Ціна розпаювання, або Скільки платить орендар

Середні та великі с/г товаровиробники здійснюють виробництво на 15,5 млн. га орендованих земельних ділянок, які складають 36 % всіх сільськогосподарських земель України. Земельний банк потребує особливого обліку в середині організації та реєстрації на рівні держави, що спричиняє додаткові операційні витрати, пов’язані з його адмініструванням. З чого складаються ці витрати та чи можна їх зменшити?

Середні та великі с/г товаровиробники здійснюють виробництво на 15,5 млн. га[1] орендованих земельних ділянок, які складають 36 % всіх сільськогосподарських земель України. Орендована земля може складати понад 90% земельного банку підприємства. В своїй переважній більшості такі орендовані землі є земельними частками (паями) середнім розміром 3.6 га у приватній власності громадян. Такі масиви земель потребують особливого обліку в середині організації та реєстрації на рівні держави, що спричиняє додаткові операційні витрати, пов’язані з адмініструванням земельного банку.

Зовсім інша ситуація із державними землями. Будучи не подрібненими та залишаючись в єдиних масивах, середній розмір земельної ділянки державної власності складає 87,9 га[2] .

Сільськогосподарськими підприємствами орендується обидва типи земель, як дрібні земельні ділянки так і великі масиви (поля), але розмір операційних втрат на адміністрування оренди таких земель різний.

В даній статті обґрунтовується необхідність спрощення процедур реєстрації та консолідації земель сільськогосподарського призначення, що дозволить зменшити операційні витрати на утримання земельного банку та підвищити орендну плату.

Також надається порівняння розміру операційних витрат на оренду земель у випадку, коли поле складається з десятків ділянок кожна з яких має свого власника та розміру витрат на оренду поля, власник у якого всього один. Ці витрати складаються із витрат на державну реєстрацію права оренди, реєстрацію земельної ділянки, кадрові витрати та інші фактичні витрати на обслуговування земельного банку підприємства.

Витрати на реєстрацію права оренди

У випадку оренди приватних часток (паїв), середнє сільськогосподарське підприємство укладає близько 278 договорів оренди землі на 1000 га. Ці договори підлягають обов’язковій реєстрації речового права в Державному реєстрі прав. Незалежно від розміру земельної ділянки, адміністративний збір за державну реєстрацію права оренди складає 0,5 розміру мінімальної заробітної плати (70 грн). Таким чином, загальна вартість державної реєстрації права оренди в середньому складе 19 460 грн на 1000 га. Якщо ж орендуються земельні ділянки державної власності (середнього розміру), то на 1000 га їх кількість складе лише 11,4 договори. Витрати на реєстрацію речового права відповідно становитимуть 798 гривень.

Витрати на спадкування, розробку технічної документації та інші реєстраційні дії

Ще однією статтею витрат є реєстрація земельних ділянок в Держаному земельному кадастрі, допомога спадкоємцям у процедурі спадкування земельної ділянки, замовлення розробки технічної документації і тому подібне. Здійснення цих операцій зазвичай є значним фінансовим тягарем для селянина – власника паю. Однак переважна більшість орендарів бере ці витрати на себе, не стягуючи їх з орендної плати орендодавця. Розробка технічної документації обійдеться звичайному орендарю від 1000 грн і більше на одну земельну ділянку, залежно від регіону. Виготовлення технічної документації та реєстрація земельної ділянки зазвичай є одноразовою (винятком є поділ при спадкуванні паїв, що потребує розробки нової технічної документації і тому подібне). Проте, за словами орендарів не менше 10% відсотків паїв, що беруться в оренду, потребують державної реєстрації в ДЗК або прийняття в спадщину, або інших реєстраційних дій. Це залежить від регіону. У певних районах реєстрації в Державному земельному кадастрі потребують понад 30% земельних ділянок. Якщо навіть припустити, що всього 10% земельних ділянок потребують реєстраційних дій, то на 1000 га витрати складуть (28 паїв*1000 грн. тех. док.) 28 тисяч гривень. При консолідації ж земельних паїв хоча б до середнього розміру державних земельних ділянок то 10% з них – це всього одна земельна ділянка, яка потребуватиме реєстраційних дій. До того ж земельні ділянки державної власності отримані в оренду через аукціон вже мають готову технічну документацію та реєстрацію.

