Ціни на Землю та Обсяг Ринку: На Що Очікувати в Україні

Розвиток ринку продажу сільськогосподарських угідь в Україні після зняття мораторію визначатиметься двома основними чинниками: доступністю капіталу та переліком обмежень, які буде прописано в Законі про обіг земель. Очікується, що ціна на землю в Україні буде істотно нижчою, ніж у західноєвропейських країнах, однак приблизно на рівні цін у Східній Європі. 

Незважаючи на продовження дії Мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до січня 2017-го, земельна реформа в Україні та питання ринку землі залишатимуться на порядку денному політиків та експертів і протягом цього року. Тому буде цікаво ознайомитися зі станом ринків земель сусідніх країн та зробити певні висновки для України (особливо у світлі євроінтеграційного процесу). Скоріше за все, більшість ринків (зокрема й землі) сусідніх країн та України матимуть спільні тенденції. Ми робимо огляд земельних ринків європейських країн та намагаємося спрогнозувати потенційний розмір і ціни на українському ринку земель сільськогосподарського призначення після зняття мораторію.

Теперішні тенденції на земельному ринку Європейського Союзу

Ринки земель сільськогосподарського призначення в країнах ЄС порівняно невеликі та стабільні. Наприклад, у Франції у період від 1993 до 2005 року угоди укладалися в середньому по 280 000 га щорічно. Це становить приблизно 1% загального обсягу земель сільськогосподарського призначення. В Італії на ринку здійснюються угоди по близько 1-2% площі сільськогосподарських земель. В Ірландії ця частка – близько 3%, в Іспанії, Швеції та Сполученому Королівстві – лише 0,6%. Що стосується нових членів ЄС, продаж земель сільськогосподарського призначення в Болгарії становив менш ніж 2,5% загальної площі земель напередодні вступу до ЄС, але загальна площа, що стала предметом угод, зросла на 45% від 2006 до 2008 року. В Румунії перед вступом країни в ЄС ця частка була ще меншою, в середньому до 1,5% щорічно. Площа земель сільськогосподарського призначення, які продали за період від 2005 до 2009 року, більш ніж потроїлася. У Польщі близько 0,9% земель продається на публічних торгах, і схожа частка продається через приватний продаж. У Чехії річний обіг приватних земель становив близько 0,2-0,3% загальної площі сільськогосподарських земель у 1993–2001 роках, 1,5% від 2002 до 2004 року та 3,3% у 2005-му. Це зростання в недавні роки було викликано (серед інших причин) запуском програми іпотечних кредитів за нижчими відсотками. У Литві близько 3% земель у приватній власності змінило власника через продаж або подарунок у 2000–2003 роках. У рік вступу країни в ЄС (2004) відбулося значне зростання – аж до 5-7%.

На відміну від цих країн, ринок землі в Україні все ще не працює. Ймовірно, частка землі, що стане предметом угод, буде вищою, ніж у більшості європейських країн (можливо, близько 5% після початкової стабілізації, за умов ліберального регулювання після зняття мораторію). Більшу частину сільськогосподарських земель в Україні власники не обробляють, а більшість власників є пенсіонерами. Тому земельний ринок в Україні буде більшим і гнучкішим. З другого боку, продаж земель в інших країнах фінансують переважно банки. А в Україні іпотечних позик для купівлі землі практично немає, що утримуватиме попит низьким. Нарешті, доцільно очікувати великої кількості транзакцій за перші 2-3 роки після відкриття ринку продажу. Причиною стане спекулятивний попит та спроби легалізувати раніше укладені неформальні угоди.

Що стосується цін на сільськогосподарські землі, в різних сусідніх країнах та країнах ЄС вони дуже відрізняються (деталі дивіться на Рис. 1 та в Додатку). Найвищі ціни зафіксовано в Мальті та Нідерландах (понад 60 000 доларів США за гектар). У більшості західноєвропейських країн ціни коливаються від 15 000 до 30 000 дол./га, а у Східній Європі від 1000 до 5000 дол./га. Ціни мають схильність до зростання, з найвищими темпами зростання у період від 2000 до 2009 року, зафіксованими в Латвії, Румунії та Литві (71%, 62% та 47% відповідно) – нових членах ЄС.

