Погляд парламентарія: ринок землі – невідкладне питання, яке постійно відкладається

Народний депутат Олег Кулініч переконаний, що ще кілька років питання відкриття повноцінного земельного ринку буде триматися в підвішеному стані. Занадто боляче він може вдарити по рейтингу окремих політичних сил перед парламентськими виборами. На його думку оптимальним буде поетапний запуск ринку землі, який зараз розглядається в МінАПК

Гортаючи в інтернеті матеріали щодо земельного ринку, зустрів замітку з заголовком «Земельний ринок потрібен невідкладно», а текст починався з того, що незабаром закінчується черговий мораторій на продаж сільгоспділянок, введений Верховною Радою. Дата замітки – 22 грудня 2007 року. Без проблем можемо знайти подібні замітки і з давнішою датою, а ось це «невідкладно» як звучало 10 років тому, так і звучить зараз, продовжуючи відкладатися і відкладатися.

Рада в енний раз продовжила мораторій 6 жовтня. І, треба визнати, це рішення було чисто політичним, бо з юридичної точки зору воно необхідності не мало. Адже мораторій і так діє до прийняття закону про обіг земель, навіть якщо його і не «продовжувати». Тим не менше, Рада тоді вчергове дала сигнал суспільству, начебто сказавши «це питання не стоїть на «порядку денному». Рішення хоч і з присмаком популізму, але заспокоююче для суспільства. Тому, на думку більшості парламентарів, це потрібно було зробити.

Ризикну спрогнозувати, що кілька років питання відкриття повноцінного земельного ринку ще триматиметься в підвішеному стані. Занадто боляче воно може вдарити по рейтингу окремих політичних сил перед парламентськими виборами. Та і, об’єктивно кажучи, скасовувати мораторій без наявності відповідної законодавчої бази по ринку земель ми не можемо. А цієї законодавчої бази поки немає.

Ми розуміємо, що найбільший опір ринку землі йде з села, де багато сільських голів і керівників невеликих місцевих агропідприємств формують громадську думку. Підсилюється ця позиція щодо недопустимості продажу землі різноманітними «патріотично» налаштованими партіями і громадськими діячами – саме вони роками вже продукують штампи в стилі «земля – не товар», «земля належить всьому народу», «землю скуплять іноземці» і т.д. І хоча як з юридичної точки зору, так і відповідно до практики більшості цивілізованих країн такі штампи є атавізмом, у нас вони діють. І нічого дивного в цьому немає. Адже люди звикли до того, що будь-який перерозподіл ресурсів в державі закінчується явно не на користь суспільства, а в інтересах невеликої групи осіб, і бояться, що це повториться і у випадку з земельною реформою.

Дискусія зміщується в конструктивну площину

Втім, сприйняття проблеми ринку земель зараз і на рівні керівництва держави, і в політикумі, і в суспільстві все-таки зміщується в конструктивну площину. Є заяви перших осіб держави, є певні напрацювання в юридичному плані, починається фахова дискусія. Та і все більше і більше власників земельних паїв втомлюються від нинішньої невизначеності. Особливо там, де люди не отримують за землю належного рівня орендної плати або ж потребують серйозних коштів на вирішення різноманітних особистих проблем. Ці кошти вони могли б отримати від продажу паїв, але держава чомусь так дбає про свого громадянина, що не дає цього зробити, або штовхає його на те, щоб відчужити пай за різноманітними «сірими» схемами. Ці схеми давно використовуються і це не секрет ні для кого, тобто тіньовий ринок землі вже існує. Але він, по-перше, позбавляє громадян юридичної захищеності, а, по-друге, заважає сформувати ринкову ціну на землю. І найбільш недалекоглядне рішення – це закривати очі і не намагатися легалізувати цей ринок, обманюючи суспільство. Не кажучи вже про те, що в даному випадку держава систематично ставить під питання сам інститут права власності, адже власність без можливості її відчуження і повноцінного розпорядження нею – це вже і не зовсім власність. Сотні тисяч власників паїв померли, але так і не змогли розпорядитися ними належним чином. А, можливо, комусь отримані кошти могли б продовжити життя, бо і такі випадки є, як би пафосно це не звучало.

