Запуск Ринку Землі Місцевими Радами: Вигоди і Ризики

Пропозиція наділити місцеві ради правом знімати мораторій на відчуження сільськогосподарських земель, а також встановлювати правила функціонування ринку для кожного району окремо може не тільки розблокувати введення ринку землі, а й привести до корупційного захоплення земель місцевою елітою. Тому доцільно залишити за місцевими радами лише право приймати рішення про зняття мораторію. Правила ж функціонування ринку землі повинні бути єдині для всієї країни і встановлені на законодавчому рівні.

Дедалі очевиднішою стає необхідність скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Без цього практично неможливо вирішити цілий перелік застарілих земельних проблем: зниження родючості ґрунтів, відсутність приватних інвестицій в польову інфраструктуру, «орендне» рейдерство і парцеляції сільськогосподарських земель. Однак, політична ситуація та електоральні настрої, як і раніше, цьому не сприяють. У такій ситуації ідея авторів статті «Обмеження на Ринку Продажі Земель Сільськогосподарського Призначення: Міжнародний Досвід» наділити місцеві органи влади правом приймати рішення про скасування мораторію на купівлю-продаж землі «в своєму» районі може стати тим самим золотим ключиком, який відкриє українським аграріям двері в «нове життя». Проте їх же пропозиція дати право місцевим радам встановлювати правила функціонування ринку землі для кожного району окремо загрожує не тільки небувалою фрагментацією правового поля України, а й створює істотний ризик корупційного переділу земель, а значить, падіння ефективності аграрного виробництва в середньостроковій перспективі і створює передумови для виникнення нових криз. Більш того, за кадром залишається чимало інших проблем, без вирішення яких успішний запуск ринку землі навряд чи можливий.

В чому помилка?

Ключова помилка пропонованого авторами підходу полягає в тому, що вони виходять з того, що місцеві органи влади/ради будуть вести себе відповідально і реально дбати про інтереси громади. Зокрема, автори говорять про те, що вже чинним законодавством місцевим радам надано право встановлювати ставку земельного податку в інтервалі від 0,1 до 1% нормативної грошової оцінки. Мовляв, справляються ж з цим, значить впораються і зі встановленням обмежень на ринок землі.

В тому то і справа, що в даному випадку місцеві органи влади не просто не справляються, а навпаки, зловживають своїми повноваженнями. У переважній більшості муніципалітетів ставка встановлена ​​на мінімальному рівні 0,1% (ця проблема відображена в Стратегії розвитку сільського господарства на 2015-2020гг), при цьому місцеві органи влади ніяк не протидіють розвитку і розширенню ринку тіньової оренди – здачі землі в оренду за готівковий розрахунок, наслідком чого є несплата ПДФО з орендної плати, і ПДФО та ЄСВ із зарплати, що сплачується за обробку такої землі, а також податку на прибуток підприємств (або єдиного податку 4-ої групи спрощеної системи оподаткування). При цьому продукція продається за готівку, за готівку ж купуються й необхідні для виробництва “витратні матеріали”: ПММ, ЗЗР, насіння, добрива. Наявність попиту породжує пропозицію – так, фермери можуть розповісти чимало історій, коли постачальники просто відмовляються продавати свій товар за безготівковий розрахунок, тому що їх бізнес-модель побудована на продажах за готівковий розрахунок без сплати податків.

На місцях добре відомо, які ділянки і якого розміру обробляються в тіньовий спосіб. І хоча дана проблема набуває вельми загрозливих масштабів – за даними Госгеокадастра, в Україні менше 52% ріллі знаходиться в офіційній оренді – ставка податку на землю залишається мінімальною, а бюджети муніципалітетів і країни недоотримують доходи від відповідних податків.

Чому це можливо? Відповідь очевидна: корупція, популізм, непотизм, захоплення контролю над місцевими органами влади вузькою групою представників місцевої політичної еліти, яка прагне конвертувати владу в гроші.

Чому ж ми вважаємо, що давши муніципалітетам повноваження встановлювати правила гри на земельному ринку, ми отримаємо результат відмінний від існуючого зі ставкою земельного податку та тіньової орендою?

Але ж можливості для корупційного переділу земель відкриваються надзвичайно широкі. Нижче опишемо лише кілька з них.

