Наприкінці 2019 року президент Володимир Зеленський підписав закон 157-IX (+1,0 бал у 125 випуску Індексу реформ) про оренду державного та комунального майна. І ось, через півроку, Кабінет Міністрів України видав постанову, що детально описує цей процес.
Дякуємо за допомогу у підготовці статті Олексію Соболеву, директору ДП «Прозорро.Продажі».
Попередній закон, що регулював здачу в оренду державного та комунального майна, був прийнятий ще у 1992 році. Хоча він майже постійно доповнювався, в якийсь момент стало доцільніше не оновлювати застарілі норми, а замінити його новим.
Що нового у законі 157-IX?
Закон визначив, що все державне та комунальне майно буде передаватися в оренду або через аукціони або без проведення аукціонів.
- За загальним правилом майно має передаватися в оренду на електронних аукціонах, які дозволяють визначити ринкову орендну плату за користування майном. Таке майно має бути включене в Перелік першого типу (перелік «комерційно привабливого майна»).
- Законом дозволено деяким особам, наприклад, органам державної влади та місцевого самоврядування, релігійним організаціям, Пенсійному фонду і дипломатичним та консульським установам, громадським організаціям ветеранів тощо, отримувати державне та комунальне майно в оренду без проведення аукціону. В такому випадку майно за ініціативою цих «пільгових» організацій має бути включене в Перелік другого типу (перелік «пільгового майна»). Оскільки таке майно передається в оренду без конкурсної процедури, його не можна передавати в суборенду. Також громадським організаціям ветеранів, реабілітаційним установам для осіб з інвалідністю, депутатам заборонено використовувати його в комерційних цілях.
Суттєвим моментом закону став перехід аукціонів з офлайну виключно в онлайн — на електронну торговельну систему (постановою № 483 від 3 червня 2020 визначено, що це «Прозорро.Продажі»). Це розширює доступ потенційним орендарям до участі у торгах. Раніше у торгах треба було брати участь особисто, а інформацію про такі торги знайти було не дуже просто — вона публікувалася на сайтах орендодавців та у спеціальних друкованих виданнях з обмеженим накладом. Про конкурси дізнавалися тільки «потрібні» люди.
Змінився і принцип визначення стартової вартості оренди для проведення аукціону.
Олексій Соболев:
«Стартова орендна плата на аукціонах за новим законом розраховується не від оцінки майна, а від його балансової вартості. Електронні аукціони дозволяють знайти ринкову вартість об’єкта “автоматично” — завдяки конкуренції учасників на торгах за умови повної відсутності “ручного керування” цим процесом. Це дозволяє позбутись оцінки як рудименту, економлячи час та гроші орендодавців».
Обов’язкова оцінка залишилася лише для випадків, коли організація хоче орендувати майно без аукціону. Це дасть можливість державі та місцевим органам влади зрозуміти, якою є “альтернативна вартість” наданого на пільгових умовах без конкурсу майна».
Інформація про угоди оренди стала публічною. Раніше Фонд держмайна обліковував лише договори оренди держмайна, а інформація про оренду майна, що перебуває на балансі громад, не публікувалася.
Дарина Марчак прокоментувала ухвалення закону:
«Інформація про те, скільки об’єктів, за якою ціною та кому здаються на рівні місцевої влади відсутня. Завдяки закону і держава, і громадяни, і місцеві органи влади нарешті отримають чітке розуміння, скільки, якого майна, за якою ціною здається в оренду, і наскільки ця ціна відповідає ринку».
Таким чином, за рахунок широкого доступу до інформації цей закон усунув один з механізмів отримання корупційної ренти.
Завдяки новим правилам процедура здачі майна в оренду прискориться майже вдвічі (з 123-163 до 50-95 днів).
Наступні кроки
Законом 157-IX Верховна Рада доручила Кабінету Міністрів за 3 місяці ухвалити нормативні акти для імплементації цього Закону. Кабмін дещо не вклався у зазначений термін і лише 3 червня прийняв постанову про новий Порядок передачі державного та комунального майна.
Олексій Соболев:
«Згідно з новим Порядком, всі нові договори оренди укладатимуться лише через електронну торгову систему, а всі комерційні договори оренди — через онлайн аукціони.