Кадрові витрати підприємств

Без сумніву така кількість операцій з паями потребує додаткових працівників, які здійснюватимуть облік договорів, їх державну реєстрацію, та взаємодію з орендодавцями. На великих підприємствах формуються цілі земельні відділи з розгалуженою системою працівників. Це потребує додаткових витрат на заробітні плати та матеріальне забезпечення у розмірі до кількасот тисяч гривень на рік. Важко точно оцінити потребу кадрів на 1000 га, адже тут багато змінних: політика підприємства, організація праці, особиста продуктивність. Припустимо, що окрім поточної роботи, юридичні питання орендних відносин зможе вирішувати юрист підприємства, проте зазвичай потрібен інженер-землевпорядник, який вестиме облік земель і готуватиме звітність, та соціальний працівник (зазвичай, людина, яку знають у тій місцевості), який постійно підтримуватиме зв’язок з пайовиками, та залучатиме нових орендодавців. Заробітна плата землевпорядника може складати, в середньому, близько 3 тис. грн на місяць, і окрім всіх обов’язкових платежів роботодавця, витрати на заробітну плату складуть (12*3 000) 36 тисяч гривень на рік. Форма оплати праці соціального працівника також може бути різною. Це може бути стабільна заробітна плата або винагорода за кожний укладений договір, залежно від домовленості з фермером або підприємством. Виплати такому працівнику скоріше зазвичай перевищують 2 тисячі грн на місяць, тобто 24 тисячі грн на рік. Тут не враховані також витрати на матеріальне забезпечення відділу. Що стосується оренди державних земель великими масивами, то виникають сумніви в доцільності найму додаткової штатної одиниці для адміністрування 11 земельних ділянок, відповідно додаткових витрат тут немає.

Невидимі але істотні витрати

Вище перераховані основні статті витрат, які ми можемо приблизно обрахувати. Це далеко на кінцева сума, в яку обходиться с/г підприємствам існуюча парцеляція земель приватної власності. Невидимими для пайовиків та держави залишаються значні суми, що витрачаються у зв’язку з корупцією, значним подрібненням земельних ділянок, підвищення лояльності пайовиків та іншим. За підрахунками УКАБ такі витрати можуть становити понад 50% вартості договору на 1 га.

До них належать кошти, які сплачуються поза державною казною посадовцям, від яких залежить ухвалення рішення щодо передачі в оренду земельної ділянки або пришвидшення реєстрації земельних ділянок та договорів оренди. Зазвичай, такі витрати – не власна ініціатива підприємства, а «обов’язкова» для них умова.

Не піддаються обрахунку витрати при обміні земельних ділянок з іншими орендарями, щоб сформувати єдиний масив або поле. При цьому зазвичай ці обміни жодним чином не фіксуються та існують лише в усних домовленостях. Їх масштаби можуть сягати третини земельного банку підприємства. Знову ж таки, обміни потрібні через паювання полів, на яких орендувати землю можуть одразу декілька орендарів, і обмінюючись клаптиками, вони змушені формувати масиви.

Додаткові кошти також необхідні для здійснення різних соціальних послуг орендодавцям (оранка, сінокосіння, підвіз соломи і т. д.) з метою підвищення лояльності пайовиків до підприємства. Вони також включають стимулюючі виплати пайовикам для продовження договору оренди на новий строк.

Не менш збитковим для підприємців є поширеність рейдерства, яке можливе завдяки величезній кількості пайовиків, помилок в реєстрації і т. д. Зустрічаються непоодинокі випадки викупу рейдерами прав оренди земельних ділянок в центрі поля, що позбавляє с/г виробника можливості ефективно його обробляти, і він змушений викуповувати це право в рази дорожче. При сформованих масивах земель зменшується кількість ділянок, отже, зменшується і кількість зазначених проблем.

Яка сума витрат на 1 га?

Підсумовуючи витрати, виходить, що адміністрування оренди 278 (1000 га) земельних ділянок приватної власності коштує орендарю (19 460 грн за реєстрацію права оренди + 28 000 грн операційні витрати на 10% договорів + 36 000 грн у рік заробітна плата землевпорядника або особи, що займатиметься обліком договорів +24 000 грн на рік, витрати на соціального працівника який залучатиме нові паї) 107 тисяч гривень, тобто 384,5 грн на договір (107 грн/га). Витрати на управління масивом земель, із середнім розміром земельної ділянки 87,9 га (на прикладі державних земель), коштуватиме орендарю 1798 грн тобто 156,3 грн за договір (1 грн 80 коп./га).

