Запуск Рынка Земли Местными Советами: Выгоды и Риски

Предложение наделить местные советы правом снимать мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель, а также устанавливать правила функционирования рынка для каждого района отдельно может не только разблокировать введение рынка земли, но и привести к коррупционному

Автор:

Предложение наделить местные советы правом снимать мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель, а также устанавливать правила функционирования рынка для каждого района отдельно может не только разблокировать введение рынка земли, но и привести к коррупционному захвату земель местной элитой. Поэтому целесообразно оставить за местными советами лишь право принимать решение о снятии моратория. Правила же функционирования рынка земли должны быть едины для всей страны и установлены на законодательном уровне.

Все более очевидной становится необходимость отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Без этого практически невозможно решить целый перечень застарелых земельных проблем: снижение плодородия почв, отсутствие частных инвестиций в полевую инфраструктуру, «арендное» рейдерство и парцелляция сельскохозяйственных земель. Однако, политическая ситуация и электоральные настроения, как и прежде, этому не способствуют. В такой ситуации идея авторов статьи «Ограничения на Рынке Продажи Земель Сельскохозяйственного Назначения: Международный Опыт» наделить местные органы власти правом принимать решение об отмене моратория на куплю-продажу земли «в своем» районе может стать тем самым золотым ключиком, который откроет украинским аграриям дверь в «новую жизнь». Однако, их же предложение дать право местным советам устанавливать правила функционирования рынка земли для каждого района отдельно угрожает не только небывалой фрагментацией правового поля Украины, но и создает существенный риск коррупционного передела земель, а значит, падения эффективности аграрного производства в среднесрочной перспективе и создает предпосылки для возникновения новых кризисов. Более того, за кадром остается немало других проблем, без решения которых успешный запуск рынка земли вряд ли возможен.

В чем ошибка?

Ключевая ошибка предлагаемого авторами подхода заключается в том, что они исходят из того, что местные органы власти/советы будут вести себя ответственно и реально заботиться об интересах общины. В частности, авторы говорят о том, что уже действующим законодательством местным советам предоставлено право устанавливать ставку земельного налога в интервале от 0,1 до 1% нормативной денежной оценки. Мол, справляются же с этим, значит справятся и с установлением ограничений на рынок земли.

В том то и дело, что в данном случае местные органы власти не просто не справляются, а напротив, злоупотребляют своими полномочиями. В подавляющем большинстве муниципалитетов ставка установлена на минимальном уровне 0,1% (эта проблема отражена в Стратегии развития сельского хозяйства на 2015-2020гг), при этом местные органы власти никак не противодействуют развитию и расширению рынка теневой аренды — сдачи земли в аренду за наличный расчет, следствием чего является неуплата НДФЛ с арендной платы, и НДФЛ и ЕСВ с зарплаты, уплачиваемой за обработку такой земли, а также налога на прибыль предприятий (или единого налога 4-ой групы упрощенной системы налогообложения). При этом продукция продается за нал, за нал же приобретаются необходимые для производства «расходные материалы»: ГСМ, СЗР, семена, удобрения. Наличие спроса порождает предложение — так, фермеры могут рассказать немало историй, когда поставщики просто отказываются продавать свой товар за безналичный расчет, т.к. их бизнес-модель построена на продажах за наличный расчет без уплаты налогов.

На местах хорошо известно, какие участки и какого размера обрабатываются теневым образом. И хотя данная проблема приобретает весьма угрожающие масштабы — по данным Госгеокадастра, в Украине менее 52% с/х земель находится в официальной аренде — ставка налога на землю остается минимальной, а бюджеты муниципалитетов и страны недополучают доходы от соответствующих налогов.

Почему это возможно? Ответ очевиден: коррупция, популизм, непотизм, захват контроля над местными органами власти узкой группой представителей местной политической элиты, стремящейся конвертировать власть в деньги.

Почему же мы считаем, что дав муниципалитетам полномочия устанавливать правила игры на земельном рынке, мы получим результат отличный от существующего со ставкой земельного налога и теневой арендой?

А ведь возможности для коррупционного передела земель открываются чрезвычайно широкие. Ниже опишем лишь несколько из них.

