Три Сценарії Розвитку Земельних Відносин в Україні

Оптимальним сценарієм розвитку земельних відносин є відміна мораторію з 01.01.2017 року, реалізація «пілотного проекту» по роздержавленню земель та подальша відміна мораторію на приватну землю. Очікуваний результат такого сценарію – набуття досвіду проведення земельних аукціонів, виявлення цінових тенденцій і трендів, встановлення ринкової ціни на землю, підвищення ефективності використання державних земель зростання надходжень у бюджети.

У цій статті ми розглянемо кілька варіантів функціонування ринку землі і середньострокових наслідків залежно від обраної моделі. Держгеокадастр проводив цей аналіз не знаючи (хоча здогадуючись), яке рішення прийме парламент щодо режиму мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення.

Перш ніж перейти власне до аналізу варіантів трансформацій потрібно окреслити поточний стан справ у земельній сфері.

Земельна реформа, яка почалася з прийняттям Земельного кодексу Української РСР в 1990 році зараз перебуває на четвертому своєму етапі. Цей етап, на якому повинні були бути вирішені найбільш принципові питання, виявився найменш результативним і навіть мав негативний вплив на земельні відносини.

Ось короткий перелік проміжних наслідків:

• Продовження ряду неадекватних заміщень в інституційній структурі аграрного бізнесу, негативні структурні зрушення галузевої структури АПК. Йдеться про виникнення та розвиток процесів надмірної консолідації землі в рамках одного вертикально інтегрованого агропромформування;
• Порушення раціональної структури посівних площ та чергування сільськогосподарських культур, зниження вмісту гумусу в грунті та зниження його родючості. Частка продукції рослинництва в АПК досягла в останні роки 70%, що не є історично притаманним агросектору. На початку реформи цей показник становив 51-52%;
• Занепад, а подекуди зникнення цілих галузей аграрного виробництва, та галузей, що з ними технологічно и організаційно споріднені;
• Зменшення кількості робочих місць в сільському господарстві, погіршення соціально-економічного розвитку сільських територій. Кількість домогосподарств, чий дохід на людину складає менше прожиткового мінімуму в сільській місцевості майже 25% проти 10,5% в містах. Причому жителі сільських територій – це майже третина (31%) від усього населення України.

 З яким ресурсом ми маємо справу?

Україна посідає перше місце в ЄС за площі сільгоспугідь – 41,5 млн га. Другий результат – у Франції, де сільгоспземлі землі займають 27 млн ​​га. За рівнем забезпечення сільгоспугіддями Україна посідає перше місце в Європі – 0,914 га на особу та 0,716 га/особу ріллі.

Між формами власності на землю немає паритету. Максимальні площі – як напевно і має бути – знаходиться в приватній власності.

Структура земельного фонду за формою власності:

• Приватна 31034,9 тис га
• Державна 10462,4 тс га
• Колективна 17,3 тис га
• Комунальна 16,8 тис га

Окремо відзначу два типи власників з огляду на суспільний та політичний резонанс, які вони викликають.

Перший – державні аграрні підприємства. Станом на початок року в їх обробітку перебувало 943,6 тис га сільгоспугідь. Скільки зараз – не знаю, оскільки цей показник послідовно скорочуються протягом останніх років.

Другий – агрохолдинги. Ці агроформування обробляють приблизно 6 млн га земель, тобто стереотип про тотальний контроль над агросектором декількох ФПГ є, м’яко кажучи, перебільшенням. Для порівняння, населенням обробляється майже 16 млн га.

Чи завадив мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення стати АПК однією з найприбутковіших галузей економіки? Ні.

За результатами 2014 року 84,1% аграрних підприємств отримали прибуток. Для порівняння середній по галузям економіки показник прибуткових підприємств – 65,5%.

ROI в АПК перевищує всі інші галузі економіки і має тенденцію до зростання. За даними Світового банку віддача на капітал в українському АПК перевищує промисловість майже в 4 рази, а сферу послуг – в 8 разів.