Звичайно, сума в 107 грн на гектар є середньою, у когось вона вища, в інших – нижча. Багато залежить від динаміки підприємства, його місця розташування, наскільки воно активно розширює свій земельний банк, взаємодіє з пайовиками та розвивається, а також від розміру тіньових операцій.

Також варто розуміти, що реєстрація земельної ділянки в ДЗК – одноразовий акт, реєстрація права оренди відбувається мінімум один раз на 7 років, а різні операції, перереєстрації, поділи і т. д., що стосуються близько 10% паїв, вчиняються протягом періоду оренди. Заробітна плата нараховується щомісяця, додаткові витрати також стосуються різних періодів активності. Проте, вартість адміністрування паїв загальною площею 1000 га за існуючих умов не становитиме 1 гривню 80 копійок на га до тих пір поки цей масив на буде складати одну консолідовану ділянку.

В масштабах України?

Для розуміння масштабу офіційних операційних витрат підприємства на утримання земельного банку з такою величезною кількістю земельних ділянок, взята за основу усереднена сума витрат в 384,5 грн. на один договір.

Станом на липень 2015 року кількість договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної форми власності складала 4 млн. 671 тисяча договорів² (16 597 тис. га). При цьому 78% (15 565 тис. га) площ, що знаходяться у володінні та користуванні с/г підприємств обробляються лише 10% с/г товаровиробниками (із земельним банком понад 1000 га), на яких лягає основний тягар операційних витрат при адмініструванні земельного банку. За підрахунками УКАБ з такими підприємствами укладено близько 4 млн. договорів оренди приватних земель.

Можемо вирахувати, що вартість оформлення та обліку 4 млн. договорів оренди обходиться цим підприємствам близько 1,5 млрд грн.

Ці операційні витрати є оплатою послуг з адміністрування земельного банку і жодним чином не підвищують прибутковість підприємства та добробут землевласника. У результаті ці кошти не приносять перспективної вигоди в цілому жодному учаснику орендних відносин пайовику, орендарю, державі.

Чого очікувати?

З плином часу проблема подрібнення полів загострюється. Пайовики помирають, залишаючи пай у спадок, який зазвичай потім ділиться ще між двома чи більше спадкоємцями. Боротися з таким подрібненням може лише політика консолідації землі с/г призначення, під якою мається на увазі забезпечення механізму щодо обміну, об’єднання, викупу та вільного обігу земельних ділянок для формування єдиних земельних масивів. Цей процес наразі неможливий через діючу заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Маючи змогу консолідувати земельні ділянки, сім’я, яка володіє декількома паями (3, 4, 5 паїв), могла б сформувати єдиний масив площею 15 га та отримувати за неї вищу орендну плату, ніж якщо б здавати їх в оренду окремо. Так, середня плата за оренду земельної ділянки державної форми власності станом на липень 2015 року склала 1351 грн/га, у той час як середня орендна плата за пай становить 786 грн/га. В більшій мірі вищій орендній платі за землю державної власності сприяє велика площа земельної ділянки єдиним масивом та відсутність додаткових операційних та тіньових витрат.

Отже, здійснення ефективної земельної реформи, удосконалення земельних відносин може принести землевласнику додатково від 107 до 565 грн. на гектар в рік. Окрім цього, через продовження мораторію, затягування реформ та збереження корупційних схем, сільська місцевість загалом недоотримує мільярди гривень щороку у вигляді доходів від оренди та соціальних виплат підприємств.

Це ще раз підтверджує те, як для України важлива консолідація землі. Формування єдиних масивів економічно обґрунтоване та необхідне рішення для покращення становища селян, с/г товаровиробників, збільшення врожайності та зменшення трансакційних витрат. Єдиним способом розпочати консолідацію є зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення та впровадження ринку землі.

Примітки:

[1] За даними Статистичного збірника «Сільське господарство України» 2015 рік.

[2] За даними Статистичного щорічника «Моніторинг земельних відносин в Україні. 2014-2015