Только свои

Авторы статьи предлагают дать местным муниципалитетам право определять, могут ли приобретать с/х землю физические/юридические лица из других районов. Очевидно, что районной элите выгодно ограничить круг возможных покупателей самой собой, поэтому в большинстве случаев будет принято соответствующее ограничение. Кто от этого проиграет? Собственники земли! Ибо чем меньше покупателей и чем лучше они могут координировать свои действия (заниматься антиконкурентными сговорами) тем ниже будет стоимость приобретения земли. Очевидно, что это снизит эффективность аграрного производства.

Также предлагается дать местным советам право устанавливать предельный размер доли площади с/х земель района, принадлежащей и обрабатываемой (!) одним землепользователем и связанными с ним лицами. При этом устанавливается верхняя планка такого лимита — 35%. Таким образом, местный совет сможет установить предельный уровень концентрации на уровне, например, 10%, 5% или 1%. А теперь представим, что будет в тех районах, где имеются землепользователи, которые смогли сконцентрировать большие объемы земли в аренде благодаря высокой эффективности производства, но не пожелали идти в местную политику и тратиться на избирательные кампании либо подкуп должностных лиц местного самоуправления?

В этих районах будут установлены низкие лимиты, чтобы лишить таких «политически несознательных» производителей земли, в том числе арендуемой, и перераспределить ее в пользу местной политической элиты. Приведет ли это к повышению эффективности с/х производства? Ответ очевиден — НЕТ. Поэтому необходимо установить единый для всей страны лимит на концентрацию с/х земель у одного пользователя.

Однако, проблемы будут не только там, где власть находится в руках местной олигархии. В районах победившего популизма проблемы будут еще большими. Как правильно отмечают авторы статьи, эффективность и продуктивность — далеко не одно и тоже. Используя большое количество ручного труда, можно получать больше добавленной стоимости с гектара, чем в хозяйствах с высокой механизацией, но при этом иметь значительно худшие финансовые показатели.

Конечно же, электорат будет голосовать за формы хозяйствования с высокими трудозатратами. Поскольку в малых хозяйствах используется больше ручного труда, у местной власти будет стимул “поддержать” такие хозяйства путем установления неадекватно низких «антимонопольных» лимитов. Отмечу, что по мере того, как во всем мире увеличивается средний размер хозяйства (что отмечают и авторы статьи), и повышается эффективность аграрного производства, малым хозяйствам будет все сложнее выживать, ибо цены, формируемые крупными хозяйствами, не будут покрывать издержек мелких. Ограничение размера фермерского хозяйства может быть сегодня выгодно местной общине, но губительно для экономики страны в целом, поскольку искусственное вытеснение с рынка более эффективных крупных хозяйств приведет к падению общей эффективности сектора.

Не все плохо в королевстве Датском

Неужели в предложенном авторами статьи подходе нет никакого рационального зерна? Конечно, есть — передать решение об открытии рынка земли на местный уровень — блестящая идея. Ее достоинство в том, что это, похоже, единственный политически возможный способ наконец-то запустить рынок земли в Украине, да еще при этом не создать излишнего предложения земли, что приведет к падению ее стоимости.

Принимая такое решение, народные депутаты как бы снимают с себя ответственность за решение по сути вопроса, говоря: «люди, решайте сами: вы за или против рынка земли». Можно дополнительно развить эту идею, обязав местные советы проводить по этому поводу референдумы. Что тут возразишь? Народовластие в своем наиболее полном выражении.

Очевидно, что на первом этапе такие решения будут приняты только в части районов, но это к лучшему. Во-первых, как уже говорилось, в результате не возникнет излишнего предложения на рынке земли, а значит, не будет временного провала в цене земли или он будет не таким значительным, как при открытии рынка земли сразу во всей стане. Во-вторых, Украина сможет избежать очередного политического противостояния. Убедившись на практике, что в тех районах, которые ввели рынок земли, ничего страшного не произошло и даже, напротив, стало лучше, а также зная реальную цену земли, сельские избиратели будут со спокойной душой принимать соответствующие решения. А оппоненты рынка земли будут сами себя маргинализировать.

Однако, передавать на местный уровень можно только решение о введении рынка земли, но не о его дизайне. На вопросы о том, кто имеет право приобретать землю, о максимальной доле земли района в одних руках, о налогах, ограничивающих земельные спекуляции, ответ должно давать национальное законодательство — правила должны быть едины по всей стране.