Тільки свої

Автори статті пропонують дати місцевим муніципалітетам право визначати, чи можуть купувати с/г землю фізичні/ юридичні особи з інших районів. Очевидно, що районній еліті вигідно обмежити коло можливих покупців власне собою, тому в більшості випадків буде прийнято відповідне обмеження. Хто від цього програє? Власники землі! Бо чим менше покупців і чим краще вони можуть координувати свої дії (займатися антиконкурентними змовами), тим нижчою буде вартість придбання землі. Очевидно, що це знизить ефективність аграрного виробництва.

Також пропонується дати місцевим радам право встановлювати граничний розмір частки площі с/г земель району, що належить і оброблюється (!) одним землекористувачем і пов’язаними з ним особами. При цьому встановлюється верхня планка такого ліміту – 35%. Таким чином, місцева рада зможе встановити граничний рівень концентрації на рівні, наприклад, 10%, 5% або 1%. А тепер уявімо, що буде в тих районах, де є землекористувачі, які змогли сконцентрувати великі обсяги землі в оренді завдяки високій ефективності виробництва, але не побажали йти в місцеву політику і витрачатися на виборчі кампанії або підкуп посадових осіб місцевого самоврядування?

У цих районах будуть встановлені низькі ліміти, щоби позбавити таких «політично несвідомих» виробників землі, в тому числі орендованої, і перерозподілити її на користь місцевої політичної еліти. Чи призведе це до підвищення ефективності с/г виробництва? Відповідь очевидна – НІ. Тому необхідно встановити єдиний для всієї країни ліміт на концентрацію с/г земель в одного користувача.

Однак, проблеми будуть не тільки там, де влада знаходиться в руках місцевої олігархії. У районах «перемігшого популізму» проблеми будуть ще більшими. Як правильно зазначають автори статті, ефективність і продуктивність – далеко не одне й те саме. Використовуючи велику кількість ручної праці, можна отримувати більше доданої вартості з гектара, ніж в господарствах з високою механізацією, але при цьому мати значно гірші фінансові показники.

Звичайно ж, електорат буде голосувати за форми господарювання з високими затратами. Оскільки в малих і середніх господарствах використовується більше ручної праці, ніж у великих, у місцевої влади буде стимул “підтримати” такі господарства шляхом встановлення неадекватно низьких “антимонопольних” лімітів. Зазначу, що в міру того, як у всьому світі збільшується середній розмір господарства (що відзначають і автори статті), і підвищується ефективність аграрного виробництва, малим господарствам буде все складніше виживати, бо світові ціни, що формуються великими господарствами Бразилії, Аргентини, США, Канади тощо, не будуть покривати витрат дрібних. Обмеження розміру фермерського господарства може бути сьогодні вигідно місцевій громаді, але згубно для економіки країни в цілому, оскільки штучне витіснення з ринку більш ефективних великих господарств призведе до падіння загальної ефективності сектора.

Не все так погано у Данському королівстві

Невже в запропонованому авторами статті підході немає жодного раціонального зерна? Звичайно, є – передати рішення про відкриття ринку землі на місцевий рівень – блискуча ідея. Її перевага в тому, що це, схоже, єдиний політично можливий спосіб нарешті запустити ринок землі в Україні, та ще при цьому не створити зайвої пропозиції землі, що призведе до падіння її вартості.

Приймаючи таке рішення, народні депутати ніби то знімають з себе відповідальність за рішення по суті питання, кажучи: “люди, вирішуйте самі: ви за чи проти ринку землі”. Можна додатково розвинути цю ідею, зобов’язавши місцеві ради проводити з цього приводу референдуми. Що тут заперечиш? Народовладдя в своєму найбільш повному вираженні.

Очевидно, що на першому етапі такі рішення будуть прийняті тільки в частині районів, але це на краще. По-перше, як уже говорилося, в результаті не виникне зайвої пропозиції на ринку землі, а значить, не буде тимчасового провалу в ціні землі або він буде не таким значним, як при відкритті ринку землі відразу по всій країні. По-друге, Україна зможе уникнути чергового політичного протистояння. Переконавшись на практиці, що в тих районах, які ввели ринок землі, нічого страшного не сталося і навіть, навпаки, стало краще, а також знаючи реальну ціну землі, сільські виборці будуть зі спокійною душею приймати відповідні рішення. А опоненти ринку землі будуть самі себе маргіналізувати.

