бажання автора оголошення швидко продати землю на її ціну. Про намір продати швидше свідчить, наприклад, слово “терміново”/”срочно” в тексті заголовку оголошення. Таких оголошень у масиві даних виявилося 756, без нього – 4864. У першій групі гектар коштував на 12% менше, ніж у решті оголошень, де власники землі не писали про терміновий продаж – 43900 грн/га проти 50000 грн/га. Таким чином бажання продати землю швидше знижує її ціну. 

Як ми рахували