Чи є прибутковість та ефективність агробізнесу в Україні на максимумі потенціалу? Відповідь — також ні.

Віддача на 1 га угідь в США в останні два роки складає біля $400/1 га, в інших провідних країнах може сягати $1500-1600 на 1 га. ВДВ на одного зайнятого в АПК України дорівнює $8-10/особу, в Німеччині – $45/ особу.

При цьому агросектор – нетто донор економіки: рівень підтримки на 1 га, з урахуванням усіх інструментів дотацій включно з податковими пільгами еквівалентний 25-50 євро/ га проти 490-600 євро/га в ЄС.

Земельну реформу часто ототожнюють з запуском ринку землі, проте в дійсності вона охоплює значно ширше коло питань, які потребують врегулювання. Ось лише деякі:

• Незакінчене реформування кадастрово-реєстраційної та інформаційної системи інтегрованої із системою реєстрації нерухомості в електронному форматі
• вибіркова захищеність прав власності на землю або іншими словами – корупція
• Зарегульованість орендних відносин між суб’єктами
• деградація грунтів
• Зниження рівня економічного розвитку сільських територій, зубожіння сільських жителів, відсутність рівних можливостей реалізації їх професійних та соціальних прав.

Ми напрацювали три сценарії розвитку земельних відносин в Україні та їх наслідки в залежності від обраної моделі.

Сценарій 1. Мораторій відміняється з 01.01.2017 р і впроваджується «вільний ринок землі»

Ризики:

• зростання соціального напруження, викликане відчуттям несправедливої купівлі – продажу землі
• зростання парцеляції та фрагментації земель – зниження ефективності бізнесу
• неекономічна конкуренція за землю – «рейдерство»
• необ’єктивність ціни на землю
• технічна неготовність інформаційно-кадастрової системи
• накладання двох реформ – децентралізації та земельної реформи – негативна синергія

Очікуваний результат:

Впровадження повноцінного ринку землі, формування ринкової ціни на землю, використання землі як економічного активу, реалізація конституційних прав власників землі

Сценарій 2. Мораторій відміняється з 01.01.2017 р. і реалізується «пілотний проект» по роздержавленню земель з подальшою відміною мораторію на приватну землю

Ризики:

• деякі відмінності гравців ринку купівлі-продажу державних і приватних земель. Відмінні тенденції у формуванні ціни на землю
• складність формування оптимального земельного масиву для ефективного бізнесу, по причині розосередженості земель по сільських радах – «рейдерство»

Очікуваний результат:

Набуття досвіду проведення земельних аукціонів, виявлення цінових тенденцій і трендів, встановлення ринкової ціни на землю, підвищення ефективності використання державних земель зростання надходжень у бюджети.

Сценарій 3. Мораторій продовжується після 01.01.2017 року

Ризики:

• відсутність ринкової ціни на землю та неможливість залучення землі у економічний обіг як іпотечний ресурс
• неможливість створювати додаткові робочі місця через специфіку бізнес-моделі аграрних підприємств у таких умовах
• неадекватні бюджетні надходження, розвиток монопольного становища окремих господарюючих суб’єктів на локальних ринках землі
• екологічний тиск на землю та навколишнє середовище, деградація ґрунтів

Очікуваний результат:

Заморожування існуючого стану ринку землі, небажання економічних змін, обґрунтування оптимальної існуючої ефективності.

Мабуть зайве казати, що ми в Держгеокадастрі є прихильниками другого сценарію.

Встановлена ​​депутатами ще на один рік відстрочка принципово не змінює можливі сценарії, викладені в концепції, а лише відсуває початок їх реалізації, бо ми щиро сподіваємося що уряд та експертне середовище не згають цей рік, як було згаяно попередні п’ять років мораторію, а використають його для спільної праці над майбутньою архітектурою земельної реформи. Принаймні ми не зупинятимемося в наших зусиллях та не припинятимемо нашої роботи в Держгеокадастрі у цьому напрямку і закликаємо все зацікавлене експертне середовище долучатися до неї.