Втім, передавати на місцевий рівень можна тільки рішення про введення ринку землі, але не про його дизайн. На питання про те, хто має право купувати землю, про максимальну частку землі району в одних руках, про податки, які обмежують земельні спекуляції, відповідь має давати національне законодавство – правила повинні бути єдині по всій країні.

Особисто я є прихильником того, щоб землю могли купувати тільки громадяни України і юридичні особи, 100% капіталу яких належить громадянам України. При цьому повинен діяти принцип, згідно з яким юридична особа, що претендує на покупку землі або володіє землею, зобов’язується публікувати дані про всіх своїх кінцевих власників, а також продаж його корпоративних прав або корпоративних прав материнської компанії/підприємств іноземцям повинен бути заборонений.

Так само розумним виглядає й обмеження на концентрацію більше 35% земель в районі в руках одного землекористувача або пов’язаних з ним осіб. Але таке обмеження повинно бути єдиним по всій країні. Закон “Про захист економічної конкуренції” визначає як монополіста підприємство, що контролює більше 35% відповідного ринку. Немає підстав вважати, що на ринку землі визначення монополії має бути іншим, і тим більше не потрібно віддавати це визначення на розсуд місцевої влади.

Жодних більше обмежень бути не повинно, тому що такі обмеження перешкоджають перерозподілу землі на користь найбільш ефективних власників і ведуть до падіння вартості землі, що ущемляє законні права та інтереси нинішніх власників землі.

Критикуючи, пропонуй

Є і ще одна проблема, якої в принципі не торкнулися автори статті. А саме, відсутність коштів для покупки землі у нинішніх землекористувачів. При цьому вартість кредитування в Україні така, що залучати кредити під покупку землі по поточним ставкам може тільки божевільний.

Сільгоспвиробники прекрасно розуміють цю проблему і відкрито про неї говорять, що змушує більшість з них виступати проти введення ринку землі. Вони небезпідставно побоюються, що землю скуплять люди, які мають вільні гроші, умовні городяни, які на ній не працюють і працювати не збираються, що призведе до укрупнення ділянок, що здаються в оренду, підвищення ринкової сили власників, а значить, і зростання орендної плати. Іншими словами, земельна рента, яку, у багатьох випадках, як і раніше отримують не власники, а орендарі, повністю перейде в руки нових власників.

З точки зору розвитку економіки в цьому немає нічого поганого. Такі нові власники будуть уважніше ставитися до збереження і розвитку свого активу, ніж нинішні пайовики. Вони будуть на ділі стежити за збереженням родючості ґрунтів, вкладати в розвиток інфраструктури тощо. Однак, це буде відбуватися повільніше, ніж у випадку, якби землю придбали переважно ті, хто її обробляють, бо останні на ділі знають, яких покращень відповідні ділянки землі найбільше потребують. А також це неминуче призведе до того, що для запровадження ринку землі необхідно буде подолати опір сільгоспвиробників, що ускладнить і загальмує проведення земельної реформи з суто політичних причин.

Тому ще однією, вкрай важливою, умовою швидкого і порівняно безконфліктного проведення земельної реформи є вирішення проблеми залучення дешевого позикового фінансування під купівлю землі. Наприклад, створення інструменту на зразок аграрних розписок під придбання землі, коли в разі невиплати відсотків і тіла кредиту кредитор має право в спрощеному порядку, наприклад, за записом нотаріуса забрати землю у позичальника і виставити її на продаж. При цьому кредитор може бути ким завгодно, в тому числі й іноземною компанією, тут важливо, що земля, яку забрали у позичальника, повинна негайно виставлятися на торги.

Можна запропонувати й інші способи зниження ризиків кредиторів, які позичають гроші під покупку землі. А адже саме радикальне зниження ризиків веде до зниження процентної ставки.

Також в даному випадку не можна відкидати і державну підтримку с/г виробників за допомогою надання пільгових кредитів на покупку ними с/г земель, а також залучення грошей таких інституційних кредиторів як ЄБРР і Світовий банк. Наявність дешевого кредитування призведе до зростання вартості землі, що дозволить нинішнім її власникам, пайовикам, отримати справедливу ціну.

Відповідь на статтю «Обмеження на Ринку Продажі Земель Сільськогосподарського Призначення: Міжнародний Досвід»