Лично я являюсь сторонником того, чтобы землю могли приобретать только граждане Украины и юридические лица, 100% капитала, которых принадлежит гражданам Украины. При этом должен действовать принцип, согласно которому юридическое лицо, претендующее на покупку земли или владеющее землей, обязывается публиковать данные обо всех своих конечных собственниках, а также, продажа его корпоративных прав или корпоративных прав материнской компании/компаний, иностранцам должна быть запрещена.

Также разумным выглядит ограничение на концентрацию более 35% земель в районе в руках одного землепользователя или связанных с ним лиц. Но такое ограничение должно быть единым по всей стране. Закон “Про захист економічної конкуренції” определяет как монополиста предприятие, контролирующее более 35% рынка. Нет оснований полагать, что на рынке земли определение монополии должно быть иным, и тем более не нужно отдавать это определение на усмотрение местных властей.

Никаких больше ограничений быть не должно, т.к. такие ограничения препятствуют перераспределению земли в пользу наиболее эффективных собственников и ведут к падению стоимости земли, что ущемляет законные права и интересы нынешних владельцев земли.

Критикуя, предлагай

Есть и еще одна проблема, которую в принципе не затронули авторы статьи. А именно, отсутствие средств для покупки земли у нынешних землепользователей. При этом стоимость кредитования в Украине такова, что привлекать кредиты под покупку земли по текущем ставкам может только сумасшедший.

Сельхозпроизводители прекрасно понимают эту проблему и открыто о ней говорят, что вынуждает большинство из них выступать против введения рынка земли. Они небезосновательно опасаются, что землю скупят люди, имеющие свободные деньги, условные горожане, которые на ней не работают и работать не собираются, что приведет к укрупнению сдающихся в аренду участков, повышению рыночной силы собственников, а значит, и росту арендной платы. Другими словами, земельная рента, которую, во многих случаях, по-прежнему получают не собственники, а арендаторы, полностью перейдет в руки новых собственников.

С точки зрения развития экономики в этом нет ничего плохого. Такие новые собственники будут более внимательно относиться к сохранению и развитию своего актива, нежели нынешние пайщики. Они будут на деле следить за сохранением плодородия почв, вкладывать в развитие инфраструктуры и т.п.

Однако, это будет происходить медленнее, нежели в случае, если бы землю приобрели преимущественно те, кто ее обрабатывают, ибо последние на деле знают, в каких улучшениях соответствующие участки земли наиболее нуждаются. А также, это неизбежно приведет к тому, что для введения рынка земли необходимо будет преодолеть сопротивление сельхозпроизводителей, что осложнит и затормозит проведение земельной реформы по чисто политическим причинам.

Поэтому еще одним, крайне важным, условием скорого и сравнительно бесконфликтного проведения земельной реформы является решение проблемы привлечения дешевого заемного финансирования под покупку земли. Например, создания инструмента вроде аграрных расписок под приобретение земли, когда в случае невыплаты процентов и тела кредита кредитор имеет право в упрощенном порядке, например, по записи нотариуса забрать землю у заемщика и выставить ее на продажу. При этом кредитор может быть кем угодно, в том числе и иностранной компанией, здесь важно, что земля, которую забрали у заемщика, должна немедленно выставляться на торги.

Можно предложить и другие способы снижения рисков кредиторов, ссужающих деньги под покупку земли. А ведь именно радикальное снижение рисков ведет к снижению процентной ставки.

Также в данном случае нельзя отбрасывать и государственную поддержку с/х производителей посредством предоставления льготных кредитов на покупку ими с/х земель, а также привлечения денег таких институциональных кредиторов как ЕБРР и Мировой банк. Наличие дешевого кредитования приведет к росту стоимости земли, что позволит нынешним ее владельцам, пайщикам, получить справедливую цену.

Ответ на статью «Ограничения на Рынке Продажи Земель Сельскохозяйственного Назначения: Международный Опыт»


Внимание

Автор не является сотрудником,  не консультирует, не обладает акциями и не получает финансирования ни от одной компании или организации, которая имела бы пользу от этой статьи, а также никак с ними не связан.