Один з варіантів, який зараз розглядається в Міністерстві аграрної політики і продовольства – це поетапний запуск ринку землі. І дійсно – саме такий варіант є найбільш далекоглядним, адже вкрай важливо у процесі формування земельного ринку уникнути стихійності і необдуманості. Втім, залишається визначитися, які саме це будуть етапи. В МінАПК кажуть, що на першому етапі на продаж буде виставлено частину земельного банку державної власності, а вже потім буде надано змогу укладати договори купівлі-продажу і на сільськогосподарські ділянки приватної власності (паї). Вкрай важливо, щоб найближчим часом у питанні земельного ринку ми все-таки відійшли від обговорення чиїхось думок, статей, блогів і постів у соціальних мережах, а виходили на законопроектний рівень. Саме підготовка якісного, продуманого і найбільш компромісного механізму для всіх учасників процесу і є головним завданням як уряду, так і народних депутатів, зокрема – представників Аграрного комітету ВРУ. І у процесі підготовки важливо дати відповіді на кілька запитань:

1. Чи буде надана можливість іноземним інвесторам набувати право на землю сільськогосподарського призначення (самостійно або через українських юридичних осіб)?
2. Як саме запобігти надмірній концентрації землі в одних руках?
3. Як забезпечити консолідацію земель і уникнути рейдерства?
4. Як бути з проблемою земель колишньої колективної власності, польових доріг та лісосмуг, правовий режим яких «завис у повітрі»?

Насправді список таких запитань можна продовжувати і уточнювати, але, як я вже казав, важливо, щоб ця дискусія мала конкретні законодавчі наслідки, а не просто розгорталася на шпальтах газет і сторінках онлайн-ресурсів.

Емфітевзис: три великі позитиви для кожної зі сторін

В той же час Аграрний комітет ВРУ і зараз активно працює над тим, щоб якнайшвидше адаптувати і українське законодавство, і практику земельних відносин, і суспільну думку до поступового запуску земельного ринку. 15 липня у Верховній Раді було зареєстровано законопроект №4010а «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)». Нещодавно цей законопроект пройшов перше читання у Аграрному комітеті. На думку авторів законопроекту, зокрема і мою особисту, ця ініціатива могла б вирішити частину дуже гострих питань, які стоять і перед власниками паїв, і перед аграріями, в умовах продовження мораторію, якого, як я думаю, все ж таки не уникнути протягом найближчих кількох років. І найголовніше – ці проблеми можна вирішити найменш революційним і найбільш компромісним шляхом, просто трохи удосконаливши норми, які вже близько 12 років і так діють в українському законодавстві. Нині в Україні вже укладено понад 20 тис. договорів емфітевзису, і цей тип договорів набуває поширення, хоч і доволі нерівномірно у різних регіонах України (див. додаткові матеріали).Тож спротив цій ініціативі з боку тієї частини суспільства, яка категорично не сприймає введення земельного ринку, був би значно менш радикальним, а вона б могла влаштувати і власника паю, і агропідприємця.

Таблиця 1. Кількість реєстраційних дій щодо державної реєстрації переходу права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) в період з 01.01.2013 по 03.03.2016

Для власника паю ми бачимо щонайменше три дуже важливі позитивні моменти:

а) за договором емфітевзису є можливість отримати відразу всю суму за користування земельною ділянкою або значну частину такої суми. Якщо говорити про конкретну вартість емфітевзису для власника одного паю, то така вартість буде залежати від багатьох чинників, як то: площа земельної ділянки, якість ґрунтів (і відповідно — розмір нормативної грошової оцінки), місцерозташування паю, ну і, звичайно, умов самого договору. Інколи це також залежить не тільки від об’єктивних показників, а від того, як складаються відносини власників землі з орендарями в конкретному регіоні, наскільки високі там ставки орендної плати за паї, як власники паїв відстоюють свої інтереси і т.д. Якщо брати, наприклад, практику земельних відносин у Полтавській області, зокрема, у Зіньківському районі, де я проживаю, то за нашими підрахунками, за договором емфітевзису власник паю потенційно зможе отримати кілька сотень тисяч гривень. Може бути і менша сума – у місцевостях з низькою нормативною грошовою оцінкою та низькою орендною платою. Але, в будь-якому випадку, це дуже суттєві кошти, які можуть бути направлені селянином не на «проїдання», а на справді серйозні речі: житлове будівництво, купівля автомобіля чи іншої техніки, початок власного бізнесу, навчання дітей і т.д;

б) від наступних операцій з його земельною ділянкою власник зможе отримати додатковий відсоток, який обумовлюється в договорі;

в) ця земельна ділянка не продається, а повертається власнику чи його нащадкам, тобто це можна порівняти з тимчасовим продажем. В цьому контексті важливо сказати, що законопроект №4010а в нинішній редакції обмежує максимальний строк емфітевзису 50 роками, хоча зараз в законодавстві такого обмеження немає. Більше того, навіть строк в 50 років може бути скоригований, якщо компромісним варіантом стане менший термін (30-40 років). Хоча зрозуміло, що, наприклад, термін в 10-15 років не буде актуальним для бізнесу, бо втрачатиметься весь сенс такого договору.