З другого боку, варіація орендних ставок значно нижча. Найвищий розмір орендної плати зафіксовано в Данії, Ірландії та Нідерландах (понад 600 дол./га щорічно), а найнижчий у Литві та Словаччині (54 та 26 дол./га відповідно). У більшості інших країн орендна плата становить близько 200 дол./га.

Орендна плата визначається в основному економічною віддачею від користування землею (якою є вартість сільськогосподарської продукції, що її можна виробити на одному гектарі, після врахування інших витрат). На величину такої віддачі впливають ціни на сільськогосподарську продукцію, технології сільськогосподарського виробництва, родючість землі та наявність землі. Є декілька країн, де ринків оренди землі або немає, або вони спотворені (наприклад, Сербія, Грузія). В Україні орендна плата на землю у приватній власності коливалася навколо 75 дол./га перед знеціненням гривні, а в 2015 році становила близько 32 дол./га (зі значними відмінностями в розрізі регіонів). Інші фактори, що утримують орендну плату в Україні низькою, пов’язані з фрагментарністю земельних угідь та слабкою ринковою позицією власників землі, а також зі складністю реєстрації прав оренди.

Зв’язок між цінами на продаж та платою за оренду сільськогосподарських земель

Ціни на продаж на добре розвинутих ринках відображають капіталізацію орендної вартості землі. Таким чином, країни з низькими процентними ставками й доступнішими ринками кредитів матимуть вищі ціни на землю. На додаток до процентної ставки, краща захищеність прав власності на землю (наприклад, формальна реєстрація та контроль за виконанням закону) теж сприятиме вищим цінам. Зате спотворення (наприклад, обмеження розмірів земель у власності чи користуванні, обмеження доступу до покупки земель, податки) зменшуватимуть ціни. Можливість здавати землю в оренду та використовувати її під заставу, а також субсидії сільськогосподарським виробникам підвищили б вартість землі та ціни.

Усі ці фактори впливають на відношення орендної плати до цін, що коливається від 0,06% до 5,99% у країнах ЄС (в середньому – 2,01%). Найнижче співвідношення в Мальті, Великій Британії та Люксембургу (нижче 1%) – ціни є вищими відносно орендної плати. Найвище співвідношення орендної плати та цін – у Литві та Болгарії (більш ніж 4%) – ціни на землю відносно низькі порівняно з економічною віддачею від землі, яку відображеною в орендній платі.

Якщо в Україні співвідношення орендної плати та цін буде таким, як у ЄС, слід очікувати, що середня ціна на землю становитиме [1] 2990 дол./га (з 95% довірчим інтервалом від 1480 дол./га до 6030 дол./га).

На що можна очікувати в Україні

Розвиток ринку продажу сільськогосподарських угідь в Україні визначатиметься двома основними чинниками: доступністю капіталу та переліком обмежень, які буде прописано в Законі про обіг земель (наприклад, максимальний розмір земельної власності, доступ юридичних осіб та іноземців до ринку землі, запровадження переважних прав). Найімовірніше, що до часу зняття Мораторію лише дуже обмежені кредитні ресурси будуть доступними, тому ціни залишатимуться радше нижчими від очікуваної ціни. Обмеження щодо підтримки агровиробників, які було нещодавно затверджено, та запровадження мінімального терміну оренди належать до чинників, що, очевидно, стримуватимуть ціни на землю. Однак із розвитком інфраструктури ринку землі та іншими реформами в управлінні земельними ресурсами та сільським господарством ціни, ймовірно, зростуть до рівня інших східноєвропейських країн.

Додаток

Примітки