Процедура торгів буде відбуватись через електронну торгову систему «Прозорро.Продажі». До цієї системи підключено (тобто фактично виступають її “інтерфейсом” для користувача) понад 40 електронних майданчиків. Коли будь-який із 40 цих майданчиків виставляє інформацію про лот, ця інформація завдяки єдиній центральній базі даних одразу стає доступною всім користувачам. Отже, потенційні орендарі наразі мають більше можливостей для отримання в оренду державного та комунального майна. Для орендодавців це також суттєва перевага, адже пошуком орендаря та консультаціями потенційних орендодавців займається не одна людина, а 40 майданчиків.
Інформація про всі договори оренди державного та комунального майна буде зібрана в одній базі «Прозорро.Продажі», до якої є публічний доступ у вигляді відкритих даних».
Порядком передачі державного та комунального майна також визначено, які дані має містити інформаційна довідка про об’єкт, та уточнено, що аукціони можуть починатися лише у робочий час (понеділок — п’ятниця з 9 до 18 години).
Учасники аукціонів для підтвердження «серйозності намірів» мають до початку торгів внести на банківський рахунок оператора майданчика реєстраційний та гарантійний внески. Розмір гарантійного внеску коливається від розміру орендної плати за весь строк оренди (термін оренди — до місяця) до 6 місяців (термін оренди — від 10 років) стартової орендної плати за майно. З цих грошей переможець аукціону сплачує винагороду оператору, а решта повертається на його рахунок після виконання ним умов аукціону та підписання орендної угоди (учасникам аукціону, що не перемогли, повертають повну суму гарантійного внеску швидше).
Якщо в аукціоні взяв участь лише один учасник, то договір оренди з ним укладається за запропонованою ним орендною платою за умови, що вона не нижча від стартової. Переможець аукціону, що відмовився від підписання протоколу про результат аукціону чи договору оренди, більше не зможе брати участь у торгах за цей об’єкт.
Щоб взяти у оренду «пільгове» майно (з Переліку другого типу), потенційні орендарі мають подати через електронний кабінет (а до появи такої можливості в ЕТС — орендодавцю напряму) заяву та електронні копії документів. І вже за 10 робочих днів (для державних або комунальних підприємств, установ та організацій – 5 робочих днів) орендодавець має прийняти рішення про передачу майна в оренду або відмову від передачі. Якщо орендувати одне й те саме майно хочуть декілька організацій, рішення приймається на користь того, хто має більше балів за критерієм оцінки орендарів (принцип їх підрахунку описаний у Порядку), пропонує більшу плату чи першим відгукнувся на оголошення.
Майно закладів охорони здоров’я, освіти, Національного банку, а також нерухоме майно, в якому розміщені органи державної влади та місцевого самоврядування, Збройні Сили тощо (повний список у Порядку) може використовуватися лише для розміщення вищеназваних закладів або лише зі збереженням цільового призначення. Винятки — будівлі та приміщення, які перебувають в аварійному стані або не використовуються більше 3 (до 500 кв.м) — 5 років (більше 500 кв. м), і якщо здача в оренду такого приміщення не погіршує соціально-побутових умов людей, які навчаються або працюють в установі, яка є власником майна. Пам’ятки культури в аварійному стані, які потребують невідкладного капітального ремонту чи реставрації, можуть передаватися в оренду на пільгових умовах.
Постанова пропонує цікавий бонус для тих, хто буде продовжувати договори оренди за результатами аукціону, а до цього (під час дії попереднього договору оренди) здійснив «невіддільні» поліпшення об’єкта оренди. Орендар зможе зменшити орендну плану на вартість цих покращень (вона ділиться рівними частинами на термін до 5 років). Умова — вартість зі знижкою не може бути меншою за вартість оренди до аукціону.
Таким чином, Верховна Рада та Кабінет Міністрів України спробували створити систему ефективного використання державного та комунального майна, унормувати процеси його передачі в оренду та зменшити потенційні джерела корупції у цій сфері.
Застереження
Автор не є співробітником, не консультує, не володіє акціями та не отримує фінансування від жодної компанії чи організації, яка б мала користь від цієї статті, а також жодним чином з ними не пов’язаний
