Три Сценария Развития Земельных Отношений в Украине

Оптимальным сценарием развития земельных отношений является отмена моратория с 01.01.2017 года, реализация «пилотного проекта» по разгосударствлению земель и последующая отмена моратория на частную землю. Ожидаемый результат данного сценария — приобретение опыта проведения земельных аукционов, выявление ценовых тенденций и трендов, установление рыночной цены на землю, повышение эффективности использования государственных земель, рост поступлений в бюджеты.

В этой статье мы рассмотрим несколько вариантов функционирования рынка земли и среднесрочных последствий в зависимости от выбранной модели. Госгеокадастр проводил этот анализ, не зная (хотя догадываясь), какое решение примет парламент относительно режима моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения.

Прежде чем перейти собственно к анализу вариантов трансформаций, нужно определить текущее состояние дел в земельной сфере.

Земельная реформа, которая началась с принятием Земельного кодекса Украинской ССР в 1990 году, сейчас находится на четвертом этапе.
Этот этап, на котором должны были решиться наиболее принципиальные вопросы, оказался наименее результативным и даже имел негативное влияние на земельные отношения

Вот краткий перечень промежуточных последствий:

• Продолжение ряда неадекватных замещений в институциональной структуре аграрного бизнеса, негативные структурные сдвиги отраслевой структуры АПК. Речь идет о возникновении и развитии процессов чрезмерной консолидации земли в рамках одного вертикально интегрированного агропромформирования;
• Нарушение рациональной структуры посевных площадей и чередование сельскохозяйственных культур, снижение содержания гумуса в почве и снижение ее плодородности. Доля продукции растениеводства в АПК достигла в последние годы 70%, что исторически неприсущее агросектору. В начале реформы этот показатель составлял 51-52%;
• Упадок, а иногда исчезновение целых отраслей аграрного производства, и отраслей, связанных с ними технологически и организационно;
• Уменьшение количества рабочих мест в сельском хозяйстве, ухудшение социально-экономического развития сельских территорий. Количество домохозяйств, чей доход на человека составляет меньше прожиточного минимума, в сельской местности составляет 25% против 10,5% в городах. Причем жители сельских территорий — это почти треть (31%) от всего населения Украины.

Тип угодий	Площадь, тыс. га
Сельскохозяйственные угодья	41511,7
Земли под хозяйственными постройками и дворами	587,8
Земли под хозяйственными путями и пролетами	436,7
Загрязненные с/х угодья	7,2
Земли в стадии восстановления плодородия и мелиоративного строительства	55,9
Земли временной консервации	124,4
Другие земли	7,8

С каким ресурсом мы имеем дело?

Украина занимает первое место в ЕС по площади сельхозугодий – 41,5 млн га. Второй результат — у Франции, где сельхозземли занимают 27 млн га. По уровню обеспечения сельхозугодьями Украина занимает первое место в Европе — 0,914 га на человека и 0,716 га/чел пашни.

Между формами собственности на землю нет паритета. Максимальные площади — как, наверное, и должно быть — находятся в частной собственности.

Структура земельного фонда по форме собственности:

• Частная 31034,9 тыс га
• Государственная 10462,4 тыс га
• Коллективная 17,3 тыс га
• Коммунальная 16,8 тыс га

Отдельно отмечу два типа владельцев земли, учитывая общественный и политический резонанс, которые они вызывают:

Первый — государственные аграрные предприятия. По состоянию на начало года в их обработке находилось 943,6 тыс га сельхозугодий. Сколько сейчас — не знаю, так как этот показатель последовательно сокращается в течение последних лет.

Второй — агрохолдинги. Эти агроформирования обрабатывают примерно 6 млн га земель, то есть стереотип о тотальном контроле над агросектором нескольких ФПГ, мягко говоря, преувеличен. Для сравнения, населением обрабатывается почти 16 млн га.

Помешал ли мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения стать АПК одной из самых прибыльных отраслей экономики? Нет.

По результатам 2014 года 84,1% аграрных предприятий получили прибыль. Для сравнения средний по отраслям экономики показатель прибыльных предприятий — 65,5%.