Так само щонайменше три дуже значні позитиви можемо назвати в таких договорах і для агробізнесу:

а) саме нова практика застосування договорів емфітевзису може дати аграріям додаткові можливості для кредитування і дещо знизити кредитні ставки для них. В плані застави для отримання банківського кредиту емфітевзис набагато кращий за оренду, адже у випадку оренди банк не має можливості нормально застосувати стягнення на заставне майно, це недостатньо ліквідна застава. У випадку з орендованою землею власник паю не дасть на це згоду, а у випадку емфітевзису власник землі отримує відразу всі кошти за термін дії договору, і автоматично дає згоду на всі подальші дії з земельною ділянкою протягом строку дії договору. В процесі підготовки законопроекту ми консультувалися з представниками банківських установ і вони підтвердили, що надання кредитів під таку заставу цілком реальне;

б) емфітевт матиме повний інструментарій для використання землі. Зокрема, сьогодні закон не надає емфітевту права передати землю в тимчасове користування. Він може лише продати право емфітевзису іншій особі на весь період. Це погіршує становище емфітевта у порівнянні з орендарем. В той же час, емфітевзис – це довгострокове право. За весь час користування можуть трапитись різні проблеми, для вирішення яких тимчасова передача прав користування стала б в нагоді;

в) використання права емфітевзису надає можливість консолідувати земельні паї. Коли орендарями земель одного поля виступають декілька товаровиробників, юридично право кожного землекористувача виглядає жахливо – це земельні ділянки, хаотично розкидані по одному полю (сумнозвісні «шахматки»). Якщо слідувати букві закону і обробляти лише земельну ділянку, зазначену в договорі, то ні про яку ефективність бізнесу говорити не можна. Що робиться зараз? Орендарі збираються і умовно ділять поле на декілька частин, кожна з яких буде використовуватись певною особою. Але юридичними документами цю угоду оформити фактично неможливо, бо жоден власник паю не дасть згоди на суборенду своєї ділянки. В результаті, ми маємо порушення земельного законодавства при використанні величезної кількості земельних масивів: орендарі обробляють ті земельні ділянки, які вони не орендують (навіть звучить це абсурдно, але практика саме така). В разі ж застосування емфітевзису з наданням емфітевту права передавати земельну ділянку в оренду, це питання може бути вирішене досить ефективно. Також це може допомогти у ситуації, коли власник земельної ділянки, яка розташована всередині поля, хоче самостійно її використовувати (так званий одноосібник). При емфітевзисі орендар за погодженням із цією особою зможе запропонувати їй в оренду земельну ділянку, розташовану з краю поля, а сам одержить в оренду на цей же строк ділянку всередині поля.

Сьогодні, на жаль, законопроект №4010а став ціллю для політичних спекуляцій. Певні політики позиціонують його як документ, після прийняття якого усі сільськогосподарські землі в Україні будуть «розпродані за копійки». Але давайте мислити логічно. Сьогодні конкуренція між орендарями, зацікавленими у використанні землі, є досить великою. Відповідно, ми бачимо стійку тенденцію до зростання орендної плати. Якщо декілька років тому розмір у 5% нормативної грошової оцінки сприймався як виключення, то зараз 7% стає правилом. І з впевненістю можу прогнозувати, що в недалекому майбутньому, зокрема, по тій же Полтавській області, орендна плата у 10% буде застосовуватись майже повсюдно. За таких ставок власник земельної ділянки ніколи не укладе договір емфітевзису по низькій ціні. Йому буде вигідніше щорічно одержувати орендну плату. Крім того, у більшості орендарів немає вільних обігових коштів на виплату повної вартості землі. Тому емфітевзис і оренда будуть існувати паралельно, і, навряд чи витіснять одне одного.

Залишається сподіватися, що фахова дискусія в рамках Аграрного комітету ВРУ матиме логічне завершення у вигляді напрацювання всіх необхідних моделей для повноцінного запуску ринку землі. І продовження мораторію повинне бути використане виключно з цією метою, а не для того, щоб відкласти питання «у довгу шухляду».