ROI в АПК превышает все другие отрасли экономики и имеет тенденцию к росту. По данным Всемирного банка отдача на капитал в украинском АПК превышает промышленность почти в 4 раза, а сферу услуг — в 8 раз.

Является ли прибыльность и эффективность агробизнеса в Украине на максимуме потенциала? Ответ — тоже нет.

Отдача на 1 га угодий в США в последние два года составляет около $ 400/1 га, в других ведущих странах может достигать $ 1500-1600 на 1 га. ВДС на одного занятого в АПК Украины равна $ 8-10/чел, в Германии — $ 45/чел.
При этом агросектор — нетто донор экономики: уровень поддержки на 1 га, с учетом всех инструментов дотаций вместе с налоговыми льготами эквивалентен 25-50 евро/га против 490-600 евро/га в ЕС.

Земельную реформу часто отождествляют с запуском рынка земли, однако в действительности она охватывает значительно более широкий круг вопросов, требующих урегулирования. Вот лишь некоторые:

• Незаконченное реформирование кадастрово-регистрационной и информационной системы интегрированной с системой регистрации недвижимости в электронном формате
• Выборочная защищенность прав собственности на землю или другими словами – коррупция
• Зарегулированность арендных отношений между субъектами
• Деградация почв
• Снижение уровня экономического развития сельских территорий, обнищание сельских жителей, отсутствие равных возможностей реализации их профессиональных и социальных прав.

Мы разработали три сценария развития земельных отношений в Украине и проанализировали их последствия в зависимости от выбранной модели.

Сценарий 1. Мораторий отменяется с 01.01.2017 г. и внедряется «свободный рынок земли»

Риски:

• рост социального напряжения, вызванного ощущением несправедливой купли — продажи земли
• рост парцелляции и фрагментации земель — снижение эффективности бизнеса
• неэкономическая конкуренция за землю — «рейдерство»
• необъективность цены на землю
• техническая неготовность информационно-кадастровой системы
• наложение двух реформ — децентрализации и земельной реформы — негативная синергия

Ожидаемый результат:

Внедрение полноценного рынка земли, формирование рыночной цены на землю, использование земли как экономического актива, реализация конституционных прав собственников земли.

Сценарий 2. Мораторий отменяется с 01.01.2017 г. и реализуется «пилотный проект» по разгосударствлению земель с последующей отменой моратория на частную землю

Риски:

• некоторые различия игроков рынка купли-продажи государственных и частных земель. Отличные тенденции в формировании цены на землю
• сложность формирования оптимального земельного массива для эффективного бизнеса, по причине рассредоточенности земель по сельским советам — «рейдерство»

Ожидаемый результат:

Приобретение опыта проведения земельных аукционов, выявление ценовых тенденций и трендов, установление рыночной цены на землю, повышение эффективности использования государственных земель, рост поступлений в бюджеты.

Сценарий 3. Мораторий продолжается после 01.01.2017 года

Риски:

• отсутствие рыночной цены на землю и невозможность привлечения земли в экономический оборот в качестве ипотечного ресурса
• невозможность создавать дополнительные рабочие места из-за специфики бизнес-модели аграрных предприятий в таких условиях
• неадекватные бюджетные поступления, развитие монопольного положения отдельных хозяйствующих субъектов на локальных рынках земли
• экологическое давление на землю и окружающую среду, деградация почв

Ожидаемый результат:

Замораживание существующего состояния рынка земли, нежелание экономических изменений, обоснование оптимальной существующей эффективности.

Пожалуй, излишне говорить, что мы в Госгеокадастре являемся сторонниками второго сценария.

Установленная депутатами еще на один год отсрочка принципиально не меняет возможные сценарии, изложенные в концепции, а лишь отодвигает начало их реализации, потому что мы искренне надеемся, что правительство и экспертное среда не упустят этот год, как было упущено предыдущие пять лет моратория, а используют его для совместной работы над будущей архитектурой земельной реформы. По крайней мере, мы не будем останавливаться в наших усилиях, но не прекращать нашей работы в Госгеокадастре в этом направлении и призываем всю заинтересованную экспертную среду участвовать в ней.